（2012）成民终字第583号
裁判日期: 2012-04-09
公开日期: 2014-06-20
案件名称
巫文贞、毛兴顺与成都市龙泉驿区地方税务局房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
巫文贞,毛兴顺,成都市龙泉驿区地方税务局,谢国传,毛茂华,曾忠长
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）成民终字第583号上诉人（原审原告）巫文贞。委托代理人刘小凤，四川元绪律师事务所律师。上诉人（原审原告）毛兴顺。委托代理人刘小凤，四川元绪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）成都市龙泉驿区地方税务局。住所地：成都市龙泉驿区龙泉镇驿都中路。法定代表人陈宁，局长。委托代理人高永东，四川法济律师事务所律师。委托代理人崔洪培，四川法济律师事务所律师。原审第三人谢国传。原审第三人毛茂华。原审第三人曾忠长。上诉人巫文贞、毛兴顺因与被上诉人成都市龙泉驿区地方税务局（以下简称龙泉地税局）、原审第三人毛茂华、曾忠长、谢国传房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2011）龙泉民初字第1747号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人巫文贞，上诉人巫文贞与毛兴顺的委托代理人刘小凤，被上诉人龙泉地税局的委托代理人高永东、崔洪培，原审第三人毛茂华到庭参加诉讼，原审第三人曾忠长、谢国传经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，1993年至1994年期间，巫文贞与谢国传、曾忠长、毛茂华在成都市龙泉驿区洛带镇北干道合作修建了商、住一体4层楼房1幢。房屋建成后，巫文贞、毛兴顺分得了该房屋底层商铺、住房各一间，以及该房屋二、三层各一套（现编号为洛带镇玉带街184号），其余部分由谢国传、曾忠长、毛茂华分得。1999年4月和12月巫文贞先后取得了其分得房产的国有土地使用权证［龙国用（1999）字第05762号］和房屋所有权证（龙房权38416号），谢国传、曾忠长、毛茂华也分别取得了各自分得部分的权属证书。2001年巫文贞及谢国传、曾忠长、毛茂华经与龙泉地税局协商，决定将位于洛带镇北干道原合建的房屋、附属设施一并转让给龙泉地税局。巫文贞为此委托曾忠长于当年9月11日和2002年11月26日与龙泉地税局签订了《房屋土地买卖协议》和《房地产买卖契约》各1份，约定巫文贞及第三人的土地、房屋、附属设施总计价款为110万元（其中巫文贞的房产价格为138875元），由龙泉地税局在2002年6月30日以前分三次付清。巫文贞及第三人应在协议签订之日和15日内将房屋权属证书及房屋先后交付给龙泉地税局。协议签订后，龙泉地税局在2002年8月28日以前分6次将购房款转账支付给了毛茂华，由毛茂华负责分发给巫文贞及其他人。巫文贞等人也将房屋及其权属证书交付给了龙泉地税局，并协助龙泉地税局于2002年11月和12月办理了房屋所有权和土地使用权转移登记。龙泉地税局取得房屋后，一直使用至今。2009年12月8日，巫文贞以诉争房屋的权属证书遗失为由，向成都市房管局申请补发权证，并申请增加毛兴顺为共有人。成都市房管局因疏于审查，在该房屋早已转移登记至龙泉地税局名下的情况下，又向巫文贞补发了编号为龙房权证监证字第03919**号的权属证书，并以龙房权证监证字第03919**号权属证书增加毛兴顺为该房产的共有人。取得相关权属证书后，巫文贞、毛兴顺于同年12月9日又以转让方式通过成都市房管局将诉争房屋转移登记至其子毛家富及儿媳宁萍名下。2010年10月，当案外人宁萍向龙泉地税局主张房屋权利时，双方发生争议。龙泉地税局于2010年12月向原审法院提起行政诉讼，请求判决撤销成都市房管局为巫文贞、毛兴顺补发权属证书和为毛家富、宁萍办理所有权转移登记的错误登记行为。原审法院就该两案进行审理后，作出了（2011）年龙泉行初字第4号和第5号行政判决书，判决撤销成都市房管局的相关登记行为。判决现已发生法律效力，成都市房管局也已对补发给巫文贞、毛兴顺和案外人毛家富、宁萍的权属证书进行了注销。原审法院另查明，巫文贞、毛兴顺原系夫妻关系，双方于2009年2月3日登记离婚。2011年6月7日，巫文贞、毛兴顺诉至原审法院，请求判决确认巫文贞与龙泉地税局于2001年9月11日签订的《房屋、土地买卖协议》、2002年11月26日签订的《房地产买卖契约》无效。上述事实中，关于巫文贞委托曾忠长代签《房屋土地买卖协议》和《房地产买卖契约》，协议签订后巫文贞将房屋及其权属证书交付给了龙泉地税局的事实，有当事人的当庭陈述及龙泉地税局出示的全部证据在案佐证，原审法院予以认定。具体理由分述如下：其一、谢国传、毛茂华、曾忠长均陈述称巫文贞同意售房，并未提出过反对。曾忠长并陈述其是经巫文贞同意而为巫文贞代签的协议，庭审中巫文贞也承认自己最初同意售房，并曾根据毛茂华的通知到约定地点准备领取购房款。巫文贞虽称之后因反对第三人提出的费用开支而不同意售房，但对此巫文贞并未举证予以证明；其二、谢国传、毛茂华、曾忠长均陈述其各自所出售房屋的权属证书均交付给了龙泉地税局，用于办理转移登记。