（2012）杭滨民初字第127号
裁判日期: 2012-04-27
公开日期: 2015-12-30
案件名称
杭州××制衣厂与俞某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市滨江区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州××制衣厂,俞某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条
全文
杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2012）杭滨民初字第127号原告：杭州××制衣厂，住所地杭州市××××北塘河。法定代表人章某某。委托代理人（特别授权）叶某。委托代理人（特别授权）韩某某。被告：俞某某。委托代理人（特别授权）李某某。原告杭州××制衣厂诉被告俞某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年1月30日立案受理后，依法由审判员季隽虹独任审判，于2012年3月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人叶某、韩某某，被告俞某某的委托代理人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭州××制衣厂诉称，被告因经商需要，于2008年12月1日与原告签订租房协议书，约定被告承租原告房屋一间，房租费每月1400元，租赁期半年，自2009年1月1日起至2009年7月1日止，被告不得私自转租，到期后如需续租必须在合同到期前30天内签订续租合同，租赁期满后在原告不同意续租的情况下，被告必须无条件搬走，拖延时间则按每天每间100元的标准支付损失费。合同签订后双方已按约履行。租期到后，原、被告没有再行签订书面租赁合同，被告继续承租涉案房屋至今。然而被告在后续近30个月的承租期间未向原告支付租金，多次催促也拒不缴纳。原告于2011年12月10日向被告发出通知，告知其应于2011年12月20日前付清房租。原告给予的合理期限到期后，被告至今既不缴纳房租，也不搬离，给原告造成了很大的损失。根据有关法律规定，特向法院起诉。请求判决被告返还租赁房屋，恢复房屋原状；支付至实际返还房屋之日止的租金（按每月1400元计，从2009年7月2日起至2011年12月31日止为42000元）；支付违约金15000元；承担本案诉讼费用。被告俞某某辩称，答辩人于2007年6月1日开始租赁原告的房屋从事橱柜订制生意，租金实行先付后用原则。2008年12月合同到期后，双方又续签了7个月的租赁合同，即从2008年12月1日至2009年7月1日，合同签订的同时，答辩人一次性付清了7个月的租金。2009年5月20日，原告通知答辩人，租赁合同到期后将收回房屋。于是2009年7月1日前答辩人结束了生意，搬离原告房屋，并在距离原告房屋几十米的西兴农贸市场租赁了店面一间，继续从事橱柜订制生意。故双方租赁合同已于2009年7月1日期满终止。期满后，双方均无续签的意向，事实上答辩人也按期将房屋腾空交还原告，原告起诉答辩人要求支付房租缺乏依据。此外，2009年5月20日原告已书面通知到期后将收回房屋，且书面合同也显示双方租赁关系已于2009年7月1日期满终止，结合双方租赁期间一直实行先付后用及答辩人已在他处经营的事实等因素，如果原告认为2009年7月1日之后答辩人仍有使用原告房屋，根据民事诉讼证据规则，原告应该承担进一步举证责任。综上，原告的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。原告杭州××制衣厂为支持其诉讼请求，提交如下证据材料：1、租房协议书一份，拟证明原、被告至2008年12月1日起就确定了房屋租赁关系，在该协议到期后被告与原告存在着不定期的租赁关系，被告仍然租用原告房屋至起诉日止。2、2009年5月20日通知一份，拟证明2009年5月20日原告因租赁期限将至，发通知给被告，但被告至今未将房屋退还给原告的事实。3、2011年12月19日通知一份（复印件），拟证明被告至2011年12月仍未支付自2009年7月2日起的房租费这一事实。4、2012年1月11日原告法定代表人与被告的通话录音光盘，拟证明原告已向被告催讨租金及要求他们退房的事实。被告对原告证据1、2的真实性、关联性无异议，对证明对象有异议，认为原告已于5月20日表示不再出租，故双方自始不再存在租赁关系。本院对证据1、2的合法性、客观性及关联性予以确认。被告对原告证据3的三性均有异议，认为被告已按期搬离，不存在再向被告发送该通知的问题；该通知内容是原告单方陈述，与事实不符合；被告也从未收到过该通知。本院认为被告该质证异议成立，对该证据不予确认。