（2012）成民终字第1007号
裁判日期: 2012-05-11
公开日期: 2014-06-19
案件名称
任向阳与四川成电华栋实业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
任向阳；四川成电华栋实业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百五十三条第一款第一项
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）成民终字第1007号上诉人（原审原告）任向阳。委托代理人范安彬，四川路石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）四川成电华栋实业有限公司。住所地：成都高新区西部园区西源大道**。法定代表人张保华，董事长。委托代理人谢惠芬，四川治平律师事务所律师。委托代理人胡瑜，四川治平律师事务所律师。上诉人任向阳因与被上诉人四川成电华栋实业有限公司（以下简称华栋公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2010）成华民初字第2104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年2月13日受理后，依法组成合议庭于2012年3月20日公开开庭进行了审理。上诉人任向阳及其委托代理人范安彬，被上诉人华栋公司委托代理人谢惠芳、胡瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2008年3月8日，任向阳与华栋公司签订《商品房买卖合同》，约定：任向阳购买华栋公司开发的“华栋﹡云庭”37栋31楼3105号的房屋一套。《商品房买卖合同》第十条约定交付条件：出卖人应当在2009年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时符合1、已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该合同附件六：装饰和设备标准的约定：…9、卫生间：（1）地面：［√水泥砂浆地坪，采用同层排水，地面不回填］；…。《商品房买卖合同》第十五条约定商品房质量、装饰、设备标准的约定：…（二）出卖人与买受人约定如下：1、该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。…3、交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察，设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第3种方式处理：（3）买受人应在合同约定的交付时间内办理完毕接房手续后，由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起30日内负责修复。…（三）出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。2008年3月12日，任向阳与华栋公司签订商品房买卖备案合同，该合同附件六：装饰和设备标准的约定：…9、卫生间：（1）地面：［√水泥砂浆］。上述合同签订后，任向阳支付了全部购房款。2009年11月16日，成都成房测绘有限责任公司出具“华栋﹡云庭”房产测绘技术（实测）报告；2009年12月23日，华栋公司取得“华栋﹡云庭”《建设工程规划验收合格证》；2009年12月24日，华栋公司开发的“华栋﹡云庭”项目在成都市建设委员会进行竣工验收备案。2010年10月18日，任向阳收房，华栋公司代收任向阳应缴的契税、维修基金等费用。原审法院另查明，2010年3月15日，任向阳、李绍荣等业主向成都市建设工程质量监督站（以下简称质监站）反映华栋公司出售的“华栋﹡云庭”商品房存在“卫生间、厨房渗水，保护层空鼓，室内墙面、地面大面积空鼓”等质量问题，质监站受理后，向华栋公司发出建设工程施工质量投诉通知单，华栋公司制定整改计划及方案上报质监站。按照整改计划进行整改，整改期限为2010年4月15日前完成，或业主没提供入户钥匙的质量整改，在业主提供钥匙并提出问题后10日内完成。华栋公司于2010年4月13日向质监站回复处理结果。又查明，中国建筑西南设计研究院有限公司（以下简称西南设计院）出具说明，证实其2007年1月为“华栋﹡云庭”项目设计的卫生间为非同层排水。西南设计院另出具了一份同层排水与非同层排水特点的说明，载明：同层排水与非同层排水两种方式的设置均符合现行国家有关规范，其利弊如下：同层式排水是排水管布置在本层内的一种排水方式。这种方式的优点就在于：排水管道不穿越楼板进入他户，排水管发生的渗漏或产生的凝结水、维修管道不影响楼下住户，避免了邻里纠纷。