（2012）惠中法民一终字第167号
裁判日期: 2012-05-10
公开日期: 2017-09-18
案件名称
徐长友、洪铁汉租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐长友,洪铁汉
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）惠中法民一终字第167号上诉人（原审原告、反诉被告）徐长友，男，汉族，1971年2月23日出生，住惠州市惠城区，委托代理人卢伟强，广东启鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）洪铁汉，男，汉族，1936年1月25日出生，户籍所在地：江西省南昌市经济技术开发区，现住惠州市惠城区，委托代理人雷玉东，广东标远律师事务所律师。上诉人徐长友因租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2011）惠城法民一初字第2902号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。经原审法院审理查明，案外人曾洪瑜系惠州市河南岸斑樟湖龙泉街A栋4、5号商场的权属人。2008年4月11日，曾洪瑜（甲方）与洪铁汉（乙方即本案被告）签订《租赁协议》，由曾洪瑜将上述房屋的4、5号商场出租给洪铁汉，租赁时间自2008年4月15日至2011年4月15日。双方在协议第7条第（4）项约定“没经甲方同意，乙方不得随意转租给他人。”被告承租该商铺后将其中的5号商铺转租给案外人李某经营至2010年4月。同年4月，被告洪铁汉欲将该商铺转租给案外人蔡小明，蔡小明以9000元的价格接受李某原经营所剩货物，并向被告洪铁汉交纳定金4000元。同在该商铺旁经营美宜佳便利店的原告徐长友要求被告洪铁汉将该商铺转让给他，并表示愿意补偿被告洪铁汉的相关损失。2010年5月18日，被告洪铁汉（甲方）与原告徐长友（乙方）签订《档口转让协议》，约定甲方转让位于河南岸龙泉小区A栋l层5号档给乙方经营，转让期三年（自2010年5月25日起至2013年5月24日止），档租为每月人民币肆仟元，协议签订后乙方应付给甲方贰个月租金，即人民币捌仟元整作为保证金，每月25日前付清当月档租。协议签订后，原告于当日支付了保证金8000元。此外，原告还于2010年5月17日、6月15日分别支付被告档口（转让）费30000元、20000元。被告洪铁汉收到上述款项，返还案外人蔡小明定金8000元、赔偿蔡小明的装修费15000元及李某的货款9000元，合计32000元。2010年8月25日，原告徐长友以承租的龙泉楼A5号档铺作价5万元作为出资与案外人黄奕签订了《合作协议》,合作经营电动车及配件销售和维修项目。双方约定，合作项目由黄奕全权负责，包括装修、广告、进货、销售、办理相关证件，支付各种经营费用及承担经营亏损，徐长友不参与经营，不管合作项目是否盈利，黄奕必须每月支付人民币1000元给徐长友，且在合同期满归还徐长友承租龙泉楼A5号档口的费用5万元整。合作期限自2010年8月25日至2013年5月24日止。本案涉案商铺在2010年9月份开始装修，后以福特电动车行的名义对外营业。原告徐长友按约定4000元/月向被告洪铁汉支付了2011年8月25日前的租金。2011年9月8日，原告徐长友以被告洪铁汉以欺诈方式骗取原告签订档口转让协议并收取其高额费用，致其遭受巨大经济损伤为由诉至本院，并拒付2011年8月26日后的租金。2011年9月30日，被告洪铁汉因原告拒绝交纳租金而用车将出租商铺大门堵住。双方发生争执，后经报警处理未果。目前，福特电动车行仍在本案涉案商铺继续经营。原审法院认为，被告洪铁汉在与商铺权属人曾洪瑜签订《租赁协议》时已明确约定,“没经甲方同意，乙方不得随意转租给他人。”根据上述约定，未经出租人的同意或追认，承租人不得擅自转租承租商铺，否则构成无权处分行为。被告在承租涉案商铺后，事先未经曾洪瑜的书面同意，将商铺转租给原告，且约定转租合同的终止日期超出原租赁合同规定的终止日期，事后又未经曾洪瑜的追认，应认定原、被告签订的《档口转让协议》系无效协议，故对原告要求确认双方2010年5月18日签订的《档口转让协议》为无效合同的诉讼请求，本院予以支持。被告提供的银行存款回单不足以证明曾洪瑜对原、被告转租商铺的行为知情并同意的事实，被告以曾洪瑜同意被告将商铺转租给原告的抗辩理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告收取原告的商铺保证金8000元，应予以返还。