（2012）吉中民再字第11号
裁判日期: 2012-05-15
公开日期: 2016-04-10
案件名称
胡德臻、吴浴华与赵凤林、刘德旭商品房预售合同纠纷一案再审民事判决书
法院
吉林省吉林市中级人民法院
所属地区
吉林省吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
胡德臻,吴浴华,赵凤林,刘德旭
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百八十六条第一款，第一百五十三条第一款
全文
吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）吉中民再字第11号原审上诉人（一审原告）：胡德臻，住舒兰市。委托代理人：吴浴华，住舒兰市。原审上诉人（一审原告）：吴浴华，住舒兰市。原审被上诉人（一审被告）：赵凤林，住舒兰市。原审被上诉人（一审被告）：刘德旭，住舒兰市。胡德臻、吴浴华与赵凤林、刘德旭商品房预售合同纠纷一案，舒兰市人民法院于2008年6月24日作出（2008）舒民一初字第635号民事判决，胡德臻、吴浴华不服，向本院提出上诉，本院于2008年10月14日作出（2008）吉中民一终字第758号民事裁定，发回重审，舒兰市人民法院于2009年6月17日作出（2008）舒民一初字第1247号民事判决，胡德臻、吴浴华不服，向本院提起上诉，本院于2009年11月25日作出（2009）吉中民一终字第623号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2011年10月10日作出（2011）吉中民监字第9号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。吴浴华（亦作为胡德臻委托代理人），刘德旭到庭参加诉讼，赵凤林经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。胡德臻、吴浴华诉讼请求：1、赵凤林、刘德旭履行商品房预售合同，转交房证、土地证；2、赵凤林、刘德旭退赔商品房预售合同约定面积不足部分差额4.32平方米；3、赵凤林、刘德旭给付违约赔偿金；4、赵凤林、刘德旭退赔多收房款13150.00元；5、赵凤林、刘德旭履行商品房预售合同约定维修义务。事实与理由：2001年5月初，胡德臻、吴浴华响应舒兰市平安镇人民政府电视广告动员号召大家积极购楼，于2001年5月中旬查阅图纸，选择房屋位置，签订商品房预购合同。合同约定胡德臻、吴浴华购买房屋面积100.00平方米，价款150000.00元，分期付款，给付60%价款后即可进住使用并给房证和土地证，其余40%按揭贷款。胡德臻、吴浴华2001年5月14日、2001年9月20日交付定金50000.00元，2002年2月10日给付房款10000.00元。预购商品房合同签订后，赵凤林、刘德旭将原始合同收回。2002年3月15日，赵凤林、刘德旭以建筑面积与预购面积不符，与胡德臻、吴浴华签订房屋销售协议，约定面积比预购商品房合同约定面积多18.95平方米。胡德臻、吴浴华给付房款29000.00元。赵凤林、刘德旭变更预购商品房合同，强迫胡德臻、吴浴华出具96000.00元欠条，称写出欠条即可领取房证及土地证，并在协议上签“同意办房照，刘德旭，2002年3月15日”字样。由于赵凤林、刘德旭违约，造成预定商品房合同约定的按揭贷款无法实现，而后赵凤林、刘德旭恶人先告状。胡德臻、吴浴华现已全部给付房款185000.00元，赵凤林、刘德旭至今未将房证和土地证转至胡德臻、吴浴华名下。赵凤林、刘德旭交付胡德臻、吴浴华房屋约定价款每平方米1500.00元，按2003年3月15日购房协议约定面积118.95平方米计算，赵凤林、刘德旭多收6575.00元，实际建筑面积114.63平方米，比预购房屋面积少4.32平方米。房屋交付使用后出现严重质量问题，至今屋顶仍存在漏雨痕迹，赵凤林、刘德旭不予修复。赵凤林答辩：1、面积是根据建设部规定。2、土地证和房证没办是胡德臻、吴浴华原因造成。3、质量问题是因胡德臻、吴浴华没有维护到。发回重审后答辩：合同第四款交齐房款后办理房证，至今尚欠房款。不存在面积不足，不存在违约，所以不存在退赔。