（2012）杭萧民初字第1607号
裁判日期: 2012-04-09
公开日期: 2014-09-25
案件名称
广东中奥物业管理有限公司杭州分公司与陈叶、梁雅萍物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市萧山区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东中奥物业管理有限公司杭州分公司,陈叶,梁雅萍
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
全文
杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2012）杭萧民初字第1607号原告广东中奥物业管理有限公司杭州分公司，机构代码78825771-6，住所地杭州市萧山区闻堰镇黄山村戈雅公寓。负责人陈卓，副总裁。委托代理人宋冬健、禇娇娇，北京市京大律师事务所杭州分所律师。被告陈叶。被告梁雅萍。两被告共同委托代理人王家宝，浙江丰原律师事务所律师。原告广东中奥物业管理有限公司杭州分公司诉被告陈叶、梁雅萍物业服务合同纠纷一案，本院于2012年2月10日立案受理后，依法由审判员戴永梅适用简易程序于2012年3月13日公开开庭进行了审理。原告广东中奥物业管理有限公司杭州分公司委托代理人宋冬健，被告陈叶、梁雅萍及其共同委托代理人王家宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东中奥物业管理有限公司杭州分公司诉称：原告系东方一品公寓的物业管理公司，两被告系东方一品公寓3幢2单元2601室的业主。2011年5月18日，两被告因装修该房屋与原告及申远空间设计装饰公司签订《房屋装饰装修管理协议》，并约定两被告须遵守原告《装修指南》、《东方一品公寓临时规约》、《东方一品公寓前期物业服务协议》，装修时不得改变阳台的样式，阳台不得封闭，禁止在阳台护栏、窗户等处设置任何式样的外置防盗网等条款。但在实际装修过程中，两被告未经原告准许，擅自将该房屋北阳台的推拉门拆除，封闭了该阳台。现被告擅自封闭北阳台直接破坏了房屋的外立面，影响了小区的整体环境、形象及美观，且此行为构成实际违约。2011年7月9日，原告对两被告下发整改通知书，要求两被告对北阳台恢复原状。事后，两被告虽书面承诺不会封闭该阳台，但至今为止，两被告仍未将北阳台恢复原状。现原告为维护小区的形象及其他业主的利益，请求判令：1.两被告拆除东方一品公寓3幢2单元2601室北阳台封闭阳台门窗的五扇玻璃窗，重新安装回北阳台的两扇推拉门，恢复该阳台原状；2.诉讼费由两被告承担。庭审中，原告明确两被告对北阳台的两扇推拉门可按其意愿自行处理。原告广东中奥物业管理有限公司杭州分公司为支持其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：1.东方一品公寓前期物业服务协议一份，证实双方签订协议约定不得封闭阳台；2.临时规约一份，证实被告书面承诺遵守该规约，明确约定不得封闭阳台；3.装饰装修管理协议一份，证实原、被告签订协议，明确不得封闭阳台；4.装修申请表一份，装修安全责任书一份、装修入场证一份，证实被告承诺遵守上述协议内容，不封闭阳台；5.整改通知书一份，证实原告发现被告封闭阳台等行为后，向其发出整改通知的事实；6.承诺书一份，证实被告承诺不封闭阳台；7.居室平面设计示意图一份，证实原告的工作人员在图纸上批注了阳台不得封闭等内容；8.业主资料卡一份，证实两被告系涉案房屋的业主；9.照片一组，证实被告曾用红布遮蔽封闭阳台的事实。被告陈叶、梁雅萍辩称：东方一品公寓系高层建筑，两被告出于防尘、防水需要，以及被告家里有老人、小孩的安全考虑，故对阳台进行了封闭。原告的诉请没有事实依据，原告无权要求两被告拆除已封闭的阳台，请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告陈叶、梁雅萍为支持其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：1.商品房买卖合同一份，证实合同中没有对阳台可否封闭进行说明，也未作明确要求；2.照片八张，证实两被告封闭阳台后的效果已充分考虑到整幢楼外立面的美观，该小区有其他业主在陆续地封闭阳台；3.征求意见书一份，证实目前入住东方一品的大部分业主（27户）要求对阳台进行封闭。经庭审质证，本院对原告提供的证据认证如下：两被告对证据1真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，该协议系原告单方制作，协议上的条款都是格式条款，用格式条款来限制两被告不得封闭阳台是无效的，对两被告不产生法律效力；对证据2真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，认为系原告单方制作的格式条款，并未与所有业主进行充分协商，条款中限制被告主要权利的条款依法无效；对证据3真实性没有异议，但对其合法性有异议，理由同证据2；对证据4真实性没有异议，合法性有异议，原告采用单方约定的形式要求被告不可封闭阳台，不符合法律规定；对证据5、8三性均有异议；对证据6真实性没有异议，但认为承诺书是在原告的胁迫下写的，并非被告的真实意思表示，且承诺书的内容仅仅是承诺不带头封闭阳台；对证据7真实性没有异议，但认为系原告单方制作，对被告不产生法律效力；对证据9真实性没有异议，但认为不能达到原告的证明目的，被告在装修房屋的时候是为了安全且美观形象的需要，临时用塑料布遮蔽，不是原告所说的故意遮挡。本院结合质证意见，对证据1－4，6、7、9的真实性予以认定；经审查证据5、8，认为以上证据客观真实，可以证明原告的待证事实。