（2012）邯市民二终字第139号

裁判日期: 2012-04-09

公开日期: 2014-05-29

案件名称

于洁与邯郸市商业网点建设开发总公司、邯郸市诚信物业服务有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

河北省邯郸市中级人民法院

所属地区

河北省邯郸市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

于洁,邯郸市商业网点建设开发总公司,邯郸市诚信物业服务有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款

全文

河北省邯郸市中级人民法院民事判决书（2012）邯市民二终字第139号上诉人（原审原告）于洁。委托代理人解建泳、郭晓丽，河北十力律师事务所律师。上诉人（原审被告）邯郸市商业网点建设开发总公司。法定代表人岳文法，该公司总经理。委托代理人李文奎，河北鼎合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）邯郸市诚信物业服务有限公司。法定代表人李庆丰，该公司经理。委托代理人刘新丰，河北鼎合律师事务所律师。上诉人于洁、邯郸市商业网点建设开发总公司因商品房销售合同纠纷一案，不服邯郸市邯山区人民法院（2011）邯山民初字第290号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人于洁的委托代理人解建泳、郭晓丽，上诉人邯郸市商业网点建设开发总公司的委托代理人李文奎，被上诉人邯郸市诚信物业服务有限公司委托代理人刘新丰均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审查明，2003年1月20日原告于洁与被告邯郸市商业网点建设开发总公司签定商品房买卖合同，出卖人：邯郸市商业网点建设开发总公司，委托代理机构：邯郸市诚信物业服务有限公司，买受人：于洁。原告于洁以总价款183312元购买被告邯郸市商业网点建设开发总公司开发建设的邯郸市贸西商贸居住小区21号北一半门市房，建筑面积为32.16平方米。2003年10月1日原告于洁收到所购房屋。被告邯郸市商业网点建设开发总公司委托河北省第一测绘院对该小区进行房产测绘，河北省第一测绘院于2004年5月13日作出了《房屋分层分户平面图》和《邯郸市房屋面积认定书》，被告邯郸市商业网点建设开发总公司将测绘成果会同其他材料一并提交至邯郸市房产管理局，2004年8月26日，邯郸市房产管理局依据被告邯郸市商业网点建设开发总公司提交的材料为其办理了邯郸市贸西商贸居住小区初始登记，并为其颁发了该小区邯房权证字第××号房屋所有权证书，同时开始为该小区购房户办理分户房产证。2005年8月河北省第一测绘院向邯郸市房产管理局发出《关于收回邯郸市贸西市场房产测绘面积成果的函》。2005年9月30日原告于洁向邯郸仲裁委员会申请仲裁，邯郸仲裁委员会于2006年4月7日作出（2005）邯仲裁字第097号裁决书。裁决事项为：（一）被申请人应在收到本裁决之日起三十日内按规定向产权登记机关递交办理本案争议商品房权属登记所需的全部资料，并协助申请人向产权登记机关申请办理该房的房地产权属证书。（二）被申请人在收到本裁决之日起三十日内支付逾期办证违约金给申请人（违约金以申请人已付购房款总额183312元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准每日万分之二点一计算，从2003年12月29日起计至被申请人向产权登记机关递交办理本案争议商品房权属登记所需的全部资料并被受理之日止）。（三）驳回申请人的其他仲裁请求。邯郸市中级人民法院于2009年11月25日作出（2009）邯执监字第7号民事裁定书。裁决事项为：（一）撤消本院（2008）邯市执裁第5号民事裁定书；（二）邯郸仲裁委员会（2005）邯仲裁字第097号裁决书不予执行。2010年10月25日原告于洁向石家庄市长安区人民法院起诉，诉请法院认定河北省第一测绘院作出的邯郸市贸西商贸居住小区测绘成果及相关材料无效，石家庄市长安区人民法院于2010年10月26日作出（2010）长民初字1733号民事裁定书：对于洁的起诉，本院不予受理。原告于洁不服，提出上诉，石家庄市中级人民法院于2011年1月24日作出（2011）石民立终字第00048号民事裁定书：驳回上诉，维持原裁定。