目前，同层式排水通常采用降低卫生间楼板的方案。其缺点是由于有回填层，增加结构荷载，对卫生间的层高保证困难，常常为保证层高走管抬标高，使排水找坡不够或没有找坡，造成排水不流畅易堵；回填层内有存水或凝结水的问题，更增加结构荷载且易臭、易滋生霉菌；其管道维修虽不影响楼下住户，但本户户内管道维修困难，需破坏装修好的地面。非同层排水方式即穿板的排水方式，是传统的排水方式。其优点在于：降低结构荷载；对卫生间的层高保证容易，排水管找坡合理，排水流畅；不会出现回填层防水困难问题。缺点是当楼上住户的排水管道发生渗漏维修时会影响楼下住户。再查明，四川开元工程项目管理咨询有限公司向华栋公司出具了一份关于华栋云庭同层排水与非同层排水工程造价的差异分析报告，载明：同层排水要节省35.3元／个卫生间。任向阳认为由于华栋公司的原因造成华栋公司未能在合同约定的交房期限内交房，诉请人民法院判令：1、华栋公司按照《商品房买卖合同》的约定履行交房义务：有同层排水的卫生间、室内给水支管采用暗设方式敷设、建筑底部两层用黄褐色文化石；2、华栋公司支付逾期交房的违约金10367元；3、诉讼费由华栋公司承担。原审认定上述事实，采信了如下证据：任向阳的身份证复印件、华栋公司的工商登记信息单；商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、商品房买卖备案合同；华栋公司专用收据；“华栋﹡云庭”业主意见、华栋公司对业主的回复意见、对“华栋﹡云庭”部分业主《拒绝收房告知书》的回复意见；建筑工程施工质量问题投诉登记表、建设工程施工质量投诉通知单、房屋建筑工程施工质量投诉处理检查记录、关于“华栋﹡云庭”工程建筑装饰工程质量问题整改方案、“华栋﹡云庭”质量投诉处理结果汇报；给排水设计图、施工图设计文件审查报告及审查通知书；房产测绘技术（实测）报告、建设工程规划验收合格证、竣工验收备案表；西南设计院出具说明、四川开元工程项目管理咨询有限公司的分析报告；当事人陈述等。原审法院审理认为，一、关于本案应以原合同还是华栋公司提交给房管部门的备案合同作为双方权利义务的依据的问题。首先，从备案的字面意思来讲，备案是指存档备查的意思，相应的备案合同仅是指将原合同提交有关机关存档备查，而不是对原合同的补充或是形成新的合同，备案合同的内容应与原合同的内容一致。其次，华栋公司向房管部门提交的备案合同中虽载明合同为一式五份，买受人任向阳持一份，但任向阳否认持有该份备案合同，而华栋公司除向房管部门提交的该份备案合同外，未能另行提交备案合同原本以印证该备案合同为双方协商一致签订，不能证明买受人任向阳同意对原合同中卫生间地面设计内容的变更。因此，本案应以原合同作为双方之间权利义务的依据。二、关于华栋公司是否应重新交付同层排水卫生间的问题。首先，虽然原合同约定为同层排水，但案涉房屋的设计及施工方案中卫生间的排水系统均为非同层排水，该方案经审查备案，施工单位按照设计要求进行施工后已通过相关部门的竣工验收，证明案涉房屋关于卫生间排水的设计施工符合相关规定。其次，案涉房屋的设计单位西南设计院的书面说明明确表明，同层排水和非同层排水两种排水方式各存利弊，但两种排水方式的实际使用功能并无不同，即现有的非同层排水并不会给任向阳造成实质性使用功能障碍，且对排水方式的改造将付出更大的经济成本。最后，诉讼中，任向阳未能提供证据证明非同层排水给其造成了实际损失，故应当认定现有的非同层排水并未使任向阳遭受损失。综合以上三方面的因素，对任向阳要求华栋公司交付有同层排水卫生间的主张，不予支持。三、关于“室内给水支管采用暗设方式敷设”的问题。任向阳在庭审中承认华栋公司交付的房屋室内给水支管已达到这一标准。因此，对任向阳请求华栋公司交付给水支管采用暗设方式敷设房屋的主张，不予支持。四、关于“建筑底部两层黄褐色文化石”的问题。任向阳与华栋公司签订的《商品房买卖合同》附件六“装饰和设备标准的约定”中约定外墙为瓷砖。任向阳提交的“华栋﹡云庭”商品住宅项目简介，载明“三、单体设计2、造型…建筑外墙采用米白和黄色的面砖材料。…建筑底部两层用黄褐色文化石材质突出建筑的大方稳重，…”，用以证明该简介应作为华栋公司的交房标准。原审法院认为，该商品住宅项目简介系华栋公司单方对项目作出的介绍，不是双方所签订商品房买卖合同的组成部分，双方的权利义务以签订的合同内容为准，合同内容以外的有关项目信息不是双方认可的约定内容，不能对双方产生合同约束力。因此，任向阳请求华栋公司交付建筑底部两层用黄褐色文化石房屋的主张，不予支持。五、关于华栋公司是否逾期向任向阳交房并承担违约责任的问题。任向阳与华栋公司签订《商品房买卖合同》第十条约定交房条件是华栋公司应当在2009年12月31日前向任向阳交付该商品房，该商品房交付已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。