（2012）成民终字第1336号
裁判日期: 2012-04-06
公开日期: 2014-06-23
案件名称
石英与杨彦武、饶馨月确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
石英,杨彦武,饶馨月,成都瑞航不动产经纪有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）成民终字第1336号上诉人（原审原告）石英。委托代理人舒星旭。被上诉人（原审被告）杨彦武。委托代理人彭浩，四川德智律师事务所律师。委托代理人吴睿，四川德智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）饶馨月，曾用名饶爽．饶悦．饶誉允。委托代理人李跃，四川蜀都律师事务所律师。委托代理人黄泓敏，四川蜀都律师事务所律师。原审第三人成都瑞航不动产经纪有限责任公司。住所地：成都高新区天府大道中段1号4幢1单元1楼7号。法定代表人温波，该公司经理。委托代理人李雷，四川时代经纬律师事务所律师。上诉人石英因与被上诉人杨彦武、饶馨月，原审第三人成都瑞航不动产经纪有限责任公司（以下简称瑞航不动产）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2011）高新民初字第2474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，1993年5月18日石英与杨彦武登记结婚。2006年6月15日，杨彦武购得位于成都高新区天府大道中段177号、建筑面积为336.83平方米的房产（房屋产权证号为：成房权证监证字第1692889号），即诉争房屋。2008年5月27日，经成都市房屋产权监理所登记了诉争房屋所有权。该房屋产权证号为“成房权证监证字第1692889号”，房屋所有权人为“杨彦武”，登记共有人未记载他人权利；该房屋产权证上“设定他项权利摘要”载明：“权利人：中信银行股份有限瑞航不动产成都分行；权利种类：抵押；权利范围：336.83万元；权利价值：1030000元；设定日期：2008年10月11日；约定期限：2006年6月30日至2026年6月30日”。另查明，银行贷款、抵押等事项均为杨彦武个人操作。2010年2月12日，杨彦武与饶馨月经瑞航不动产介绍签订了关于诉争房屋的《房产买卖合同》及《补充协议》。该两份协议约定杨彦武将诉争房屋转让给饶馨月，转让价格为238000元；协议约定协议签订后，饶馨月支付定金50000元，该定金由第三人瑞航不动产代管；约定合同签订后十个工作日内（即2010年2月22日）杨彦武到银行提交结按申请，在银行限定的时间内将欠银行的款项全部结清，在该十个工作日内，饶馨月将按揭所需的资料递交到银行进行按揭审查，银行对资料审查通过后，杨彦武与饶馨月到银行签订借款合同，确定具体的贷款金额以及指定支付至杨彦武账号，此过程瑞航不动产协助办理。双方还约定了有关房屋转让的其他事项。协议签订后，饶馨月将定金50000元支付给中介瑞航不动产，此款目前尚为瑞航不动产掌握。杨彦武和饶馨月以及居间方瑞航不动产在《补充协议》中特别以加粗的字体注明：“甲方（即杨彦武，下同）保证与承诺：有权或已获得其他共有权人的授权签订本协议及《房产买卖合同》，若因此导致合同不能履行的或无效，由甲方承担违约责任或全部的赔偿责任”。石英于2010年7月11日在其身份证复印件上向瑞航不动产出具收条，表示收到二十一世纪房产（瑞航不动产与该名称系同一实体）退还的户口本及持证人为石英的结婚证原件。因在合同履行过程中双方发生争议，2011年1月17日，饶馨月以杨彦武未在合同签订的十个工作日内提交结案申请、结清所欠银行的全部欠款，未配合办理产权过户为由，向原审法院提起诉讼［即（2011）高新民初字第623号案］，请求判决杨彦武承担违约金、律师费和诉讼费用。在该案诉讼过程中，2011年2月25日，杨彦武以饶馨月未履行“在十个工作日内将按揭所需的资料递交到银行进行按揭审查，银行对资料审查通过后，杨彦武方与饶馨月到银行签订借款合同”的约定为由提出反诉，请求判决饶馨月承担违约金、律师费和诉讼费用。