（2011）甬慈浒民初字第294号

裁判日期: 2012-04-28

公开日期: 2016-12-13

案件名称

陈美云与陈亚文房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

慈溪市人民法院

所属地区

慈溪市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈美云,陈亚文,程慎

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十七条，第二百二十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

浙江省慈溪市人民法院民事判决书（2011）甬慈浒民初字第294号原告：陈美云，女，1969年7月17日出生，汉族，农民，住所浙江省慈溪市。委托代理人：颜志康，浙江相联律师事务所律师。委托代理人：寇迪，浙江大宇律师事务所律师。被告：陈亚文，女，1975年12月2日出生，汉族，农民，住所浙江省慈溪市。委托代理人：邹永闯，浙江智仁律师事务所律师。第三人：程慎，男，1980年5月10日出生，汉族，农民，户籍所在地浙江省宁波市海曙区，现住浙江省宁波市。委托代理人：程树林（系第三人程慎父亲），男，1949年10月24日出生，汉族，居民，户籍所在地安徽省休宁县，现住浙江省宁波市。原告陈美云与被告陈亚文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年6月27日立案受理后，依法由代理审判员张琪琦适用简易程序进行审理。后因第三人程慎于2011年11月15日以本案处理结果与其有法律上的利害关系为由向本院申请作为第三人参加诉讼，本院于同月16日依法追加程慎作为第三人参加本案诉讼，并于2011年11月23日公开开庭审理本案。后因案情复杂，本院将本案转为普通程序，依法组成合议庭于2012年1月17日公开开庭审理了本案。原告陈美云及其委托代理人颜志康、被告陈亚文及其委托代理人邹永闯、第三人程慎的委托代理人程树林到庭参加了2011年11月23日的庭审；原告陈美云及其委托代理人颜志康、寇迪及被告陈亚文的委托代理人邹永闯、第三人程慎的委托代理人程树林到庭参加了2012年1月17日的庭审。本案现已审理终结。原告陈美云起诉称：2008年10月17日，原、被告签订了《店面租赁协议书》一份，约定由原告将其所有位于慈溪市天九街120号的店面房出租给被告作为经营百货行业使用，租赁时间为五年，从2008年10月30日至2013年10月29日止，租金前三年每年为20万元，第四年为22万元，第五年24.2万元。在合同履行过程中，被告在未得到原告同意的情况下，于2010年9月24日擅自将讼争房屋转租给第三人程慎、周佩芬夫妇。现原告要求解除原、被告于2008年10月17日签订的《店面租赁协议书》；要求被告将租赁房屋被拆除的方面恢复原状，若无法恢复原状则赔偿原告损失21000元；要求被告在原告处的押金3万元不予返还。被告陈亚文未作书面答辩，在庭审中辩称：原告陈述在合同履行过程中被告在未得到原告许可，擅自转租房屋，不是事实。事实上被告是得到原告同意后将讼争房屋转租给第三人的，现原告因房租涨价，要求解除合同，有违诚信。被告认为，原告收取了被告的转让费，应视为原告准许被告转租。而被告的转租也是经过原告同意的。即便被告转租行为未经原告同意，根据生活经验也可判定原告对被告的转租也是明知的，因原告居住地与讼争房屋属同一街道，而第三人承租房屋后也办理了公司登记并进行了装修，这些行为均是有公示意义的，应认定原告知道或应当知道承租人转租事实，现原告未在六个月内提出异议，故对其主张解除合同，法院不应予以支持，故请求法庭驳回原告对被告的诉讼请求。第三人程慎称：被告与第三人间的转租合同是依法签订的，是经房东同意的。转租合同签订后，第三人根据本色牛仔总部要求对讼争房屋进行了全面的较高档的装修。同时，第三人及时办理了营业执照并悬挂于店内。第三人店铺“本色牛仔”初开业10个月，三方均无纠纷。后因相邻店铺租金大幅上涨，三方开始因转租发生纠纷。故原告主张解除合同无事实、法律依据，第三人应依法享有讼争房屋的使用权至合同约定租期届满。原告为证明其主张的事实成立，向本院提交了如下证据：A1.慈房权证2006字第××号房屋所有权证一份，证明讼争房屋的所有权人为原告的事实。A2.店面租赁协议书一份，证明原告与被告于2008年10月17日签订协议将讼争房屋出租给被告，双方约定租赁时间及租金。A3.店面转租协议书复印件一份，证明被告将讼争房屋转租给程慎的事实。A4.个体工商户工商登记信息二份，证明被告擅自转租的事实。A5.快件寄送单一份，证明原告已向被告邮寄解除租赁合同通知书的事实。A6.