（2012）杭江民初字第611号
裁判日期: 2012-05-15
公开日期: 2014-08-13
案件名称
金恺与浙江鑫亚建设投资开发有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市江干区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
金恺,浙江鑫亚建设投资开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条
全文
浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2012）杭江民初字第611号原告金恺。委托代理人方正（特别授权代理），浙江之江律师事务所律师。被告浙江鑫亚建设投资开发有限公司，住所地杭州市江干区杭海路219号602室。法定代表人木增权，董事长兼总经理。委托代理人朱炜、林丹艳（特别授权代理），浙江楷立律师事务所律师。原告金恺为与被告浙江鑫亚建设投资开发有限公司（以下简称鑫亚公司）商品房预约合同纠纷一案，于2012年3月26日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员金长义独任审判，于2012年4月28日公开开庭进行了审理。原告金恺的委托代理人方正，被告鑫亚公司的委托代理人朱炜、林丹艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金恺诉称，2011年8月23日，原告与被告签订了有关商品房买卖的《定金合同》一份，预订了被告开发的钱江国际时代广场2幢2407室物业一套。签约之前，因原告与妻子金琳有银行不良记录，原告担心贷款申请会被驳回，故要求被告明确可以确保原告能获得银行按揭贷款。在被告销售经理蔡德详答应一个月可办妥银行按揭手续的情况下，原告签订了上述《定金合同》并交纳了定金30万元，同时，被告签注同意正式合同延期至2011年9月23日签订。原告向被告指定的按揭银行中国工商银行浙江省分行营业部提交了办理按揭贷款的相关手续，至2011年9月23日，被告未能办妥原告的按揭手续，再次签注如不能在2011年11月10日前确认是否可以发放按揭贷款的，同意在2011年11月10日前退还原告30万元定金，时至今日，被告未能履行其帮助原告办妥银行按揭的承诺，也未履行其退还原告定金的承诺。原告认为，原、被告签订的《定金合同》合法有效，原告预订该物业是以能够办理按揭贷款为前提，现由于被告未能帮助落实按揭贷款，同时被告也承诺退还原告定金，原告认为继续履行合同已无必要，故诉请判令：解除双方签订的《定金合同》，被告立即返还原告购房定金30万元，并承担从2011年11月10日至2012年4月10日按月息6.4‰计算的利息损失9810元，要求计算至被告实际还款时止。被告鑫亚公司辩称，1、被告工作人员从未对贷款结果作出任何承诺，原告所述情况与事实不符。2011年8月23日原、被告签订《定金合同》时，原告提出无法在2011年9月8日筹集到首付款，要求被告予以延期。经协商，被告最终同意将签约时间推迟到2011年9月23日。该期限届满后，原告仍无意与被告签订正式的《商品房买卖合同》，并称原因是其在银行有不良信用记录，担心银行不会放贷，且首付也还没有筹齐。经双方再次协商，被告于2011年9月23日同意将签约时间继续延迟到2011年11月10日，并表示可与银行联系，帮助原告申请按揭贷款，但前提是原告必须在2011年11月10日前与被告签订正式《商品房买卖合同》，支付50％的首付款，且原告应在该期限内全力配合银行提供其他按揭所需材料。在此前提下，若银行最终还是决定不放贷，则被告同意退还原告已付定金，就此双方在《定金合同》中作了补充约定。此后，被告法定代表人联系了中国工商银行浙江省分行营业部，该银行工作人员在了解原告有关情况后，曾明确向原告表示若原告尽快归还逾期款项并且保证流水充足，房贷的可能性还是很大的，当时原告还签署了部分贷款所需材料给了银行，但在上述期限内，原告仍没有与被告签订正式《商品房买卖合同》，且也没有和银行联系过。2、银行能否放贷并非商品房买卖合同能否签订的前提，按揭贷款的发放与否只会涉及已签订的的商品房买卖合同能否解除，本案争议房产是写字楼，不受政府信贷政策影响。即使按揭无法办理，也不属于依法可以解除合同的情势变更事由。3、原告未在指定期限内全力配合银行提供按揭贷款所需材料导致其申请的按揭贷款无法进入审批流程，被告在其中并无过错，原告无权要求被告退还定金并承担利息。