（2012）威商终字第6号

裁判日期: 2012-04-27

公开日期: 2014-12-16

案件名称

威海大屋物业服务有限责任公司与姜国贺物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省威海市中级人民法院

所属地区

山东省威海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

姜国贺,威海大屋物业服务有限责任公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款

全文

山东省威海市中级人民法院民事判决书（2012）威商终字第6号上诉人（原审被告）：姜国贺，男，1953年7月8日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：威海大屋物业服务有限责任公司。法定代表人：胡凤芝，总经理。委托代理人：葛绪强，山东英良泰业律师事务所律师。委托代理人：汤庆华，山东英良泰业律师事务所律师。上诉人姜国贺因与被上诉人威海大屋物业服务有限责任公司（以下简称大屋物业）物业服务合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2011）威高民初字第839号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年3月23日，原告大屋物业与威海高技术产业开发区惠园公寓业主委员会（以下简称惠园业委会）签订了物业服务合同。合同约定，原告在物业服务区域内提供物业服务，业主按合同约定的收费标准交纳物业服务费。合同履行期限自2009年3月24日至2012年3月23日。物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，普通住宅每月每平方米0.4元，商业物业每月每平方米0.5元。原告进入本物业服务区域的前三个月为试用期，即自2009年3月24日起至2009年6月23日止，物业服务费按照每月每平方米0.35元的优惠价格收取，2009年6月24日之后恢复到正常价格每月每平方米0.4元。物业服务费按月交纳，长期不住的业主按年交纳，业主未能按时足额交纳物业服务费的，每月按应交纳物业费3‰的标准支付违约金。合同另对服务内容与质量、物业的使用与维护及违约责任等进行了约定。合同签订后，原告提供了相关物业服务，被告未交纳服务费，2011年9月8日，原告起诉至原审法院，要求被告交纳自2009年3月24日起至2011年7月23日止的物业服务费1257.6元及违约金（依欠款总额，自2009年3月24日起至2011年7月23日止每月按3‰的标准计算）。被告姜国贺辩称，首先，惠园业委会未经业主大会选举产生，其与物业公司签订的物业服务合同系无效合同，该合同对广大业主无法律约束力。其次，原告未按照进入小区之前口头承诺的四项约定及书面承诺的九项约定履行服务义务，例如：单元门的维修、楼梯间的照明、对讲机的维修、小区全方位监控设备的安装、24小时巡逻、环境卫生的清扫、绿化管理、自来水检查及化粪池的清掏等等。第三，物业服务公司并未按照收取的物业服务费的标准提供与其收费标准相对应的物业服务。另查，被告系威海高技术产业开发区惠园公寓的业主，其所有的北环海路-183-1号楼304室房屋建筑面积为113.81平方米。原告收取物业费的计算方式为：2009年3月24日至2009年6月23日按建筑面积每月每平方米0.35元收取，2009年6月24日至2011年7月23日按建筑面积每月每平方米0.4元收取，以上被告累计欠原告物业费1257.6元。原告于2011年8月11日经过催交，被告拒绝在原告催交通知送达记录上签字。原审法院认为，惠园业委会经业主大会或者业主代表大会选举产生、代表业主利益、实行自治管理、维护业主合法权益的组织。经合法选举产生的业主委员会可以根据业主大会或者业主代表大会授权、根据《物业管理条例》的规定，与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，该合同是业主自治权行使的结果，全体业主都应遵守。该业主委员会与原告签订的物业服务合同系双方真实意思表示，应认定为合法、有效。作为业主大会依法选聘的原告与被告及所有业主均应按合同约定享有各自的权利、履行相关义务。被告作为惠园小区业主，系物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，应受该合同的约束。被告对惠园业委会未经业主大会选举产生、其与原告签订的物业服务合同无效的辩称未提供证据证实，不予采信。原告依约提供了物业服务，被告理应按照约定向原告交纳物业费用，并按合同约定承担因逾期缴纳而产生的滞纳金。故原告的诉讼请求，予以支持。被告就原告未按合同的约定履行物业服务义务的主张未提起反诉要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故被告据此抗辩拒交物业费，理由不当，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第十一条第（三）项、第十二条第四款、第六十七条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第三条、第六条之规定，判决：被告于判决生效之日起十日内给付原告物业服务费1257.6元及违约金（依欠款总额，自2009年3月24日起至2011年7月23日止每月按3‰的标准计算）。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担。宣判后，上诉人姜国贺不服原审判决，向本院提起上诉称：惠园业委会成立不合法，法院应当确认其与大屋物业签订的物业服务合同无效，由此其不应当按照合同约定交付物业服务费。被上诉人答辩称：原审认定事实清楚，证据确实充分，上诉人的上诉理由没有证据支持，请求法院依法驳回上诉，维持原判。上诉人主张惠园业委会成立不合法的理由是：1.业主委员会主任沈国华、涂值凤、李志强等三人在小区内没有房产，不是小区的业主；2.前任物业公司威海佑好物业公司出具证明证实沈国华未向该公司交纳物业费；3.