临民初字第67号
裁判日期: 2012-05-15
公开日期: 2015-11-09
案件名称
王兆某与桂林某某酒店房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
桂林市临桂区人民法院
所属地区
桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王兆某,桂林某某酒店房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百一十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款
全文
广西壮族自治区临桂县人民法院民 事 判 决 书临民初字第67号原告王兆某。委托代理人李丰衍。被告桂林某某酒店房地产开发有限公司（以下简称某某公司）。法定代表人连万某，董事长。委托代理人王筱鑫，广西君美律师事务所律师。原告王兆某与被告某某公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年1月5日受理后，依法由代理审判员李彬适用简易程序于2012年3月5日公开开庭审理，原告王兆某的委托代理人李丰衍，被告某某公司的委托代理人王筱鑫到庭参加诉讼。在审理过程中发现本案案情较复杂依法转换为普通程序，依法组成由审判员李洲水担任审判长，审判员杨华和代理审判员李彬参加的合议庭，于2012年5月10日公开开庭进行了审理。书记员唐敏红担任法庭该记录。原告王兆某的委托代理人李丰衍，被告某某公司的委托代理人王筱鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王兆某诉称，原告于2009年10月26日和被告签订了商品房买卖合同，购买被告开发的位于桂林市临桂县临桂镇机场路（高巢）＊＊幢＊＊层＊＊号预售商品房，原告支付被告商品房总金额184036元，首期房款47036元原告分别于2009年10月17日及同年10月28日付给被告，余款147000元由原告向中国农业银行桂林市分分钟支行申请按揭贷款，已于2010年2月5日支付给被告。同时，原告按合同支付给被告水电初装费等其他费用（包括水电表、防盗门、智能化系统、办证费及有限电视入网费）共计5900元。据原、被告双方签订的商品房买卖合同第八条约定：“出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人实用：1、该商品房经验收合格”。然而，至原告签署房屋交接单之日，原告没有接到任何形式的交房通知。虽然被告于2010年3月30日，在桂林晚报上刊登交房通知，但终因被告在交房之时无法出具《房屋验收合格证明》、《竣工验收收备案证》，原告拒绝交接商品房，截止2010年11月24日止，被告违约逾期交房328天。另据《广西壮族自治区商品房价格管理暂行办法》桂价涉字（1994）058号第四条规定的商品房基准价格项目构成、《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》计价格（2001）585号文第二条中规定：“取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释（2003）7号及《中华人民合同法》第五十二条第五款之规定，被告在合同附件四“合同补充协议”第12条关于其他税费中“独立水表费1500元／户；智能化系统2000元／户；⑥防火、防盗门1500元／户；”均违反上述法律法规规定的条款，重复收取费用项目，合同部分无效。又据建设部2001年3月14日颁布的《商品房销售管理办法》之规定，本商品房合同第十四条中并未规定关于小区道路与绿化等公用配套设施正常运行的承诺，属违反建设部的规定，故本合同部分无效。为此，原告特向人民法院提起民事诉讼，请求：1、判令被告支付逾期交房违约金24145.52元；2、判令被告退还水电表初装费、防盗门不合理收费3000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。原告王兆某对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证复印件1份，证明原告的身份；2、商品房买卖合同复印件1份，证明商品房买卖的事实；3、销售不动产统一发票复印件2份，证明原告按合同约定付清购房首付款；4、销售不动产统一发票复印件1份，证明被告已收到原告的银行按揭贷款；5、被告代收电视费、办证费、智能化、水电表、防盗门费收据复印件2份，证明被告已收取上述费用；6、2010年3月30日《桂林晚报》交房通知复印件1份，证明被告单方面认定商品房验收合格的动机和具体日期；7、专项维修基金交款通知书、契税完税证复印件2份，证明原告已付房屋专项维修基金和契税；8、个人住房按揭贷款合同复印件1份，证明原告已按合同支付了房款；9、2011年12月5日入伙会签单复印件1份，证明原告在这一天收到被告的交房。