原告在被告最后指定期限即2011年11月10日仍没有前往被告处签订正式的《商品房买卖合同》，更没有支付首付款，也没有和银行联系，直到2012年2月份，银行反馈给被告的信息仍是由于原告没有提供办理按揭贷款所必要的《商品房买卖合同》、首付款证明、逾期款项结清证明、流水证明等，因此贷款申请无法进行审批流程。4、原告拖延签约的行为导致被告蒙受了重大经济损失。原告拖延签约导致被告无法将其预订的房屋另行出售，被告所受的损失已超过了原告交纳的30万元定金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告金恺为支持其诉请，向本院提交以下证据：1、定金合同1份，以证明原、被告间有关购房定金的约定以及退还定金的承诺。2、发票1份，以证明原告交纳定金30万元的事实。以上证据经质证，被告对证据1的真实性和合法性无异议，对其关联性有异议；本院认为，该证据能证明双方有关权利、义务的约定，予以确认。被告对证据2无异议，本院予以确认。被告鑫亚公司为支持其辩称，向本院提交以下证据：1、定金合同及补充约定1份，以证明双方有关定金返还前提的约定。2、2012年2月10日中国工商银行浙江省分行工作人员向鑫亚公司发送的缺按揭贷款申请材料的房屋买受人情况表以及该银行工作人员身份材料1份，以证明原告没有在被告给予的宽限期内配合银行提供按揭贷款所需材料，导致贷款申请无法进入审批的事实。3、2012年4月17日中国工商银行浙江省分行向鑫亚公司提供的缺按揭贷款申请材料的房屋买受人情况表1份，以证明原告一直未与被告签订商品房买卖合同并支付首付款，该笔贷款至今未进入银行的审批流程，因此无法确认是否可以最终放贷的事实。4、商品房预售证1份，以证明本案诉争房屋的土地性质为写字楼、商贸，不受政府信贷政策调整的事实。5、律师函及EMS寄送凭证各1份，以证明被告曾于2012年3月14日向原告发函，要求原告于2012年3月25日前至被告处办理签订商品房买卖合同事宜的事实。6、EMS签收回单1份，以证明被告已于2012年3月15日签收原告寄送的《律师函》的事实。7、询问笔录1份，以证明购房合同和首付凭证等系原告申请贷款必需的材料，及原告未能在2011年11月10日前向银行提交贷款必需的材料。以上证据经质证，原告对证据1、证据4-6的真实性无异议，对关联性有异议；本院认为，证据1能证明原、被告双方有关定金返还的约定，证据4能证明被告取得案涉写字楼的商品房预售许可证的事实，证据5、6能证明被告向原告发函催促其签订《商品房买卖合同》的事实，予以确认。原告对证据2、3的真实性、合法性和关联性均有异议，本院认为，结合证据7，证据2、3的真实性可以确认。原告对证据7的真实性无异议，本院认为，该证据能证明原告最后向银行提供贷款材料的形成时间为2011年11月10日，予以确认。根据证据的认定以及原、被告在庭审中的陈述，本院确认下列事实：2011年8月23日，鑫亚公司（甲方）与金恺（乙方）签订《定金合同》一份，约定乙方预订座落杭州市江干区钱江国际时代广场2幢2407室房屋，该房屋的预测建筑面积为268.96平方米；按建筑面积计算，每平方米31428元，总金额8452875元；乙方同意签订本合同时，一次性向甲方支付定金计人民币30万元，作为甲、乙方双方订立商品房买卖合同的立约担保，签订商品房买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款；甲、乙双方商定，预定期为15天（不超过十五天），乙方必须于2011年9月8日前到鑫亚公司与甲方签订《商品房买卖合同》，商品房买卖合同签订后定金合同自动失效；在本合同第四条约定的预订期限内，除本合同第六条、第七条约定的情形外，甲方拒绝与乙方签订商品房买卖合同的，应当向乙方双倍返还已收取的定金；乙方在预订期限内未与甲方签订商品房买卖合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。同时，该合同还对其他内容作了约定。该合同签订时，金恺向鑫亚公司支付了预售定金30万元。同日，鑫亚公司在上述《定金合同》后注明同意金恺在2011年9月23日前签订商品房买卖合同。2011年9月23日，鑫亚公司又在上述合同后注明同意金恺延期至2011年11月10日前付清50％首付款，并签订商品房买卖合同；金恺在2011年11月10日前全力配合银行办理按揭贷款手续材料的提供，银行仍无法确认能放贷，鑫亚公司同意在2011年11月10日前返还金恺30万元定金。