刘德旭答辩：1、对胡德臻、吴浴华出庭人员有异议，不是合同当事人。2、胡德臻尚欠房款正在法院执行程序，房款没有交齐，无权提起诉讼。3、房屋质量没有问题，已过保修期限。4、胡德臻、吴浴华诉请2、3、4项违背商品房购销协议，不是双方真实意思体现，要求胡德臻、吴浴华举证证明。发回重审后答辩：胡德臻、吴浴华告诉内容和所签合同与事实不符，告诉应以合同为准。依据购销协议，刘德旭反诉要求收回房屋。胡德臻、吴浴华说已交齐房款不是事实，刘德旭没有收到，没有交齐房款。其余答辩与原一审答辩一样。舒兰市人民法院（2008）舒民一初字第1247号民事判决认定：胡德臻、吴浴华现系夫妻关系。刘德旭受赵凤林委托于2002年3月15日与胡德臻签订房屋销售协议，胡德臻购买赵凤林开发的楼房，建筑面积118.95平方米，价款185000.00元。合同签订时，胡德臻已付房款89000.00元，余款96000.00元给刘德旭出具欠据，约定2002年5月1日前付清，胡德臻交齐房款后，刘德旭负责办理房证、土地证，胡德臻负责交纳工本费，屋面防水保修3年。2001年11月，胡德臻、吴浴华入住房屋，购楼余款未能付清。2003年，胡德臻起诉赵凤林、刘德旭，要求确认购销协议无效，返还房款并赔偿损失。2003年4月4日，本院判决房屋购销协议有效，应继续履行，对胡德臻诉讼请求予以驳回。2005年3月29日，舒兰市房地产产权管理处对房屋进行总体检测，结论为房屋套内建筑面积109.04平方米，分摊公用建筑面积30.681平方米，套总建筑面积139.721平方米。2005年，赵凤林、刘德旭起诉胡德臻，要求给付房款96000.00元及利息。2005年6月29日，本院判决胡德臻给付赵凤林、刘德旭商品楼款96000.00元，驳回赵凤林、刘德旭其他诉讼请求。2005年12月6日，胡德臻委托吉林市裕丰土地房屋测绘有限公司对房屋建筑面积进行测绘，结论为一楼产权面积57.46平方米，二楼产权面积57.17平方米，房屋总建筑面积114.63平方米。2008年1月21日，本院对胡德臻所欠购楼款执行100000.00元，现未执行终结。该判决认为：胡德臻与刘德旭签订房屋销售协议合法、有效，已实际履行，双方应按合同约定履行各自义务。胡德臻要求赵凤林、刘德旭办理房证和土地证，双方协议约定交齐房款后方能办理，虽然刘德旭在协议上签字同意办房证，但该签字行为不能产生先履行抗辩后果。赵凤林、刘德旭2005年起诉胡德臻，法院判决胡德臻给付购楼款96000.00元，胡德臻虽给付100000.00元，但该案尚未执行完毕。胡德臻、吴浴华要求赵凤林、刘德旭办理房证和土地证，本院不予支持。胡德臻、吴浴华主张购买楼房实际使用面积与约定面积不符，要求赵凤林、刘德旭返还多收购楼款，提供检测报告所载面积虽与合同约定面积相差4.32平方米，但检测报告仅通过一、二楼产权面积计算出建筑面积114.63平方米，对套内面积和公用分摊面积没有详细记载，并且检测报告中存在公用分摊面积，庭审中双方均表示不申请对房屋面积重新鉴定，对胡德臻、吴浴华主张房屋面积存在缩水事实，本院无法确认。双方在合同中没有约定每平方米价格，胡德臻、吴浴华要求双倍返还多收房款13150.00元，本院不予支持。胡德臻、吴浴华要求赵凤林、刘德旭履行房屋维修义务，所举证据（两张照片）是在保修期后拍摄，没有证明力，本院不予支持。该判决主文：驳回胡德臻、吴浴华诉讼请求。本院（2009）吉中民一终字第623号民事判决认定：胡德臻、吴浴华现系夫妻关系。2001年5月，赵凤林投资建设舒兰市平安镇农贸市场综合楼，并进行预售。胡德臻交付定金50000.00元。2001年11月，胡德臻、吴浴华入住综合楼东3门房屋。2002年3月15日，刘德旭受赵凤林委托与胡德臻签订房屋销售协议，约定胡德臻购买楼房建筑面积118.95平方米，价款185000.00元，胡德臻再支付39000.00元，余款96000.00元于2002年5月1日前付清，胡德臻交齐房款后，刘德旭负责办理房证、土地证，胡德臻负责交纳工本费，屋面防水保修3年等。胡德臻当日给刘德旭出具96000.00元欠据，刘德旭在房屋销售协议上签字“同意办房照”。2003年，胡德臻起诉赵凤林、刘德旭，要求确认购销协议无效，返还房款并赔偿损失。2003年4月4日，舒兰市人民法院判决房屋购销协议有效，应继续履行，对胡德臻诉讼请求予以驳回。