被告某某公司辩称，原、被告签订的商品房买卖合同中约定被告应当在2009年12月31日前将验收合格的房屋交付给原告，亦约定被告交房通知方式即在桂林晚报刊登交房通知，2010年3月30日，被告在桂林晚报刊登公告通知将于2010年4月6日交房，依据合同约定，被告的登报行为可以视为已经尽到了合同约定的交房通知义务，即被告已于2010年4月6日交房，原告逾期未办理手续的，视为收房；按照合同约定，原告应于签约后60日内（即2009年12月25日前）以银行贷款支付房款，而原告于2010年2月9日才支付贷款137000元，较合同约定时间逾期42天，根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”的规定及合同附件四第十三条的约定，在原告未履行房款义务前，被告有权行使先履行抗辩权，顺延交房时间，故被告交房时间可顺延至2010年2月10日，而合同第八条约定施工过程中停水、停电及气候异常造成工期延误的，交房时间可以据实顺延，与原告签订合同后，2009年11月14日、28日工地分别停电停水共计2天、2009年11月17日工地气温低于5摄氏度停工1天，以上天数应当在交房逾期天数中扣除，故被告实际逾期交房的起止时间为2010年2月10至4月6日，被告逾期交房的天数为56天，在扣除3天后，实际逾期天数为53天；独立水电表和防盗门费系根据合同约定收取的，原告在购买商品房和签订合同过程中，对此没有提出异议，双方在自愿平等的基础上签订的协议，是双方的真实意思表示，且该约定并未违反任何法律、法规的禁止性规定，收取独立水电表和防盗门费用的约定是合法有效的，双方均应信守。综上，原告主张被告逾期交房的期限与实际不符，违约金过高，要求被告退还独立水电表及防盗门费用于法于约无据，依法应当驳回。被告某某公司为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、商品房买卖合同复印件1份，证明原、被告约定的交房时间、履行通知交房的义务、逾期付款的责任、可顺延工期的约定情形；2、销售不动产统一发票复印件1份；3、销售不动产统一发票复印件1份；4、联行来帐凭证复印件1份，2-4证明原告延迟支付按揭款；5、2010年3月30日版桂林晚报复印件1份，证明被告在2010年3月30日已经履行了交房通知义务；6、建设工程质量竣工意见书复印件1份，证明本案房屋已于2010年3月27日验收合格，符合交房条件；7、监理日志；8、气象证明，7-8证明工地有2天出现停水、停电的现象、有1天气候异常。经过开庭质证，被告对原告提供的证据1-8真实性均无异议，但对其已依约支付房款的证明目的有异议，其他证明内容均无异议；证据9是复印件，不予认可其真实性，对其证明内容亦不认可。原告对被告提供的证据1真实性无异议；证据2-4真实性无异议，证明内容有异议，原告并没有延迟支付按揭款，是因为银行的原因造成的；证据5真实性无异议，这只是预告通知，而非事实上的交房；证据6真实性无异议，被告在交房的时候没有提供导致业主没有收房；证据7-8无异议。本院综合原、被告的举证和质证，认证如下：对原、被告确认的证据予以采信，对原、被告提出关联性异议的证据，因各自无相反证据予以否认，且该证据确与本案双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。依据上述证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2009年10月26日，原告王兆某（为买受人）与被告某某公司（为出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告王兆某购买被告某某公司出售的位于桂林西城区榕山路与机场路交汇处第＊＊幢＊层0＊＊号房一套，该房建筑面积49.37平方米（其中套内建筑面积35.63平方米），按套内建筑面积计算每平方米5165.20元，总房价款为184036元，首付款37036元应于2009年10月14日前全部缴清，余款147000元办理银行按揭或公积金贷款（见附件四补充协议）。合同的第八条关于交付期限的约定，“出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、2略；3、因政府有关部门的临时限制行为导致工期受到影响的，或停水、停电导致停工的（以有关部门文件、通知或报纸刊登的相关预告、通知或监理单位的施工记录为准）；4、因气候异常停工的（以监理单位的施工记录为准）；5、略。”合同的第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不做累加），逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；略。”合同的第十一条关于交接的约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在桂林晚报刊登公告通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应按出卖人桂林晚报刊登通知的时间办理交付手续，逾期办理的，视同出卖人已交付房屋给买受人，自此房屋毁损、灭失的风险及相关权利义务和物业管理费等均由买受人承担，并开始计算房屋的保修期。”