（2012）深罗法民三初字第91号
裁判日期: 2012-05-14
公开日期: 2017-04-20
案件名称
任大丽与鲁星星房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市罗湖区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
任大丽,鲁星星,深圳市中联地产置业顾问股份有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款，第一百二十八条
全文
深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2012）深罗法民三初字第91号原告任大丽。委托代理人汪文峰，广东际唐律师事务所律师。被告鲁星星。委托代理人李照，广东邦罡律师事务所律师。第三人深圳市中联地产置业顾问股份有限公司。住所地深圳市福田区深南大道金润大厦14A。法定代表人杜欣，该公司总经理。委托代理人陈小菊，系该司职员。上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加深圳市中联地产置业顾问股份有限公司（以下简称中联地产）作为第三人参加诉讼，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人汪文峰、被告委托代理人李照以及第三人委托代理人陈小菊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，2011年10月20日，原告与被告签订二手房买卖合同，合同约定：被告同意将位于深圳市罗湖区聚龙大厦B栋1N号房产转让给原告，房产证号为深房地字××号，转让价为人民币239万元，定金为人民币5万元；该房产为无抵押状态，被告应在签订合同后10日内将房产证原件交付第三方，并在2011年11月3日前办理过户手续，否则视为违约。合同签订的当日，原告向被告支付购房定金人民币5万元，但被告并未在约定的时间将房产证交付给第三方，经查询得知，被告签订合同后未告知原告即擅自将该房产抵押，经原告催促，仍不消除抵押状态，最终导致房产无法在规定时间内办理过户手续，被告的行为已经严重违约。根据合同约定，如被告违约，应加倍返还定金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告所签的《房产买卖合同》；2、被告向原告双倍返还定金人民币10万元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称，1、双方已经解除了房产买卖合同；2、驳回原告要求双倍返还定金的诉讼请求；3、因为被告所收定金在第三人处，要求第三人退还被告所托管的定金。事实如下：双方在2011年10月20日签订房产买卖合同，当时约定了购房的价款及定金、房款支付方式，被告当时仅收取了部分的定金，其中1万元被第三人扣留。签订合同后当时因为急需资金，被告向马棉斌借款，后来也办理了抵押登记，因为本身借款期限仅仅30天，被告认为在合同约定的时间内只要原告支付首期款能够偿还借款在过户时就可以同时办理注销登记。但合同约定的办理过户手续和支付首期款时间2011年11月3日的时候，原告告知被告，他向银行申请贷款没有获得批准，他没有能力现在支付房款，要求延期。于是双方协商签订补充协议，变更了合同的价款，原来是239万元，后来变更为217万元，而且对付款方式变更为一次性付款，并约定了2011年11月15日买方要办理全部的楼款监管手续。在2011年11月15日原告就告知被告，其资金没有到位，没有办法按照约定监管，合同无法履行，于是双方在当天解除合同。之后被告就另外找到买方并委托马棉斌在同日办理了房产抵押的注销登记和房产转让过户的手续。综上所述，合同未能履行的根本原因是原告违约，没有能力按照约定时间筹备购房款，根据补充协议约定被告有权没收定金，因此原告无权要求双倍返还定金。第三人陈述称，第三人作为中介方促成原、被告签订房屋买卖合同，但对合同无法顺利履行不存在过错，不应当承担责任。原告支付的定金其中1万元作为交房保证金托管在第三人处。第三人愿意按照法院的判决处理此款。