邯郸市贸西商贸居住小区共计335户，截止2009年8月18日，已办证299户（含二次交易、继承和赠予）。原、被告之间纠纷未能解决，导致原告起诉。原审认为，原、被告于2003年1月20日签定的商品房买卖合同为双方自愿签署，且房、款已按约交付完毕，应视为该合同已履行。原告要求判令被告立即为原告办理邯山南大街112号2栋21号北一半房屋产权证，但被告不是房屋产权证的办理和颁发机关，无权行使该项权利，故原告的此项诉求，原审不予支持。本案中被告邯郸市商业网点建设开发总公司有义务协助原告办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。原、被告于2003年1月20日签定的商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该项约定既是原、被告真实、自愿的意思，也符合相关法律规定。双方均应按约履行。庭审中双方均认可交房时间为2003年10月1日，则被告邯郸市商业网点建设开发总公司应于2004年1月1日前将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案。邯郸市房管局依据被告邯郸市商业网点建设开发总公司提交的文件，于2004年8月26日为其办理了邯郸市贸西商贸居住小区初始登记，并为其颁发了该小区邯房权证字第××号房屋所有权证书。因此自2004年1月1日起至2004年8月26日止被告邯郸市商业网点建设开发总公司存在违约，应承担违约责任。原告主张被告交付的房屋不符合合同约定，并且使原告至今未能办理房屋产权证，但被告邯郸市商业网点建设开发总公司已于2004年8月26日前将委托河北省第一测绘院所做的测绘成果提交至邯郸市房管局，并且邯郸市房管局依据该测绘成果已为该小区大部购房户办理了分户房产证（邯郸市贸西商贸居住小区共计335户，截止2009年8月18日，已办证299户，含二次交易、继承和赠予）。虽然河北省第一测绘院于2005年8月向邯郸市房管局发出《关于收回邯郸市贸西市场房产测绘面积成果的函》，但并未实际实施，而且邯郸市房管局在接到该信函后，也未确认该测绘成果无效，并继续沿用该测绘成果为购房户办理房产证。据此，原告将不能如期办理房地产权属证书的责任归责于被告，理由不能成立。被告邯郸市商业网点建设开发总公司将委托河北省第一测绘院所做的测绘成果提交至邯郸市房管局，并取得初始登记后，其已履行了自己的义务和责任，原告于洁如果认为该测绘成果损害了自己的利益，应就作出该测绘成果的依据是否符合国家相关部门制定的标准向有关部门提出主张。原、被告于2003年1月25日签定的商品房买卖合同中未对3000平方米恒温花园约定。被告邯郸市诚信物业服务有限公司在本案中仅是委托代理机构，合同中也未对代理机构的责任义务明确约定，原告于洁与被告邯郸市诚信物业服务有限公司之间没有商品房买卖合同关系，被告邯郸市商业网点建设开发总公司对被告邯郸市诚信物业服务有限公司的代理行为，承担民事责任。故原告于洁向被告邯郸市诚信物业服务有限公司提出的诉讼主张不成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十八条第二款之规定，遂判决：一、被告邯郸市商业网点建设开发总公司自本判决生效之日起十五日内支付原告于洁逾期办证违约金（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2004年1月1日起至2004年8月26日止按房款总金额183312元计算）。二、驳回原告于洁的其他诉讼请求。案件受理费2258元，由被告邯郸市商业网点建设开发总公司负担。宣判后，于洁、邯郸市商业网点建设开发总公司均不服，提起上诉，于洁的上诉请求和理由：1、被上诉人邯郸市诚信物业服务有限公司不具有代理销售商品房业务的相关资质，是不合法的房产代理，根据《商品房销售管理办法》第二十五条的规定其应当与邯郸市商业网点开发建设总公司承担连带责任；2、一审法院认定事实不清，对于被上诉人承担的违约金计算有误，上诉人于2003年10月1日收到房屋，根据法律规定及合同约定，被上诉人应当承担2004年1月1日至今的违约金；3、一审法院认定被上诉人的广告承诺不属于合同内容，违反法律规定。