巫文贞于1999年4月取得的诉争房屋的龙国用（1999）字第05762号国有土地使用权证，在2002年12月龙泉地税局申请办理权属转移登记时也已由龙泉驿区国土局收回注销并存档。巫文贞的权属证书被收回注销的事实表明巫文贞在相关《房屋土地买卖协议》、《房地产买卖契约》签订后，根据协议将其权属证书交付给了龙泉地税局，巫文贞事实上在积极履行相关协议，巫文贞之后所称权属证书遗失显然不实；其三、案涉房屋从2001年9月起即一直由龙泉地税局占有使用至今，巫文贞在2010年之前长达8年多的时间内均未对此提出异议。巫文贞称其该期间不清楚房屋的使用情况，一直未进行查看，根据巫文贞该期间一直在龙泉驿区龙泉镇居住的事实来看，巫文贞的陈述有悖情理。其余事实，双方当事人无争议，原审法院予以确认。原审法院认为，本案巫文贞委托曾忠长与龙泉地税局签订《房屋土地买卖协议》和《房地产买卖契约》的事实清楚。《房屋土地买卖协议》和《房地产买卖契约》是巫文贞、龙泉地税局的真实意思表示，相关协议和契约已实际履行完毕多年，其内容不违反法律规定，应为有效。关于巫文贞提出作为共有人的毛兴顺未同意售房，相关协议和契约应为无效的问题，由于案涉房屋只登记了巫文贞为权利人，龙泉地税局对毛兴顺系案涉房屋的共有人并不知情，根据最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干意见（试行）》第89条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”的规定，应认定龙泉地税局系善意第三人，其有偿取得案涉房屋的合法权益应受到法律保护。综上，巫文贞、毛兴顺要求确认巫文贞、龙泉地税局所签订的《房屋土地买卖协议》和《房地产买卖契约》无效，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干意见（试行）第89条》，《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决：驳回巫文贞、毛兴顺的诉讼请求。案件受理费100元，由巫文贞、毛兴顺负担。宣判后，巫文贞、毛兴顺不服，向本院提起上诉，其上诉理由是：一审庭审中，已经查明协议并非由巫文贞与龙泉地税局签订，巫文贞不清楚该协议上的签名由谁书写，也从未授权他人在协议上签字。一审法院仅凭曾忠长的陈述草率认定该签名是曾忠长代签，且经巫文贞授权错误。毛茂华、曾忠长、谢国传均陈述巫文贞同意售房，但三人与巫文贞均有利害关系，其陈述不应作为有效证据采信。综上所述一审法院认定事实错误，判决不当，请求二审法院撤销原审判决，确认《房屋土地买卖协议》、《房地产买卖契约》无效。被上诉人龙泉地税局的主要答辩意见为：从一审庭审查明的事实及巫文贞本人的陈述来看，原审法院认定的事实完全正确，并且适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人毛茂华的陈述意见为：四人共同建房，后形成一致意见将房屋卖给龙泉地税局，巫文贞与曾忠长一直在合伙做生意，对卖房一事巫文贞一直没有提出异议，八、九年之后巫文贞才提出异议不符合常理。原审第三人曾忠长、谢国传未陈述意见。二审诉讼中，各方当事人均未提供新证据。经本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院另查明，一审庭审中，巫文贞当庭陈述：当初准备卖房，协商时也去了；分钱的时候也去了；巫文贞没有管理房屋的时间系从卖房了以后；巫文贞没有向龙泉地税局表达过不卖房的意思。本院认为，关于巫文贞是否有出售房屋的真实意思表示，是否将房屋实际出售的问题。首先，巫文贞当庭认可其参加了卖房的协商，分钱的时候也到过现场，同时，卖房以后巫文贞即未再对房屋进行过管理的事实；其次，案涉第三人均证实巫文贞参与协商全过程，并且实际领取了相应房屋买卖款项；最后，巫文贞的房屋权属证书原件已经行政机关注销，并且已经实际过户给龙泉地税局多年，龙泉地税局实际占用使用房屋至今。综合上述事实，本院认为，上述事实和证据已经形成证据锁链，能够证明卖房是巫文贞的真实意思表示，巫文贞已经将房屋实际出售给龙泉地税局，并将房屋交由龙泉地税局实际占有使用至今，房屋权属登记已经依法转移，因此，巫文贞与龙泉地税局的房屋买卖已经实际完成，巫文贞上述主张自己并未出售房屋，本院不予支持。因毛兴顺当时并非产权证上所记载的所有权人，同时，毛兴顺作为家庭成员，对案涉房屋多年未再受其控制从未提出过异议，因此，应当认定巫文贞当时的卖房行为能够代表毛兴顺。由此，《房屋土地买卖协议》、《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，巫文贞、毛兴顺上诉主张确认上述协议无效，本院不予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，应当依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费100元，由巫文贞、毛兴顺负担。本判决为终审判决。审 判 长 李泽颖审 判 员 尹 英代理审判员 王 果二〇一二年四月九日书 记 员 唐晓欢 微信公众号“”