对被告收取原告的50000元商铺转让费，原告在承租本案涉案商铺时，明知被告就该商铺与他人达成转租意向，仍坚持要求被告将商铺转租给原告，并愿意补偿被告的相关损失，被告据此对案外人蔡小明、李某作出了赔偿或补偿合计32000元，该损失应由原告自行承担，其余的18000元，被告应予以返还，因此，对原告要求被告退还原告保证金8000元和转让费50000元的诉讼请求，本院予以支持26000元。原告在签订《档口转让协议》时，已明知被告不是本案涉案商铺的产权人（出租人），应向被告了解商铺原租赁合同的期限及出租人对原、被告转租的态度等事项，因原告没有尽到上述注意义务，坚持要求承租涉案商铺，导致《档口转让协议》无效，原告在主观上存在过错。因此，在未经出租人确认的情况下，原告以承租的商铺作为出资与他人合伙经营所产生的装修费用等损失，应由原告承担。原告在签订《档口转让协议》后，占有并实际使用该商铺至今，并按4000元/月支付占有费用至2011年8月份，现双方对该占有费用金额没有异议，原告对此后占用该商铺仍应支付相应的占有费用，原、被告在庭审中一致陈述，原告已交纳租金至2011年8月份，故对反诉原告要求反诉被告支付拖欠2011年8月、9月、10月的租金合计人民币12000元的诉讼请求，本院予以支持8000元。合同解除应以合同合法有效为前提，因原、被告签订的《档口转让协议》系无效协议，故对反诉原告要求解除双方签订的《档口转让协议》的诉讼请求，本院不予支持。综上，对原告的诉讼请求与反诉原告的诉讼请求，具有相应的事实与法律依据的合理部分，本院予以支持。依照《合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、《民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决：一、确认原告徐长友与被告洪铁汉于2010年5月18日签订的《档口转让协议》为无效合同。二、被告洪铁汉应返还原告徐长友保证金8000元，档口转让费18000元，合计人民币26000元。三、反诉被告徐长友应支付反诉原告洪铁汉商铺占有费用人民币8000元。以上第二、三项相抵后，被告洪铁汉应于本判决生效之日起五日内返还原告档口转让费18000元。四、驳回原告徐长友的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告洪铁汉的其他诉讼请求。本案受理费2478元，反诉费100元（减半收取50元），合计2528元，由原告徐长友负担1892元，被告洪铁汉负担636元。上诉人徐长友不服原审判决上诉称，一、确认上诉人徐长友与被上诉人洪铁汉于2010年5月18日签订的《档口转让协议》为无效合同。二、被上诉人洪铁汉应返还上诉人徐长友保证金8000元，档口转让费18000元。以上二、三项相抵后，被上诉人洪铁汉应于本判决生产之日起五日内返还上诉人档口转让费18000元。四、驳回上诉人徐长友的其他诉讼请求。五、驳回被上诉人的其他诉讼请求。本案受理费2478元，反诉费50元，合计2528元，由上诉人负担1892元，被上诉人负担636元。上诉人认为一审判决认定事实错误，适用法律错误，所作的判决是错误的，严重损害了上诉人的合法权益，依法应当予以撤销。一、一审判决认定事实错误。一审判决查明“被上诉人承租该商铺后将其中的5号商铺转租给案外人李某经营至2010年4月。同年4月，被上诉人洪铁汉欲将该商铺转租给案外人蔡小明，蔡小明以9000元的价格接受李某原经营所剩货物，并向被告洪铁汉交纳定金4000元。同在该商铺旁边经营美宜佳便利店的上诉人要求被上诉人将该商铺转让给他，并表示愿意补偿被上诉人的相关损失……被上诉人返还案外人蔡小明定金8000元、赔偿蔡小明装修15000元及李某的货款9000元，合计32000元”。上诉人认为，一审法院查明的上述情况与案件中上诉人与被上诉人之间发生的真实情况不符合。2010年5月18日，在被上诉人并未告知承租期仅剩有一年且无权转租的情况下，上诉人并不知悉其并无转租权且档口空置情况下，上诉人与被上诉人签订《档口转让协议》，将商铺转租给上诉人三年，并交付了50000元转让费和8000元的保证金，而后上诉人进行了装修经营。被上诉人洪铁汉辩称其赔偿给案外人蔡小明32000元的费用不是事实，对此被上诉人所提供的证人李某的证人证言不能予以采信。理由是：第一、据上诉人了解李某是被上诉人洪铁汉的外甥，其与本案有利害关系，所作证言不能采信。第二、被上诉人在双方签订合同之前并无告知上诉人涉案商铺已租给案外人蔡小明，上诉人对此并不知情。第三、被上诉人洪铁汉将商铺租给上诉人徐长友，至于其是否赔偿给案外人蔡小明32000元与上诉人并无关系，上诉人无须对此承担赔偿责任。第四、退一万步讲，即使在没有任何证据情况下就认定徐长友对案外人蔡小明承租这一情况是知情的，一审法院判决上诉人应当对此给被上诉人洪铁汉的损失承担赔偿责任。那么，被上诉人也应当提供其与案外人蔡小明签订的租赁合同及解除合同协议、双倍返还定金8000元及赔偿装修损失15000元和货款9000元的有关合法凭证，同时申请案外人蔡小明到庭做证，这是被上诉人应当承担的举证责任。