多名业主的书面证明，证实沈国华纠结多人强行将物业选聘大会改为业主委员会选举会议；4.该届业主委员会的上一届即第二届业主委员会的选举通知、选票、选举报告，证实第二届系2007年7月30日成立，任期应当为三年，未到届就进行了选举，说明本届业主委员会成立不合法。此外还提交了业主签名的书面说明，证实业主委员会成立不合法、服务质量低下。经本院到威海市房管局房地产交易市场管理处调查，双方提供的沈玉华现居住房屋北环海路169-1号603的产权人原先是李云贵、后转让给张玉华。涂值凤居住房屋的产权人是吕英。上诉人对本院调查威海市房管局房地产交易市场管理处的事实无异议。被上诉人对上诉人提供的证据及本院的调查质证称：对本院调查的事实无异议，但沈国华居住在该小区内，登记的房主张玉华是其妻子，威海佑好物业公司的证明也说明沈玉华一直居住在该小区内，是小区的业主；涂值凤是上一届委员会委员，房屋已转让；李志强作为法定代表人的公司在小区内购买了一个单元。因此，上述三人可以成为业委会成员。证人的书面证言是上诉人自己书写，不能作为证据采信。第二届业主委员会的选举材料不能证实本届业主委员会的成立不合法。为证实业主委员会成立合法及被上诉人进行物业服务的合法性，被上诉人提交了以下证据：1.2009年惠园公寓小区业主大会会议纪要、业委会补充委员公示、同意沈玉华担任主任的业主签名表，上述证据由怡海园社区居民委员会于2012年2月9日提供。2.高技术产业开发区物业管理办公室（以下简称高区物管办）出具的证明，证实涉案物业服务合同于2009年3月23日在高区物管办备案。3.2009年3月25日的威海晚报报导“入住率不达标，想换物业咋办？高区物管办特事特办--候鸟式小区聘到新管家”，证实高区物管办支持被上诉人被聘为惠园小区的物业公司，物业服务合同有效。4.第六次全国人口普查表短表，系威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处统计站提供，被上诉人以此证实沈玉华与张玉华系配偶关系。5.经过公证的房屋共有权证一份，证实涂值凤是北环海路-177号-403房屋的共有权人。上诉人对以上证据质证称：对证据1、2、3的真实性不认可，即使材料上加盖的公章是真实的，也不能证实相关部门出具的证明内容真实。这些证据不能证实业主委员会的成立合法，高区物管办只是对物业服务合同备案，没有承认业主委员会。对于证据4，不能证实沈玉华和张玉华是夫妻关系，上诉人认可二人住在一起，但是没有结婚证不能证实是夫妻关系。对证据5没有异议，涂值凤原先有房产，去年将房屋出卖后在小区内租房居住。经本院调查怡海园社区居民委员会工作人员，其称被上诉人提供的证据1由其出具，印章是居委会所盖，该材料是业主委员会会后向居委会提交的，因为对该项工作没有具体的指导和标准，居委会只是留存材料。本院认为，上诉人提交的书面证言无法证实其真实性，不予采信；威海佑好物业公司的证明及第二届业主委员会成立的材料与本案待证事实不具有关联性，沈玉华未交纳物业服务费不是阻止其当选委员的理由，亦没有法律、行政法规等规定业主委员会必须满三年后才可以改选，因此上诉人提供的证据不能证实其主张，本院不予采信。被上诉人提交的证据经核实，系相关部门出具，证据真实，与本案有关联，予以采信。本院经审理查明，2009年3月7日，惠园小区成立本届业主委员会，沈玉华为主任，会后该会议选举材料在居委会留存。2009年3月23日，业主委员会与被上诉人签订了物业服务合同，该合同在高区物管办备案。沈玉华现居住房屋北环海路169-1号603的产权人原先是李云贵，后转让给张玉华，二人居住在一起，从威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处统计站提供的第六次全国人口普查表看，二人系夫妻关系。涂值凤原是北环海路-177号-403房屋的共有权人，后其居住房产出让给他人，现仍居住在该小区内。本院经审理查明的其他事实与原审法院认定的一致。本院认为，双方争议的焦点为：涉案物业服务合同是否有效，上诉人应否按合同约定向被上诉人交纳物业服务费。首先，业主委员会作为业主的自治组织，由业主大会或业主代表大会选举产生，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案中，上诉人主张惠园业委会成立不合法，其与被上诉人签订的物业服务合同应为无效，但其提供的证据不足以证实其主张。而被上诉人提供的怡海园居委会留存的选举材料能够证实惠园业委会经合法选举产生，并已备案。上诉人主张惠园业委会成员沈国华、涂值凤及赵志强等三人在小区内无房产，非小区业主，不能成为业委会成员。从本院调查的事实看，沈玉华的配偶张玉华系小区登记的业主，涂值凤在选举时在小区内有房产，赵志强作为法定代表人的公司在该小区亦有一个单元的房产，均符合《物业管理条例》对业主委员会成员资格的规定，上诉人的该项主张本院不予支持。根据《物业管理条例》的规定，惠园业委会有权代表全体业主与物业服务企业签订合同，其与被上诉人签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，且内容合法、形式完备，应认定为合法有效。上诉人主张惠园业委会成立不合法，其与被上诉人签订的物业服务合同无效，无事实和法律依据，本院不予支持。其次，从被上诉人提交的证据来看，被上诉人是在高区物管办的支持下由小区居民选举产生的，物业服务合同在高区物管办备案，因此被上诉人对该小区进行物业服务是合法的且有合同依据；再次，从物业服务合同的履行情况看，被上诉人对小区实施了物业管理服务，上诉人亦接受了物业服务，小区内的其他业主亦交纳了物业服务费用，按照权利义务相一致原则，上诉人亦应当按合同约定履行交纳物业服务费的义务。至于上诉人辩称物业服务合同不达标，没有达到合同约定的要求，但是其提供的证人证言因证人未到庭接受质询，被上诉人亦不予认可，其证据效力不予采信。综上，涉案物业服务合同合法有效，上诉人应按合同约定向被上诉人交纳物业服务费，上诉人上诉理由不当，本院不予支持，原审判决正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人姜国贺负担。本判决为终审判决。审　判　长　　张丽娟代理审判员　　李秀霞代理审判员　　于　晶二〇一二年四月二十七日书　记　员　　朱　颖关注微信公众号“”