金恺最后提交中国工商银行浙江省分行营业部的申请贷款资料银行流水证明的制作时间为2011年11月10日，其至今并未与鑫亚公司签订正式的《商品房买卖合同》并支付首付款。2012年3月14日，鑫亚公司发函给金恺，要求其于2012年3月25日前至鑫亚公司处办理合同签署有关事宜，否则鑫亚公司将不再保留金恺预订的上述房屋，并且金恺已支付的定金将不予返还。2012年3月26日，金恺向本院起诉。另查明，若没有商品房买卖合同和首付款支付凭证，中国工商银行浙江省分行营业部无法确认能否向金恺发放贷款。本院认为，金恺与鑫亚公司签订的《定金合同》及所作的补充约定合法有效，对双方均有法律约束力。2011年9月23日，金恺与鑫亚公司所作的补充约定载明：鑫亚公司同意金恺延期至2011年11月10日前付清50％首付款，并签订商品房买卖合同；金恺在2011年11月10日前全力配合银行办理按揭贷款手续材料的提供，银行仍无法确认能放贷，鑫亚公司同意在2011年11月10日前返还金恺30万元定金。本案的争议焦点为根据上述约定，金恺要求鑫亚公司返还定金30万元的条件是否已成就。鑫亚公司主张，金恺于2011年11月10日前与其签订商品房买卖合同，并支付首付款是银行在约定时间无法确认能放贷，鑫亚公司同意因而返还30万元定金的前提。本院认为，上述约定并没有明确金恺签订商品房买卖合同、支付首付款与其全力配合银行办理按揭贷款等存在先后顺序，且从上述约定的意图来看，若金恺全力配合银行办理按揭贷款，银行仍无法在约定时间内确定能否放贷，则金恺有权不签订商品房买卖合同和支付首付款。因此，鑫亚公司的上述主张与双方约定不符，本院不予支持。鑫亚公司主张，金恺未在指定期限内全力配合银行提供按揭贷款所需的材料导致其申请的按揭贷款无法进入审批流程。本院认为，金恺向银行最后提供的贷款资料制作时间为2011年11月10日，这在一定程度上说明在此之前（包括该日），金恺除了商品房买卖合同和首付款支付凭证外，准备好了贷款所需的材料。考虑到鑫亚公司并没有提供证据证明其或银行已及时通知金恺提供相关材料，鑫亚公司主张金恺未全力配合银行办理贷款按揭，缺乏依据，本院不予采信。另外，因商品房买卖合同和首付款支付凭证是银行确认能否给金恺放贷的必备资料，即使金恺于2011年11月10日前提供了申请按揭贷款所需的其他全部资料，该银行也不能在此之前确认能否给金恺发放贷款。据此，因相关银行无法在2011年11月10日前确认能向金恺放贷，金恺要求鑫亚公司返还定金30万元，符合合同约定，本院予以支持。根据合同约定，该定金应于2011年11月10日前返还，故金恺要求鑫亚公司承担逾期返还定金的利息损失，符合法律规定，本院予以支持。但该利息应从2011年11月11日起算，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至本判决确定的给付之日止。经计算，从2011年11月11日至2012年4月10日的利息损失为人民币8195.5元。金恺交付的定金可根据双方约定要求鑫亚公司返还，但其要求解除双方签订的定金合同，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告浙江鑫亚建设投资开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告金恺定金人民币30万元。二、被告浙江鑫亚建设投资开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告金恺利息人民币8195.5元（以人民币30万元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率从2011年11月11日起计算至2012年4月10日止，此后至本判决确定给付之日止的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）。三、驳回原告金恺的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6027元（原告已预交人民币5947元），减半收取人民币3013.5元，由原告金恺负担人民币55.5元；由被告浙江鑫亚建设投资开发有限公司负担人民币2958元（于本判决生效后三日内支付至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币6027元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 金长义二〇一二年五月十五日代书 记员 卢方舟