（2012）信中法民终字第54号
裁判日期: 2012-04-06
公开日期: 2015-12-18
案件名称
上诉人朱明云与被上诉人赵忠阳房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
河南省信阳市中级人民法院
所属地区
河南省信阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱明云,赵忠阳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）信中法民终字第54号上诉人（原审原告）朱明云，男，1966年12月生。委托代理人祝丽，女，汉族，1965年11月生。被上诉人（原审被告）赵忠阳，男，1981年6月生。委托代理人程晋科，河南太平律师事务所律师。上诉人朱明云因与被上诉人赵忠阳房屋租赁合同纠纷一案，朱明云于2011年7月4日向商城县人民法院提起诉讼，请求判令被告履行原房屋租赁合同、赔偿损失并从判决之日起计算2011年房屋租金。该院于2011年9月29日作出（2011）商民初字第505号民事判决。朱明云不服该判决，于2011年10月21日提出上诉，本院于2012年1月1日受理后，依法组成合议庭，于2012年2月15日公开开庭进行了审理。上诉人朱明云的委托代理人祝丽，被上诉人赵忠阳的委托代理人程晋科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审经审理查明，2009年3月6日原告朱明云的妻子祝丽与被告赵忠阳签订房屋租赁合同，被告将其位于本县城关车站附近的一间门面房出租给祝丽。租期为2009年3月6日到2010年3月6日，租期为一年，租金每年12600元，房屋押金1000元。如果到期后承租方继续租用应提前一个月付清下年房租费，租金随行就市。2010年3月6日合同到期后原告朱明云又与被告赵忠阳续签了租赁合同，租金增加至15000元。其他约定不变。原告持有的合同中有被告妻子李艳在合同末尾添加的“定期三年，李艳”字样，而被告持有的合同末尾并没有添加该内容。原告认为合同期限已变更为三年，而不再是一年。被告赵忠阳认为其妻子李艳在原告持有的合同擅自添加内容自己并不知情，况且自己与李艳2010年7月确已离婚，李艳添加内容可能在离婚之后，合同并未变更。但被告在举证期间及法院指定期间均未能提交其与李艳确已离婚方面的证据。双方为此产生矛盾，被告要求原告腾出房屋，原告认为三年合同并未到期，要求继续履行合同。2011年3月21日被告赵忠阳曾诉至法院，要求原告腾出房屋，赔偿损失。诉讼期间6月22日被告方带人强行将原告经营的商品搬出租赁房屋。次日被告向原审法院提出撤诉申请，6月27日原审法院裁定准许其撤回起诉。之后被告将该房屋又转租他人。2011年7月14日原告诉至原审法院，要求继续履行合同并赔偿损失。原审认为，依法成立的合同受法律保护，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效。被告配偶李艳在原告持有的合同末尾添加“定期三年”的内容实际上是对原合同一年期限的变更。李艳是被���合法配偶，原告有充分理由相信李艳的行为得到了被告的授权，李艳的行为已构成表见代理，合同变更有效。被告认为2010年7月已与李艳离婚，变更行为无效的主张缺乏证据支持，不予采信。被告在合同履行一年后未与原告协商一致的情况下强行终止租赁合同的行为已构成违约，应当承担原告相应的损失。原告要求被告赔偿损失，但举证不充分，要求过高，双方又未约定违约金具体数额，故依法酌定被告赔偿原告损失15000元（一年房屋租金数额）。鉴于被告已将房屋转租他人，双方租赁合同已无继续履行的可能，故原告要求被告继续履行合同的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决：一、被告赵忠阳于判决生效之日起十日内赔偿原告朱明云违约损失15000元、返��押金1000元，合计16000元。二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费200元，由被告赵忠阳负担。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。朱明云上诉称，双方签订的合法有效的合同还有两年期限，赵忠阳单方面撕毁合同实属违约，应继续履行合同。如履行合同有困难，赵忠阳收回租赁房屋时，应合情合理合法的把我店内的货物和装修共计50万元一并转让，或按未到期720天，每天利润600元共计432000元，加上被雨水淋坏的货物27539元，共计459539元予以赔偿。以上请求请予以支持。赵忠阳答辩称，1、原审法院判决答辩人赔偿被答辩人违约合同损失15000元并没有法律依据，恳请二审法院依法改判答辩人不承担该违约损失。2、被答辩人要求答辩人赔偿损失459539元没有事实和法律依据。答辩人没有将被答辩人物品扔在地上，被答辩人的损失与答辩人没有任何关系，被答辩人也没有证据证明自己的主张，恳请二审驳回其上诉请求。根据双方诉辩意见，合议庭归纳案件争执焦点是：被上诉人赵忠阳在履行合同时是否有违约行为，解除合同后被上诉人是否应赔偿上诉人店内货物和装修等损失或按未到期天数计算利润损失。二审诉讼中赵忠阳为支持其答辩主张向法庭提交其与妻子李艳离婚证，证明其与妻子李艳早在2007年已离婚，即使李艳合同末尾添加“定期三年”的内容，也不能形成表见代理，其行为属无效。上诉人朱明云没有新证据向法庭提交，对被上诉人赵忠阳提供的证据不予认可，认为该离婚证是伪造的，是假的，该证据不能作为证据使用。二审查明的事实与一审查明的���本事实相同。本院认为，上诉人朱明云与被上诉人赵忠阳签订为期一年的房屋租赁合同合法有效。被上诉人赵忠阳前妻李艳在朱明云持有的合同末尾添加“定期三年”的内容可以理解为是对原合同一年期限的变更。赵忠阳在合同履行一年后未与朱明云协商一致的情况下强行终止租赁合同并将该房屋租赁给他人，其行为已构成违约，应当承担因违约给朱明云造成损失的赔偿责任，原审根据本案实际酌定其赔偿一年房屋租金数额并无不当。朱明云上诉称，双方签订的房屋租赁合同还有两年期限，应继续履行合同或赔偿上诉人店内货物和装修等损失或按未到期天数计算利润损失。因该房屋转租给他人，双方租赁合同已无继续履行的可能，故继续履行合同的上诉理由本院不予支持。关于被上诉人是否应赔偿上诉人店内货物和装修等损失或按未到期天数计算利润损失问题。因上诉人没有充分证据证明其主张且李艳添加“定期三年”的行为是否发生在李艳与赵忠阳离婚前不清楚，李艳亦不是租房协议的一方当事人，上诉人让李艳添加租房期限亦有不当之处，对引起纠纷亦有责任，故该上诉理由缺乏证据支持，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费2148元，由上诉人朱明云承担。本判决为终审判决。审判长 徐贵瑛审判员 刘友成审判员 吕树利二〇一二年四月六日书记员 李 牧 关注微信公众号“”