中国联通通话记录一份，证明被告提供的8月29日时间为727秒，其通话记录与原告通话有差别。A7.店面租赁协议一份，证明周佩芬为了取得工商登记与被告和第三人伪造了房屋租赁协议的事实。A8.录音一份，证明2011年5、6月份，被告与第三人店员录音资料，证明原告到2011年5、6月份才知道自己租给被告的店面房被转租的事实。A9.照片一组，证明15万元的转让费是补偿原告货物及装璜损失的费用。原告陈美云在举证期限内申请证人陈某出庭作证，证明2011年8月29日原、被告通话情况。证人陈某在出庭作证时称：2011年8月29日，原告在证人的店里买东西，后来原告借了个电话，情绪很激动，说的好像是原告的店面被转掉了而原告不知情。原告陈美云在举证期限内申请证人许某出庭作证，证明原告店面装潢前后的情况。证人许某在出庭作证时称：证人是从事装修的。原告的店铺的门是由其装修的。门当时的装修费用大概是2万元，包括材料和人工。现在重新恢复原来的门的话，也需要2万元。被告为证明其主张成立，向本院提交了如下证据：B1.录音光盘及书面资料各一份，证明转租时被告已经通知原告，原告当时是知情的。B2.银行汇款凭证一份，证明被告已缴纳2011至2012年全部租金的事实。B3.店面租赁协议书一份，证明原告提供的店面租赁协议书系原告自行加注内容的伪造合同，非原、被告双方当初签订的合同，原、被告签订的合同中并无不得转租以及如遇国家房屋拆迁无条件搬出的约定。B4.收条一份，证明原告曾在2008年10月17日出具给被告的收条中写明收到被告的店面转让费15万元，表明双方曾对租赁的事宜达成过协议，该店面可以转租。第三人为证明其主张成立，向本院提交了如下证据：C1.第三人缴纳的占道费、渣土处置费、电费发票各一份，存折两份，证明系争房屋我们在使用的事实。对原告提供的证据A1、A6，被告与第三人均无异议，对证据A1、A6的证明力，本院予以确认。对证据A2，被告提供证据B3,认为原、被告间的合同并无圆珠笔书写的内容，应为证据B3；原告对证据B3无异议，认可证据A2中的圆珠笔书写内容系其事后添加；第三人对证据B3无异议，对证据A2中的圆珠笔书写内容不认可。本院认为，除却圆珠笔书写内容，证据A2、B3的内容均一致，对原、被告间签订的店面租赁协议书以证据B3为准，对证据B3的证明力本院予以确认。对证据A3、A4,被告和第三人均无异议，但认为被告与第三人间的转租行为时经原告同意的，是合法的，对证据A3、A4的证明力本院予以确认。对证据A5，被告和第三人对其形式真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，仅是原告的单方行为。结合证据A5及被告、第三人的质证意见，本院对原告曾通知被告解除合同的事实予以确认。对证据A7，被告、第三人对其形式真实性无异议，但该协议是第三人为进行工商登记而制作的，并非被告与第三人间实际履行的协议。对A8，被告对其真实性有异议，对是否是原告与店员的通话也不清楚，即便通话真实，该证据也无法证明原告要证明的事实；第三人对其真实性无异议，但对证明对象有异议。本院认为，证据A8系原告与第三人店员的通话录音，现第三人对其真实性无异议，证据A8的真实性本院予以确认。对证据A9，被告对其关联性，对其不予认可；第三人称不知情。本院认为，因该照片无明确内容表明与本案关联性，故对其证明力，本院不予确认。对证人陈某的证言，原告对其证言无异议，认为该证言可证明被告转租行为原告不知情，被告提供的通话录音真实性有问题；被告对其证言有异议，证人并不知道原告的通话对象，而且证人也表示原告不同意转让店铺是原告告诉证人的，所以对该证人的证言，被告不认可；第三人认为，证人证言不足以推翻录音资料，证人也不清楚原告通话对象，故该证人证言与本案无关联性。对证人许某的证言，原告对其证言无异议，可证明原告当时门装潢花费2万多元；被告对其证言认为，证人装门时间距今已有5、6年或6、7年，对被告承租时的门是否是证人所装的门，无法确定；第三人认为，从证人就材料价格的观念看，证人证言不符事实。对证人陈某、许某的证言，因无其他证据与其相印证，对该证言本院不予认定。对被告提供的证据B1，原告对其真实性有异议，认为该通话录音不完整，录音内容已被被告剪切制作过；第三人对证据B1表示不知情。本院认为，证据B1是发生于原、被告间的通话录音，原告认可其中声音是其本人的，但录音内容已剪切处理，却未申请对该证据的真实性进行鉴定，也未提供反驳证据证实其主张，故对原告的该主张本院不予采纳，对证据B1的真实性，本院予以认定。对证据B2，原告无异议；第三人称不知情。对证据B2的证明力，本院予以确认。对证据B4，原告对其真实性无异议，但对其证明力有异议，认为转让费实际上是赔偿原告店面转让的损失；第三人称不知情。因原告对证据B4的真实性无异议，本院对证据B4的真实性予以确认。