华栋公司已于合同约定的交房日期前取得《建设工程规划验收合格证》、竣工验收备案表、成都成房测绘有限责任公司出具“华栋﹡云庭”房产测绘技术（实测）报告，按照合同约定的房屋交付条件和质量标准，于约定日期将房屋交付给任向阳。对任向阳所提出的“墙壁有严重的空鼓、房屋有严重渗水”等质量问题，通过华栋公司给质监站上报的整改方案可以确定华栋公司交付的房屋确实存在内墙面空鼓、地面空鼓、开裂及卫生间管道堵漏、外墙渗水等问题。前述问题属于房屋一般质量瑕疵，是整个楼盘存在的问题，任向阳未举证证明其购买的房屋具体有何种质量瑕疵导致其拒绝接房，另双方签订的商品房买卖合同第十六条住宅保修责任，约定了华栋公司承担相应的保修责任，该条款本身就是对房屋质量瑕疵解决方式的约定，而不是对拒绝接房条件的约定，任向阳拒绝接房的理由只能是双方签订商品房买卖合同第十条的约定内容。因此，任向阳以房屋一般质量瑕疵拒绝接房的理由不能成立，华栋公司交房的行为有效成立。故任向阳请求华栋公司支付逾期交房违约金10367元的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回任向阳的诉讼请求。案件受理费100元，由任向阳承担。宣判后，任向阳不服原判，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持任向阳的诉讼请求；2、要求对华栋公司伪造证据的行为予以处罚，并向任向阳赔礼道歉；3、判令华栋公司承担一、二审诉讼费用。主要上诉理由：一、原审已认定本案应以原合同作为双方之间权利义务的依据，而原合同附件六“装饰和设备标准的约定”中明确约定卫生间为同层排水，因此任向阳要求交付同层排水卫生间的主张应得到支持。二、原审采信西南设计院的说明错误，认定任向阳未提供证据证明其遭受了实际损失不支持任向阳的主张错误。华栋公司已承认非同层排水方式的缺点，由于下水管外露需吊顶，增加了卫生间的装修费用，这些明显的居住环境和装修费损失是不可否认的，无需提供证据。华栋公司应按约进行整改，不能整改则必须给予赔偿，赔偿金额可按违约交房之日起至法院判决之日止每日按房款总金额的万分之一计算。被上诉人华栋公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。西南设计院说明的内容说明同层排水和非同层排水没有实质区别，且案涉房屋经竣工验收合格，任向阳未举证证明非同层排水对其造成损害。华栋公司不应承担逾期交房的责任。任向阳关于赔礼道歉的诉讼请求为二审增加的诉讼请求，二审不应审理。综上，请求驳回上诉，维持原判。本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。二审另查明，1、华栋公司已于合同约定的2009年12月31日前向任向阳发出收房通知。2、唐婉山、李绍荣等业主向质监站反映的时间应为2010年3月12日。本院认为，任向阳与华栋公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，应为有效。一、虽然双方合同约定的卫生间的排水方式为同层排水，但案涉房屋的设计及施工方案中卫生间的排水系统均为非同层排水，该方案经审查备案，施工单位按照设计要求进行施工后已通过相关部门的竣工验收，证明案涉房屋关于卫生间排水的设计施工符合相关规定。西南设计院作为专业设计机构，同时也是案涉房屋的设计单位，其出具的关于同层排水与非同层排水方式各存利弊的书面说明应予采信，按该说明的内容，现有的非同层排水并不会造成实质性使用功能障碍，无改成同层排水的必要。任向阳也未举证证明现有的非同层排水方式给其造成的实际损失。因而任向阳上诉要求华栋公司交付有同层排水卫生间的主张不成立，本院不予支持。二、任向阳主张“华栋﹡云庭”建筑底部两层应当使用黄褐色文化石材质，但其未提供充分的合同依据。因此，对任向阳请求华栋公司交付建筑底部两层用黄褐色文化石房屋的主张，不予支持。三、关于“室内给水支管采用暗设方式敷设”的问题，因任向阳在原审庭审中承认华栋公司交付的房屋室内给水支管已达到这一标准，故对任向阳请求华栋公司交付给水支管采用暗设方式敷设房屋的主张，不予支持。四、华栋公司已于合同约定的时间通知任向阳收房，且交付的房屋符合合同第十条约定的交房条件，至于房屋的质量问题属于华栋公司的保修责任问题，因此，任向阳以房屋一般质量瑕疵拒绝接房，并要求华栋公司支付逾期交房违约金的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。五、任向阳关于赔礼道歉的诉讼请求为二审新增的诉讼请求，不属二审审理范畴。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费100元，由任向阳负担。本判决为终审判决。审 判 长 张琦审 判 员 陈苹代理审判员 罗毅二〇一二年五月十一日书 记 员 宋扬 来源：