经审理查明：（一）2011年10月20日原告与被告签订了一份《房产买卖合同》，合同约定：被告鲁星星（卖方）将深圳市罗湖区聚龙大厦B栋1N房产转让给原告任大丽（买方），转让成交价为人民币2390000元；购房定金共计人民币50000元，签订合同后两日内，买方补交定金人民币50000元，所补缴的定金由买方交给卖方；买方须于2011年11月3日之前预付首期购房款（不包括定金），数额及资金监管事项在合同中均未填写；涉案房产无抵押，卖方应在签订本合同后十日内将房产证原件交付第三方办理过户手续之用；任何一方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金；另外，在特别备注中约定，买方办理银行按揭及担保公司融资时需要卖方协助配合的，卖方应积极配合；买卖双方同意在2011年11月3日之前办理过户手续，否则视为买方违约；买卖双方同以银行按揭楼款须在2011年11月30日以前放款在卖方名下。另外，合同还约定了一些其他权利义务。（二）合同签订后，2011年10月20日原告向被告鲁星星支付了定金人民币50000元。现仍有人民币10000元托管定金在第三人处。（三）被告在签订上述《房产买卖合同》，于2011年10月21日向案外人马棉斌借款，并于10月24日做了抵押登记，将涉案房产抵押给案外人马棉斌。2012年1月10日因还款注销抵押。（四）原告（买方）与被告（卖方）于2011年11月3日又签订了一份《买卖合同补充协议》，约定此补充协议可以推翻房产买卖合同的所有条款和合同上的备注条款；本合同第四条经双方同意成交价改为人民币2172000元；合同第七条修改为买方现以一次性付款方式支付全部楼款（除定金以外）；双方同意在2011年11月15日前到银行监管全部楼款（除定金以外），并办理过户手续，如果买方原因造成资金不能到位导致合同不能继续履行，买方同意卖方没收定金人民币50000元，合同就此解除。（五）被告于2012年1月10日将涉案房产出售给案外人，并于2012年1月12日做了转移登记。以上事实，有《房屋买卖合同》、《买卖合同补充协议》、产权资料电脑查询结果表、房地产权抵押登记查询表、《深圳市二手房买卖合同》、第三人的收款收据、被告出具的定金收据及庭审中当事人的陈述等在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》及《买卖合同补充协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点是在《房屋买卖合同》及《买卖合同补充协议》的履行中，哪方构成违约？在《房屋买卖合同》中，约定涉案房产无抵押，被告应在签订本合同后十日内将房产证原件交付第三方办理过户手续之用。之后双方签订了补充协议，对涉案房产的成交价及付款方式重新作出了约定，但是在补充协议中并未对涉案房产的抵押情况予以明确告知。被告在签订《房屋买卖合同》后将涉案房产抵押给案外人，明显存在违约行为，虽然之后原、被告双方签订了补充协议，变更了成交价及付款方式，但是在签订《买卖合同补充协议》时亦未将涉案房产抵押的情况告知原告，亦构成违约。原告在得知涉案房产存在抵押后，为了保护原告自身权益，未继续履行监管楼款的义务并无不当。被告主张已经将涉案房产抵押的情况告知了原告，但是未提供证据予以证明，对此本院不予采纳。被告主张其抵押房产，并不影响该房产的买卖，其随时可以注销抵押，完成买卖。对此，本院认为，涉案房产在《房屋买卖合同》中约定不存在抵押，而在合同履行过程中又将涉案房产设定了抵押，和签订合同时房产的状态存在不同，会影响到《房屋买卖合同》的履行，被告的这一行为明显违约，故其这一主张亦不能成立。综上，在《房屋买卖合同》及《买卖合同补充协议》的履行中被告构成违约，按照约定，原告要求被告双倍返还定金人民币100000元，理由成立，本院予以支持。被告要求第三人退还所托管的定金，属另一法律关系，被告可另行主张。被告已经将涉案房产出售给了案外人，合同已经不可能履行，故原告请求解除原被告所签订的《房屋买卖合同》，理由成立，本院予以支持。被告主张原、被告双方已经口头上解除了房屋买卖合同，原告予以否认，被告也未提交证据予以证明，被告的这一主张本院亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决如下：一、解除原告任大丽和被告鲁星星签订的《房产买卖合同》及《买卖合同补充协议》。二、被告鲁星星应当在本判决生效之日起十日内向原告任大丽双倍返还定金人民币100000元。如被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1150元，由被告鲁星星负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 王志刚人民陪审员 许小莉人民陪审员 陈绍粦二〇一二年五月十四日李文萍书 记 员 谢莹 微信公众号“”