被上诉人在广告中所做出的广告承诺，根据我国《合同法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的法律解释》规定，应当视为要约，应当视为合同内容。被上诉人的商业广告宣传中对有关种植顶层3000平方米玻璃顶恒温花园房屋设施内容是明确的，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定已经产生了重大影响，应视为要约，被上诉人应当按照合同约定履行。请求撤销原审判决，判令被上诉人支付逾期办理房屋产权证的违约金98356.05元，判令被上诉人按照合同应当为上诉人立即种植3000平方米恒温花园。本案上诉费、一审诉讼费及其他费用全部由被上诉人承担。邯郸市商业网点建设开发总公司的上诉请求和理由：一审认定上诉人对被上诉人于洁的违约不正确，上诉人的合同义务是向被上诉人交付所购房屋，并向房产登记机关递交办理房产权属登记所需要的全部资料，对于上诉人是否违约或违约到什么时间，应以提交登记所需要的全部资料为审查的标准，而不应以上诉人办理初始登记为标准。2004年5月13日，河北省第一测绘院已作出房屋分层分户平面图和邯郸市房屋面积认定书，并且上诉人也将其他材料一并提交给了邯郸市房产管理局，且已有住户办理了房产证，因此在此之前上诉人已全部履行了自己的合同义务。一审法院以2004年8月26日上诉人办理产权证为初始登记为由，确定上诉人违约的期限，与事实不符。要求上诉人承担全部诉讼费不公平。邯郸市诚信物业服务有限公司口头辩称，本案系商品房买卖合同纠纷，答辩人既不是买方也不是卖方，要求我方承担责任不符合事实和法律规定，答辩人与商业网点不存在代理销售，上诉人也没有提交任何证据证明。经二审审理查明，在二审审理期间上诉人邯郸市商业网点建设开发总公司提交了赵清锋房屋所有权证、向所有购房户出具的面积认定书、户型图及当时的广告宣传等证据。称贸西门市市场没有种植花园的广告，商住小区才有种植花园的广告。其他二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，双方当事人签定的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，符合法律规定，为有效合同。现双方已经按照合同约定支付了房款，交付了房屋。依照合同约定，邯郸市商业网点建设开发总公司有义务协助上诉人于洁办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。庭审中双方均认可交房时间为2003年10月1日，则邯郸市商业网点建设开发总公司应于2004年1月1日前将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案。2004年8月26日前邯郸市商业网点建设开发总公司将小区的全部资料交到邯郸市房管局，邯郸市房管局为其办理了邯郸市贸西商贸居住小区初始登记，并为其颁发了该小区房屋所有权证书，邯郸市房管局依据河北省第一测绘院测绘成果为该小区大部购房户办理了分户房产证。2004年8月26日之后，并无证据证明邯郸市商业网点建设开发总公司存在违约，阻碍了上诉人于洁办理房屋产权证书，故原审认定自2004年1月1日起至2004年8月26日止邯郸市商业网点建设开发总公司存在违约，应承担违约责任，认定正确，双方上诉人的相关上诉理由均不能成立，本院不予支持。上诉人于洁称被上诉人邯郸市诚信物业服务有限公司不具有代理销售商品房业务的相关资质，是不合法的房产代理，其应当与邯郸市商业网点开发建设总公司承担连带责任，没有事实和法律依据，本院对此不予支持。双方当事人所签定的商品房买卖合同中未对3000平方米恒温花园进行约定，且上诉人于洁也未能提交证据证明该商业广告宣传对其商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定产生了重大影响，故本院对上诉人于洁的相关上诉理由不予支持。根据《诉讼费用交纳办法》“诉讼费用由败诉方承担”的规定，原审判决上诉人邯郸市商业网点建设开发总公司承担诉讼费用并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2315元，邯郸市商业网点建设开发总公司承担60元，于洁承担2255元。本判决为终审判决。审判长　　段子勇审判员　　常　虹审判员　　张　仑二〇一二年四月九日书记员　　张翠英关注公众号“”