（2012）中一法三民一初字第148号
裁判日期: 2012-05-11
公开日期: 2018-01-29
案件名称
李伟航、黄翠红等与中山市吉雅房地产开发有限公司等商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李伟航,黄翠红,中山市吉雅房地产开发有限公司,魏书领
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百三十五条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2012）中一法三民一初字第148号原告：李伟航，男，1976年2月3日出生，汉族，住珠海市香洲区，原告：黄翠红，女，1970年7月28日出生，汉族，住珠海市香洲区，委托代理人：谢兴平、梁万艺，分别系广东谷都律师事务所律师、律师助理。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地中山市XX镇XX市场X栋XX-XX号。法定代表人：张其。委托代理人张嘉慧，女，19XX年X月10日出生，汉族，住中山市。被告：魏书领，男，19XX年X月11日出生，汉族，户籍住址河南省周口市北牲口市，现住中山市，原告李伟航、黄翠红诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）、魏书领商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李伟航及其委托代理人谢兴平到庭参加诉讼，被告吉雅公司的委托代理人张嘉慧、被告魏书领经本院合法传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告诉称：2004年6月21日，原告与被告吉雅公司签订了商品房买卖合同，原告依约付清购房款202500元并及时收楼。但吉雅公司在办证期间，与被告魏书领恶意串通，在2006年仅以22500元的价格再次转卖给魏书领，并为魏书领办理了备案登记，导致吉雅公司无法为原告办理房地产权属证书。根据合同法第五十二条及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十条的规定，据此向法院起诉，请求判令：1、确认被告魏书领与被告吉雅公司签订的商品房买卖合同无效；2、被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺的房地产权属证书；3、诉讼费由被告承担。原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提供以下证据：1、结婚证；2、三乡中心区农贸市场认购书；3、购房款收据4张；4、收楼通知书；5、收费一览表、物业交接书、物业服务协议、业主公约；6、报案回执；7、中山市商品房销售合同登记备案证明表。被告吉雅公司辩称：确认原告向吉雅公司购买中山市XX镇XX市场XX号楼X层XXX号商铺，原告是真正的买受人，魏书领并非真正的购房人，其与吉雅公司之间是虚假购房。被告吉雅公司为其辩解未提供证据。被告魏书领辩称：1、答辩人与吉雅公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，该合同不存在合同法第五十二条规定的无效情形。2、答辩人与吉雅公司签订的商品房买卖合同办理了备案登记手续事实足以证明双方是真实的商品房买卖合同关系，至于转让价格是买卖双方协商确定的，与他人无关，不能以价格高低来认定合同的效力。3、根据物权法的规定，应当认定原告与吉雅公司之间的商品房买卖合同无效。4、原告与吉雅公司之间没有签订商品房买卖合同，不存在买卖合同关系，原告无权主张商铺所有权。5、原告与吉雅公司签订的认购书肯定不是真实的商品房买卖合同关系，借款放高利贷才是真实关系。被告魏书领为其辩解未提供证据。经审理查明：2004年6月27日，原告与吉雅公司签订了《三乡中心区农贸市场认购书》一份，约定原告向吉雅公司认购其开发的位于中山市XX镇××农贸市场××号商铺，该物业建筑面积为15平方米，认购楼款为202500元。付款方法为，签署本认购书时或之前付清首期定金50000元，签订商品房买卖合同时付清第二期楼款31000元，商铺交付使用时付清第三期楼款111500元，尾期楼款10000元在交付房产证时付清；交楼时间为2005年10月30日。认购书还约定了其他事项。认购书签订后，原告于当日向吉雅公司支付首期定金50000元，2006年3月20日支付第二期楼款31000元，2006年5月10日支付第三期楼款111500元，2007年4月2日支付余款10216元，合计202716元。2007年4月2日，原告与吉雅公司签订了《三乡镇中心区综合市场物业交接书》，被告吉雅公司将中山市XX镇××综合市场××楼××号商铺交付给原告使用。原告认为已向吉雅公司付清了购房款，商铺且已实际交付使用，但被告至今仍未为原告办理房地产权证，遂于2012年1月10日诉至本院，主张前述实体权利。另查：中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案××中山市××综合市场××楼××号商铺，建筑面积为15平方米，购房总价为22500元，一次性付款；签约日期2005年12月30日，于2006年3月31日登记备案在被告魏书领名下。又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。再查：中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，未涉及本案原告李伟航、黄翠红，非法吸收公众存款明细表涉及被告魏书领，出借金额7130万元。虚假按揭物业明细表未涉及涉讼商铺。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉讼商铺进行了查封。本案审理过程中，本院于2012年3月1日、4月26日派员到涉案××中山市××综合市场××楼××号商铺核查使用人员并张贴通知。经核查，商铺使用人为本案原告，张贴的通知内容为告知该商铺业主或住户本院处理该商铺如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告吉雅公司签订的《三乡中心区综合市场认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告吉雅公司已经按照约定收受了全部购房款，将商铺交付给原告使用，原告已实际管理使用商铺多年。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书可以认定为商品房买卖合同，应当确认原、被告吉雅公司之间存在商品房买卖合同关系，双方均应按协议履行义务。原告及被告魏书领均主张向吉雅公司购买了涉案商铺，并支付了相应的购房款，故本案的争议焦点在于原告及被告魏书领谁是真实的商铺买受人。综合本案案情，本院对此分析如下：一、从双方购买的时间来看，原告的签约日期2004年6月27日早于魏书领的签约日期2005年12月30日；二、从购买的单价来看，原告所购商铺单价为每平方米13500元，而魏书领的购买单价为每平方米1500元，魏书领所购商铺的单价不仅远低于原告的购买单价，且远远低于市场同期房价，此不合常理；三、从涉案商铺的交付使用事实来看，吉雅公司已于2007年4月2日将商铺交付给原告管理使用，但魏书领从签约至被诉之日长达六年多时间内，从未主张过商铺权利，此情形不符合一个正常购房者应有的正常行为；四、被告张其陈述本案原告是真正的买受人，魏书领并非真正的购房人，其与吉雅公司之间是虚假购房；五、中山市中级人民法院的刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表未涉及本案原告，但涉及被告魏书领，且魏书领未提供证据证明购买商铺款不同于出借给吉雅公司的借款，故不排除备案登记在魏书领名下的商铺是作为借款的抵押担保。从上分析，本院认定原告是真正的商铺买受人，原告与吉雅公司的商品房买卖合同关系应予确认，被告魏书领与吉雅公司之间不存在真实的商铺买卖关系，其与吉雅公司的商品房买卖合同无效。被告吉雅公司收取了原告的全部购房款，并已将商铺实际交付给了原告使用多年，应当在交付商铺后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。现被告吉雅公司未能举证证明系因原告的原因未能办理房地产权属证书，也即被告吉雅公司存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故被告吉雅公司应按合同约定继续履行协助原告办理房产权属证书的义务，原告要求被告吉雅公司协助其办理中山市XX镇××综合市场××楼××号商铺权属证书的诉讼请求，本院予以支持；被告魏书领的抗辩意见理据不足，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、确认被告魏书领与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2005年12月30日签订的《广东省商品房买卖合同》无效；二、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告李伟航、黄翠红办理位于中山市XX镇XX区XX市场XX号楼X层XXX号商铺（建筑面积为15平方米）的房地产权属证书。案件受理费4338元，由被告吉雅公司负担（原告已付4338元，被告吉雅公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 吴立和审 判 员 罗晓冰人民陪审员 关 毅二〇一二年五月十一日书 记 员 唐 群 来源：百度搜索“”