被告对证据4的三性及证明对象有异议。本院认为该证据证明原告法定代表人与被告于2012年1月11日通话及在通话中被告陈述钥匙系在“上周六交由原告方”及“早就不租，已搬到西兴街上去了”等事实。被告俞某某提交如下证据：1、2007年房租费收据、2007年5月28日押金收据、2009年1月房租费收据各一份，拟证明双方租赁期间都是先付后用及押金已抵扣最后一期租金，双方租赁合同早已履行完毕的事实。2、2009年5月20日原告发出的通知一份（复印件），拟证明双方租赁关系于2009年7月期满终止。3、被告与戴某签订的租房协议及戴某的书面证明各一份，拟证明被告搬至他处继续经营，原、被双方合同已履行完毕的事实。4、证人蔡某出庭作证，拟证明原、被告的租赁协议已经履行完毕的事实。原告对被告证据1中2007年房租费收据三性有异议，认为无原告单位盖章；对后两份收据的真实性无异议。本院认为综合原告证据1中的各份收据能证明了原告向被告交纳租金及押金的事实，故予以确认。原告对被告证据2的真实性、关联性无异议，对证明对象有异议，认为2009年7月1日后被告并未搬离，而是继续租用该房屋，双方存在不定期租赁关系。鉴于该证据与原告证据2系同一份材料，本院对其三性予以确认。原告对被告证据3的真实性、关联性、合法性虽有异议，但亦无反驳证据提交，本院对被告自2009年7月25日起与戴某签订租赁合同的事实予以确认。原告对被告证据4质证认为证人只陈述看到被告在2009年7月搬过东西，但有无退房证人是不知道。本院对证人证言的证明力予以确认。结合上述认证及原、被告双方的当庭陈述，本院认定本案事实如下：2007年6月起被告承租了原告的房屋当店面使用。2008年12月1日双方又签订租房协议书一份，约定被告承租原告房屋一间，租金为每月1400元，租赁期限半年，自2009年1月1日起至2009年7月1日止。协议还约定了到期后如需续租必须在合同到期前30天内签订续租合同，租赁期满后在原告不同意续租的情况下，承租方必须无条件搬走，拖延时间则按每天每间100元的标准向原告支付损失费等内容。2009年5月20日，原告向被告发出通知一份，告知“承租房屋将于7月1日到期，到期后原告将收回房子”等内容。2009年7月承租期限届满后，被告即搬离该承租房屋，并与戴某签订租房协议，另行租赁戴某的房屋作为店面经商使用。然，被告当时并未将钥匙交付给原告，原、被告双方也未办理承租房屋的交接手续。2012年1月初被告才将钥匙交给原告。另，庭审中，原告以已于2012年年初收到被告交付的钥匙为由，撤回了第一项诉讼请求。本院认为，原、被告双方于2008年12月1日签订的租房协议书自2009年7月1日履行期限届满；被告则于同年5月20日向被告发出通知，告知7月1日到期后将收回房屋；7月1日后，被告即搬离该房屋另行租房经营，故原、被告双方租房协议的权利义务已终止，原告的证据不足以证明之后双方存在着不定期的租赁合同关系，本院对原告要求被告支付租金的诉讼请求不予支持。依照合同法的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。被告虽然在租赁期间届满后及时进行了搬迁，但并未及时将钥匙交给原告，租赁房屋仍属被告管理当中，系属违约；而在租赁期间届满二年多的时间里，原告也殆于行使自己的权利，未及时与被告就租赁房屋进行交接以便有效行使对房屋的管理使用权，故原告未采取有效措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。现原告主张15000元违约金，系对原合同约定的“拖延时间则按每天每间100元的标准，向原告支付损失费”的主动调整，结合原告不得就扩大的损失要求赔偿等因素，本院本认原告该金额的违约金主张，合法合理，应予支持。原告已收到房屋钥匙而撤回第一项诉请，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第一项、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告俞某某于本判决生效之日起七日内支付原告杭州××制衣厂违约金人民币15000元。二、驳回原告杭州××制衣厂的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1226元，减半收取人民币613元，由原告杭州××制衣厂负担人民币452元，被告俞某某负担人民币161元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币1226元。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××0002968，开户银行：工商银行湖滨支行）。审判员 季隽虹二〇一二年四月二十七日书记员 桑晶晶 关注公众号“”