对第三人提供的证据C1,原、被告均无异议，本院予以认定。综上，根据原、被告提供的有效证据及双方当事人庭审陈述，本院确认本案事实为：原告陈美云系慈溪市天九街120号房屋的所有权人。2008年10月17日，原、被告签订《店面租赁协议书》一份，合同约定：原告将其所有的讼争房屋出租给被告作为经营百货行业使用；租赁时间为5年，从2008年10月30日至2013年10月29日止；租金前三年为20万元/年，第四年为22万元/年，第五年为24.2万元/年；房屋押金为3万元，由原告保管，协议到期时，若被告无违约，原告应归还被告；被告在店面装修时，不得影响房屋主体结构。合同签订后，原告按约交付了房屋，被告支付了原告5年转让费15万元、押金3万元，并按约支付了至2012年10月29日止的租金。被告承租房屋后，对讼争房屋进行了装修，拆除了讼争房屋原有的大门。2010年9月24日被告与第三人签订转租协议书一份，约定将被告承租的系争房屋转租给第三人，租赁时间为2010年10月30日至2013年10月29日。房屋目前由第三人方使用。本院认为：原、被告之间签订的《店面租赁协议书》系当事人双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，对被告将租赁物转租给第三人的事实，原告、被告及第三人三方均无异议，但原告认为被告是未经出租人同意的擅自转租，而被告、第三人则表示转租已经过原告的同意。本院认为，原、被告之间的租赁协议中并未就转租问题进行明确的约定，应视为被告要将租赁物转租他人须经原告同意。被告称，原告收取了被告五年的转让费15万元，该转让费表明原告同意被告在承租期间的转租行为。在房屋租赁关系（尤其是店面房屋租赁）中，转让费是普遍存在的一种现象，其更多意义在于对出租方因出租租赁物导致的货物积压等损失的补偿，结合本地的交易习惯及原告出租租赁物前在该租赁物经营店铺的事实，对被告的该项主张，本院不予采纳。被告称，被告将租赁物转租给第三人，是经过原告同意的，并提供了录音资料一份。经原告、第三人质证，对该录音资料的真实性，本院予以了确认。但根据录音资料的内容，被告仅向原告表明过其欲转租租赁物的意向，并未明确告知过原告其转租的对象及次承租人的经营范围等详细情况。亦未有证据表明被告与第三人达成转租协议时曾通知原告参与签订书面协议，故对被告关于其转租行为取得原告同意的主张，本院不予采纳。被告称，原告的居住地与租赁物隶属同一街道，距离较近，而第三人承租租赁物后，对该房屋进行了装修、办理了工商登记并交纳了相关费用，该些行为均有一定的公示效果，故对该租赁物的转租，原告应当是知道的，现原告在六个月内未提出异议，其以未经同意为由请求解除合同，应不予支持。本院认为，至纠纷发生，第三人承租房屋时间不足一年，被告依据原告的居住情况及工商登记等的公示性，当然推定原告对其转租行为知情，难以让人信服也不足以保护出租方的权利，故对被告的该项主张，本院亦不予认可。综上，本院认为，被告未经原告同意转租租赁物，原告主张解除合同，本院予以支持。被告承租房屋之后，对房屋进行了装饰装修，原告要求被告将承租房屋恢复原状，并赔偿损失21000元，本院认为，由于原、被告双方在《租房合同》中已经明确原告为设立店铺之目的而租用被告房屋，故原告承租房屋之后对租赁房屋进行适当的装饰装修，对于实现合同目的具有必要性，亦合乎常理。原告未提供证据证明其在本纠纷发生前对此提出过异议，亦未提供证据证明被告的装修行为损害了租赁物的建筑主体和承重结构，故本院对被告的该项请求不予支持。原、被告在合同中约定了押金，本院认为，该押金的目的在于担保承租人租赁债务的履行，属金钱担保性质，主要是防止迟延交纳租金以及承租人损害房屋及其设施行为的发生。本案中，原告未提供证据证明被告存在迟延交纳租金或损害房屋及其设施行为，造成原告损失的事实。故对原告该项请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告陈美云与被告陈亚文于2008年10月17日签订的《店面租赁协议书》；二、驳回原告陈美云的其余诉讼请求。本案案件受理费1080元，由原告陈美云负担780元，被告陈亚文负担300元，于判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审　判　长　　许　琴代理审判员　　张琪琦人民陪审员　　施剑阳二〇一二年四月二十八日代书　记员　　胡进进附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。附执行条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2、最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。