2005年3月29日，舒兰市房地产产权管理处受舒兰市平安镇人民政府城建办公室委托，对房屋进行总体检测，结论为胡德臻房屋套内建筑面积109.04平方米，分摊公用建筑面积30.681平方米，套总建筑面积139.721平方米。2005年，赵凤林、刘德旭起诉胡德臻，要求给付房款96000.00元及利息。2005年6月29日，舒兰市人民法院判决胡德臻给付赵凤林、刘德旭商品楼款96000.00元，驳回赵凤林、刘德旭其他诉讼请求。2005年12月6日，胡德臻委托吉林市裕丰土地房屋测绘有限公司对房屋建筑面积进行测绘，结论为一楼产权面积57.46平方米、二楼产权面积57.17平方米，房屋总建筑面积114.63平方米。2008年1月21日，胡德臻给付购楼款案执行款100000.00元。该判决认为：一、赵凤林、刘德旭在未依法取得商品房预售许可情况下预售房屋，存在过错，胡德臻、吴浴华对房屋预售行为效力认可，本院不予干涉。双方签订房屋购销协议后，胡德臻、吴浴华给赵凤林、刘德旭出具欠据，赵凤林、刘德旭接受，双方由商品房预售合同关系转化为债权债务关系。刘德旭在房屋销售协议上承诺给胡德臻、吴浴华办理房证，应及时履行，至今未协助胡德臻、吴浴华办理产权证照，胡德臻、吴浴华要求赵凤林、刘德旭立即办理产权证照并依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定承担违约责任合理，本院应予支持。二、关于房屋实际建筑面积，双方分别举出证据。赵凤林、刘德旭提供检测报告，检测单位当庭陈述检测面积不是核发房证确定房屋建筑面积依据，而仅作为建筑单位与施工单位结算依据，本院不予采信。胡德臻、吴浴华提供测绘报告，测绘单位在一、二审期间均未到庭接受对方当事人质询，不能作为认定案件事实依据。双方对房屋实际建筑面积均不申请鉴定，房屋建筑面积与合同约定面积是否相符问题可另行解决。三、胡德臻、吴浴华主张房屋单价每平方米1500.00元，未能提供充分有利证据证明，本院不予支持。胡德臻、吴浴华要求以每平方米1500.00元为应付价款双倍返还多收房款，本院不予支持。胡德臻、吴浴华要求赵凤林、刘德旭履行房屋维修义务，所举证据不能证明主张合理，本院不予支持。胡德臻、吴浴华请求部分有事实及法律依据，本院应予支持。原判决认定事实基本清楚，适用法律有误，应予纠正。该判决主文：一、撤销舒兰市人民法院（2008）舒民一初字第1247号民事判决；二、赵凤林、刘德旭于本判决生效后30日内为胡德臻、吴浴华办理房屋权属证书和土地使用证，工本费及购房者应付契税由胡德臻、吴浴华承担；三、赵凤林、刘德旭于本判决生效后5日内按照中国人民银行规定金融机构同期贷款利率给付胡德臻、吴浴华购房款利息（89000.00元自2002年6月15日开始计付，至给付之日止；96000.00元自2008年4月21日开始计付，至给付之日止）；四、驳回胡德臻、吴浴华其他诉讼请求。本院再审查明的事实，与上述本院（2009）吉中民一终字第623号民事判决认定的事实一致。本院认为：针对胡德臻、吴浴华诉讼请求，本院二审判决第一项、第三项、第四项认定事实清楚，论述理由充分，适用法律正确，依法应予维持。本院二审判决第二项“赵凤林、刘德旭为胡德臻、吴浴华办理房证和土地证，工本费及购房者应付契税由胡德臻、吴浴华承担”中“购房者应付契税由胡德臻、吴浴华承担”，没有合同依据，超出诉讼范围，适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款，第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持本院（2009）吉中民一终字第623号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销本院（2009）吉中民一终字第623号民事判决第二项；三、赵凤林、刘德旭于本判决发生法律效力之次日起10内负责为胡德臻、吴浴华办理房屋权属证书、土地使用证，胡德臻、吴浴华负责交纳工本费。一审案件受理费50.00元、其他费用100.00元，二审案件受理费100.00元、其他费用120.00元，均由赵凤林、刘德旭负担。本判决为终审判决。审 判 长 范保平审 判 员 许金龙代理审判员 丛军霞二〇一二年五月十五日书 记 员 彭 悦 来自