而在被上诉人没有任何有效证据情况下，仅凭一个与本案没有任何事实与法律关联案外人李某的证人证言就采信了被上诉人洪铁汉的主张并认定了相关的款项数额。上诉人认为，这有违民事诉讼的证据规则，一审法院所作的事实认定是错误的。二、一审法院适用法律错误。1、根据《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案被上诉人不是涉案商铺所有权人，且无转租权情况下将商铺转租给上诉人，导致合同无效的过错在于被上诉人。被上诉人依法应当将转让费50000元、保证金8000元返还给上诉人，并赔偿上诉人的装修损失。2、根据《物权法》第64条规定，个人对其房屋等不动产享有所有权。在本案，涉案的商铺是案外人曾洪瑜所有，而被上诉人洪铁汉承租该商铺在2011年4月期满，期满后没有续租，即不享有承租权。因而，被上诉人不是房屋的所有权人也不是使用权人，无权收取房屋租金，更无权收取房屋占用费。综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误，所作判决是错误的，请求二审法院查清事实，依法判令：1、撤销一审判决第二、三、四判项；2、被上诉人返还上诉人保证金8000元，档口转让费50000元；3、被上诉人赔偿上诉人其他损失45880元；4、被上诉人承担本案诉讼费用。被上诉人洪铁汉答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。双方当事人在二审中均未提交新的证据。本院查明，原审查明的事实与本院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人对原审判决认定双方签订的《档口转让协议》无效，均不持异议，本院予以确认。本案二审争议的焦点是：1、上诉人是否清楚被上诉人并非惠州市河南岸斑樟湖龙泉街A栋5号店铺（下称5号店铺）的权属人；2、上诉人请求被上诉人返还保证金8000元、档口转让费50000元及赔偿45880元损失是否应支持；3、上诉人是否应支付被上诉人店铺占用费8000元。关于上诉人是否清楚被上诉人并非惠州市河南岸斑樟湖龙泉街A栋5号店铺（下称5号店铺）的权属人的问题。从案外人李某出具的证言内容以及结合上诉人自己经营的店铺与5号店铺相邻（相隔一店铺）的情况看，本院有理由相信，上诉人在与被上诉人签订《档口转让协议》时实际已清楚被上诉人并非5号店铺权属人。上诉人认为签订协议时其并不清楚被上诉人并非5号店铺权属人，理由不充分，本院不予采信。上诉人请求被上诉人返还保证金8000元、档口转让费50000元及赔偿45880元损失是否应支持。由于双方签订的《档口转让协议》无效，且造成无效双方均有过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原审判决判令被上诉人返还上诉人商铺保证金8000元正确；对被上诉人收取上诉人50000元商铺转让费，因上诉人是在明知被上诉人已与他人达成转租5号店铺的情况下，仍坚持要求被上诉人将5号店铺转租给其，并自愿补偿被上诉人的相关损失，因此，原审判决确定被上诉人对案外人蔡小明、李某作出的赔偿或补偿32000元，由上诉人承担，其余的18000元，被上诉人应返还上诉人，亦无不当，本院予以支持。上诉人要求被上诉人全额返还保证金8000元和转让费50000元，理由不成立，本院不予支持。同样理由，因上诉人在明知5号店铺产权人并非被上诉人的情况下，将基于无效合同而租得的5号店铺又让租给他人，且未经出租人确认，据此，原审判决认定上诉人以承租的商铺作为出资与他人合伙经营所产生的装修费用等损失，应由上诉人承担正确，本院予以支持。上诉人请求被上诉人赔偿45880元损失，理由亦不成立，本院不予支持。关于上诉人是否应支付被上诉人店铺占用费8000元。上诉人与被上诉人签订《档口转让协议》后，一直占用5号店铺，但却并未缴交2011年8、9、10月份的店铺占用费，因此，上诉人应支付该占用期间的店铺费用。又因，被上诉人与5号店铺实际产权人签订《租赁协议》后一直行使对5号店铺的管理及收益权，且没有证据显示5号店铺产权人对被上诉人在2011年8、9、10月期间使用该店铺提出过任何异议。据此，原审判决认定被上诉人有权向上诉人收取2011年8、9、10月期间5号店铺的占用费，并结合本案案情确定上诉人应支付的占用费8000元恰当，本院予以支持。上诉人认为被上诉人无权收取其2011年8、9、10月期间占用5号店铺的费用，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2528元，由上诉人徐长友负担。本判决为终审判决。审判长 陈晓文审判员 沈 巍审判员 邓耀辉二〇一二年五月十日书记员 胡 江 来自：