本院对两被告提供的证据认证如下：原告对证据1真实性没有异议，认为在合同第5条第2点约定，一般开放式的阳台按房屋质量规范计算一半面积，封闭式阳台按全面积计算，被告封闭阳台的行为是为了获得更多面积利益；对证据2认为被告擅自封闭阳台的行为，影响了整个小区对外的形象，损害了其他业主相关权利，不能认为有其他业主封闭了阳台，被告就认为是合理的；对证据3认为小部分业主的意见不能代表全体业主的意见。本院对证据1、2的真实性予以确认，证据3采纳原告的质证意见。根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2009年3月17日，两被告与浙江锦润房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为W0900572，约定两被告向浙江锦润房地产开发有限公司购买位于东方一品公寓3幢2单元2601室，面积为159.40平方米；该商品房阳台是半封闭式，合同约定房屋建筑面积面积共159.40平方米，其中，套内建筑面积为131.35平方米，公共部位与公共房屋分摊建筑面积28.05平方米等内容；合同附件四约定合同附件包括：1.《东方一品公寓临时规约》及《承诺书》（买受人签署）；2.《东方一品公寓前期物业服务协议》等内容。同日，原、被告签订《前期物业服务协议》，第十一条房屋装修管理规定中约定，禁止使用各种材料封闭阳台、安装各种颜色雨篷及防盗网等内容。同日，原、被告签订《东方一品公寓临时规约》，其中约定业主、使用人不得在阁楼宇外墙上安装任何遮光帘、花架、旗杆、广告、晒衣架、招牌、灯箱、围栏、铁闸、间格、太阳能热水器或者其他任何伸出物，请勿封闭任何窗户、阳台等内容。两被告签署承诺书一份，承诺如下：1.确认已详细阅读《东方一品公寓临时规约》；2.同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时规约；3.本人同意承担违反本临时规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时规约的行为承担连带责任；4.本人同意转让该物业时取得后续买受人签署的本临时规约承诺书并交送物业管理企业，物业管理企业收到物业后续买受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。2011年4月21日，原告对东方一品公寓3幢2单元2601室进行业主资料登记，被告陈叶、梁雅萍系该房屋业主。2011年5月18日，被告陈叶向原告提出装修申请。同日，原告（管理方）与被告陈叶（装修方）及申远空间设计装饰有限公司（装饰装修施工单位）签订《房屋装饰装修管理协议》一份，约定原告可制止违反《住宅室内装饰装修管理办法》、《装修指南》的规定及超出《装修许可证》范围的装修行为，并可要求责任方限期整改；被告陈叶不得改变阳台的样式，阳台不得封闭，禁止在阳台护栏、窗户等处设置任何形式的外置防盗窗，不得改变入户门门框及门扇，禁止在开发商交付使用时已安装的入户门外擅自加装防盗门；露台、阳台内贴面砖时，需和原涂料颜色一致，不得更换其他颜色；窗台外、露台外、阳台栏杆围公共部位，不得粘贴面砖等内容。2011年5月20日，两被告提供东方一品公寓3号楼2单元2601室装修方案供原告备案。2011年5月22日，原告向申远空间设计装饰装修有限公司作出装修入场证，同意申远空间设计装饰装修有限公司对东方一品公寓3号楼2单元2601室进行装修施工，并在注意事项中注明阳台不可封闭，外立面不可改变现状，厨房及餐厅阳台门不可拆除等内容，被告陈叶予以确认并签名。2011年7月9日，原告向被告陈叶作出整改通知书，现东方一品公寓3号楼2单元2601室将北阳台推拉门拆除，破坏了房屋建筑的对外立面，影响了小区的形象及美观，损坏了其他业主的利益，违反了《中华人民共和国建设部令110号文件》、本小区的《前期物业管理协议》、《业主临时公约》、《装修指南》中的有关规定，要求在三天内，即2011年7月11日前将此工程整改，以符合政府部门及相关管理规定的要求。2011年7月13日，被告陈叶作出承诺书一份，承诺若其他业主不封阳台，本人承诺绝不封阳台；若有其他业主封阳台，我户内再封阳台等内容。现原告起诉来院。另查明，东方一品公寓目前尚未成立业主委员会。本院认为：原告系建设单位在业主、业主大会选聘物业服务企业之前选聘的物业服务企业，与被告签订的《前期物业服务协议》系合同当事人真实意思的表示，亦不违反国家有关法律法规的强制性规定，合同合法有效。《东方一品公寓临时公约》未侵害物业买受人的合法权益，两被告作为业主已明知，并已作书面承诺，该承诺对两被告具有法律约束力，两被告应当遵循《业主临时公约》的书面承诺。原告依据合同约定对两被告所在小区进行了物业管理服务，两被告理应按协议及承诺履行。现两被告违背承诺封闭阳台，妨害物业管理，原告要求两被告拆除封闭阳台门窗的五扇玻璃窗的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，原告明确北阳台的两扇推拉门两被告可按其意愿自行处理，视为原告撤回该部分诉请。本院予以准许。据此，根据《浙江省物业管理条例》第二十二条、第二十三条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：陈叶、梁雅萍在本判决生效之日起十日内拆除自行封闭的位于杭州市萧山区东方一品公寓3幢2单元2601室北阳台的五扇玻璃窗。案件受理费80元，减半收取40元，由陈叶、梁雅萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院交上诉案件受理费80元。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）审判员 戴永梅二〇一二年四月九日书记员 陈 燕 关注微信公众号“”