上述本、反诉案件审理过程中，经饶馨月、杨彦武互相申请撤回对对方的起诉。原审法院于2011年4月13日口头裁定允许双方撤诉。2011年4月9日，饶馨月向杨彦武通过函件发出《解除合同通知函》，表示解除合同，并将追究杨彦武的违约责任。2011年5月5日，杨彦武以饶馨月未履行“在十个工作日内将按揭所需的资料递交到银行进行按揭审查，银行对资料审查通过后，杨彦武方与饶馨月到银行签订借款合同”的约定并单方面解除合同为由，再次在原审法院提起诉讼［即（2011）高新民初字第1507号案］，请求确认饶馨月单方面解除合同行为无效，判令饶馨月继续履行合同义务，并承担违约金、律师费和诉讼费用。2010年5月31日，饶馨月以杨彦武未履行合同约定的结按申请、结清所欠银行的全部按揭款，合同目的无法实现为由，又在原审法院对杨彦武提起诉讼［即（2011）高新民初字第1746号案］，请求解除合同，判令杨彦武承担违约金、返还定金、承担律师费和诉讼费用。2011年8月11日，杨彦武之妻石英以诉争房屋系其与杨彦武婚姻关系存续期间获得、属于夫妻共同财产，杨彦武出卖诉争房屋未征得石英同意为由，提起本案诉讼，请求确认杨彦武和饶馨月买卖诉争房屋的合同无效。本案诉讼形成后，因合同解除之诉以合同本身有效为前提，故原审法院对前述（2011）高新民初字第1505、1746号两案依法裁定中止。另查明，2011年2月15日，成都市房管局、发改委、财政局、国土局、地税局、金融办联合印发“成房发（2011）7号”文件，即关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》（以下简称“限购令”），饶馨月属于该文件规定的限购范围，故暂时不能办理诉争房屋的过户登记手续，杨彦武与饶馨月签订的关于本案诉争房屋的《房产买卖合同》及《补充协议》的合同目的受阻。原审法院认定以上事实，采信了《房产买卖合同》及《补充协议》、房屋所有权证、收条等证据以及当事人的一致陈述。原审法院认为，本案争议焦点为石英是否有权以侵害共有权为由主张诉争房屋买卖合同无效。一、从诉争房屋的房屋产权证来看，该房于2008年5月27日颁发房屋所有权证。该房房屋所有权人为杨彦武，登记共有人未记载他人权利、或者其他共有人项下无记载，未列明共有人；房屋设定了抵押权，其抵押权人为中信银行股份有限瑞航不动产成都分行，庭审查明银行借款也是杨彦武在操作。从上述房屋产权及抵押登记资料显示的物权状况来看，饶馨月可据此相信杨彦武对诉争房屋具有完全的物权，饶馨月已经尽到了交易中的善良注意义务；二、本案瑞航不动产提交了石英向其出具的收到退还户口本及持证人为石英的结婚证的《收条》。饶馨月和瑞航不动产均称，石英知晓杨彦武与饶馨月签订了关于诉争房屋买卖的合同，所以，瑞航不动产才能取得石英的户口本和持证人为石英的结婚证。石英向原审法院出具书面说明称其是在找不到上述两证件的情况下，问杨彦武证件下落，杨彦武才告知其证件在中介，其才知道房屋已经出卖一事，并去中介取回证件。石英的说法虽然存在一定的可能性，但却不足采信。如果石英与瑞航不动产事先并不存在联系，其到瑞航不动产处一般情况下是不能自己取回证件的，而是应该由瑞航不动产通知与其有合作关系的杨彦武参与领回，这是一般的常理，不排除本案很特别、不一般。然，这种反常理的认识，石英应该拿出足够的证据予以支持，仅仅用一纸个人的有悖于交易常识的声明无法达到其证明目的；第三，杨彦武在《补充协议》中以黑体字专门申明诉争房屋其有权处分且已经获得其他共有权人的授权，饶馨月通过中介瑞航不动产以公平合理的价格、经双方自愿协商签订诉争房屋的买卖合同，为善意交易人。故，杨彦武持其与石英的户口簿原件、石英的结婚证原件（持证人为石英）向饶馨月“保证与承诺”其取得了石英的授权签订诉争房屋的买卖合同，加上石英能够违反一般交易习惯从中介瑞航不动产处取得并非石英本人交付的户口簿和结婚证（持证人为石英）原件，上述事实综合审核，原审法院认为石英知道并认可杨彦武与饶馨月签订关于诉争房屋买卖合同的盖然性远远高于石英不知道该事实的盖然性，对石英以共有权受到侵害为由主张诉争房屋买卖合同无效的理由，不予支持。