附件四合同补充协议（该补充协议于2009年10月26日签订）第六条约定“买受人付款方式为首付＋银行按揭方式：买受人于签约时按房屋价款的应付比例支付首期款（含定金），其余房款于60日内以银行按揭贷款支付。买受人申请银行贷款未获批准或贷款额度不足房屋价款余额的，应在应付款期限届满后10日内付清房屋价款余额或贷款额度不足房屋价款余额的金额。”第十二条关于其他税费的约定，“、、、略；、独立水电表1500元／户；、略；、防火、防盗门1500元／户；、略。以上项费用，买受人应于签订商品房合同时一次性支付给出卖人；…”。王兆某在签订商品房买卖合同及其附件之前曾于2009年10月17日付购房款37036元予某某公司，并于同日缴纳防盗门、水电表初装费3000元给被告，签订合同之后于2009年10月28日付购房款10000元予某某公司，另外王兆某对其购房尚欠的余款137000元按照合同的约定向银行借款办理房贷按揭，即王兆某（借款人）与中国农业银行股份有限公司桂林分分钟支行（贷款人）及某某公司（担保人）于2009年12月22日签订了一份《个人购房担保借款合同》约定，借款137000元，用途为购买房产。该借款合同签订后，王兆某于2010年2月9日通过银行按揭贷款方式将其所获得的贷款137000元直接由银行给付了某某公司，至此，王兆某履行了合同约定应交付的房款及相关费用。某某公司在2010年3月30日在桂林晚报刊登了交房通知，该通知载明“尊敬的（高巢ME业主），桂林富景度假酒店公寓（高巢）海派MEA1A2栋住宅已于3月29日达到交房条件，我公司定于2010年4月6日-8日交房，请各位业主携带相关资料前往销售现场办理交房手续，详情咨询0773-366＊＊＊＊、366＊＊＊＊，桂林某某酒店房地产开发有限公司，2010年3月30日”，王兆某所购的＊＊幢＊层＊＊号房亦在某某公司登报交房通知的范围内。交房通知期限届满，王兆某未到某某公司处接房。被告某某公司于2011年12月5日将经有关部门验收合格的房屋交付给原告使用，并由王兆某在入伙会签单上签名确认。同时查明，在施工过程中，工程监理部门记载了某某公司在2009年11月14日和2009年11月28日工地因停电停工两天的记录。因原告认为被告逾期未为其办理房屋产权证照已构成违约，遂于2012年1月5日诉至本院，请求：1、判令被告支付逾期交房违约金24145.52元；2、判令被告退还水电表初装费、防盗门不合理收费3000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。本院认为，原告王兆某与被告某某公司签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人真实意思表示，且符合法律规定，是合法有效合同，应受法律保护，双方应按合同的约定履行各自的义务。关于交房日期。根据合同第九条第一款第一项规定，逾期交房不超过90日，自合同按第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90天后，合同继续履行的，出卖人应按日向买受人支付已交房价款万分之四的违约金。原告依约支付完第一笔购房款47036元后，于2010年2月9日通过中国农业银行支付被告某某公司第二笔购房款137000元，至此原告履行全部付款义务。双方当事人就交房方式在《商品房买卖合同》第十一条中有明确约定，应当依照该约定确定交房时间，即某某公司登报通知A2幢购房业主接房时间是2010年4月6日至8日，因此，某某公司已逾期56天交房。同时依照合同第八条的约定，因停电、停水导致停工的，交付期限可据顺延。某某公司在建房施工中，因停电而停工了两天（以监理部门的监理日记为凭），故应扣除两天，某某公司实际逾期交房54天，应当按照合同约定按已付购房款的每日万分之三承担违约责任，即被告应向原告支付违约金2981.38元（按184036元×万分之三／日计算×54天计算）；因此，原告对逾期办证违约金的诉讼请求部分成立，本院予以支持。被告提出的原告关于违约金的计算的截止日期有误的抗辩理由，与本案事实相符的，本院予以采信。至于原告要求逾期交房违约金的诉讼请求，因其对违约金起算的期限与本院查明的事实不符，亦与合同约定的不符，故其此项诉请，除本院已支持的部分外，其余诉请部分则缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于水电初装费和防盗门收费问题。本院认为，双方当事人就独立水电表及防盗门费用的承担在《合同补充协议》第十二条中有明确约定，双方当事人应当依照约定履行各自义务。原告王兆某的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、被告桂林市富景酒店房地产开发有限公司向原告王兆某支付逾期交房违约金2981.38元；二、驳回原告王兆某的其他诉讼请求。案件受理费479元（原告已预付本院），由原告王兆某负担420元，被告桂林市富景酒店房地产开发有限公司负担59元。审 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