2011年11月23日原审法院向石英释明争议的合同有效，石英在给予的答复期限内未行使撤诉的处分权利，坚持本案诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回石英的诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由石英负担。宣判后，石英不服原审法院作出的上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。本案诉讼费用由被上诉人承担。主要理由为：一审法院在没有足够证据证明石英知晓并且同意售房的情况下，认定石英知道并认可卖房之事错误。首先，案涉房屋系石英与杨彦武的共同财产，饶馨月和瑞航不动产均承认饶馨月看过杨彦武的结婚证，因此原审法院以产权证上未列明共有人和抵押借款是杨彦武在操作为由认定饶馨月有理由相信杨彦武有完全的物权，进而认定饶馨月已尽到善良注意义务错误。其次，石英对杨彦武擅自卖房系“事前不知道，事后不同意”。石英出具收条只能证明石英在事后才知道卖房一事，杨彦武也承认其事前未告知过石英。饶馨月称石英知晓卖房一事没有任何的证据予以佐证，与事实严重不符。瑞航不动产系整个案件的利害关系人，其说法是为了推脱自己的责任，不足以采信。最后，最重要的是饶馨月和瑞航不动产均称石英事前知晓卖房一事，但和《房屋买卖合同》和《补充协议》上均没有石英签名的事实不符。被上诉人杨彦武辩称，对石英的上诉意见无异议。被上诉人饶馨月辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。原审第三人瑞航不动产陈述，石英至始至终都参与了交易。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。二审查明：2011年5月31日，饶馨月以杨彦武未履行合同约定的结按申请、结清所欠银行的全部按揭款，合同目的无法实现为由，向原审法院对杨彦武提起诉讼［即（2011）高新民初字第1746号案］，请求解除合同，判令杨彦武承担违约金、返还定金、承担律师费和诉讼费用。二审查明的其他事实与一审查明的其他事实一致。本院认为，首先，饶馨月对诉争房屋的房屋产权证进行了审查，产权证上载明的房屋所有权人为杨彦武，未列明共有人。杨彦武在《补充协议》中以黑体字专门申明诉争房屋其有权处分且已经获得其他共有权人的授权，并且办理该房屋相关的银行贷款、抵押等事项均为杨彦武个人操作。饶馨月可据此相信杨彦武对诉争房屋具有完全的物权，饶馨月已经尽到了交易中的善良注意义务；其次，饶馨月通过瑞航不动产居间、以公平合理的价格、经双方自愿协商签订诉争房屋的买卖合同，为善意交易人。再次，石英称其是在找不到结婚证和户口本的情况下，问杨彦武证件下落，杨彦武才告知其证件在瑞航不动产，此时石英才知道房屋已经出卖一事，并去取回证件。然而，如果石英与瑞航不动产事先并不存在任何联系，一般情况下其到瑞航不动产处是不能自行取回证件的，而是应该由杨彦武领回，但石英对这种有悖于交易常识和日常生活经验的声明未能提交其他证据佐证；最后，石英于2010年7月11日即领回相关证件，但其并未向饶馨月主张本案房屋买卖协议无效，而是在2011年1月饶馨月向杨彦武提起诉讼之后的2011年8月才提起本案诉讼主张协议无效。故原审法院综合审核全案后作出的关于石英知道并认可杨彦武与饶馨月签订房屋买卖合同的盖然性远远高于石英不知道该事实的盖然性的认定并无不当。石英以共有权受到侵害为由主张诉争房屋买卖合同无效的理由不能成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人石英承担；一审案件受理费负担方式不变。本判决为终审判决。审 判 长 王卫红代理审判员 高 波代理审判员 叶 歆二〇一二年四月六日书 记 员 马 雯 更多数据：