（2012）东三法民一初字第2066号

裁判日期: 2012-04-25

公开日期: 2015-11-09

案件名称

冯伟与白小玉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第三人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

冯伟,白小玉

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十七条第一款，第六十七条，第六十条第一款，第一百一十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款，第一百二十八条

全文

广东省东莞市第三人民法院民事判决书（2012）东三法民一初字第2066号原告冯伟，女，住河南省信阳市。被告白小玉，女，住四川省眉山县。委托代理人黄荣建，广东三良律师事务所律师。原告冯伟与被告白小玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年3月13日受理后，依法由代理审判员张莹适用简易程序独任审判，于2012年4月11日公开开庭进行了审理。原告冯伟与被告白小玉及其委托代理人黄荣建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯伟诉称：原、被告双方于2011年6月22日在平等、自愿、协商一致的基础上，由被告向原告购买位于某镇某花园某座某室，总价款人民币310000元。被告支付了30000元定金，原告履行合同，于2011年12月办理好房产证，于2012年1月5日从开发商处领取了房产证。根据合同第三条约定，在原告领取房产证后一个月内双方办理交易手续，由被告付清房款后交房。经原告多次催促，被告均拒不办理交易手续及支付购房款。已明显违约。根据合同第五条约定，原告有权没收被告支付的定金人民币30000元，且被告需支付双方中介服务费12000元给地产代理公司（东莞市佳合房地产经纪有限公司）。故此，原告特向人民法院提起诉讼，请求判决：1、解除原、被告签订的《房屋临时买卖合同》；2、原告不用退还被告支付的定金30000元；中介服务费12000元由被告承担；4、本案诉讼费由被告承担。原告对其上述主张提供的证据材料有：证明、《房屋临时买卖合同》、东莞市房地产交易登记证明书、房地产权证、广东省东莞市房地产登记申请书、出生医学证明。被告白小玉辩称：冯伟与白小玉于2011年6月22日签订《房屋临时买卖合同》，由白小玉向冯伟购买某镇某花园某座某室，总价为310000元，白小玉支付了30000元定金，根据合同约定，冯伟在2011年11月1日前务必将房地产权证办理取得，从2011年2011年6月22日签订合同到2011年11月1日一共超过4个月的时间，足够办理房地产权证，而冯伟却于2011年12月14日才办理登记，于2012年1月5日才取得案涉房屋的房地产权证，已构成违约。因此白小玉于2011年12月21日向人民法院起诉，要求承担违约责任，退还定金并赔偿违约金，该案人民法院于2012年3月19日作出（2012）东三法民一初字第69号民事判决书，判决冯伟返还定金、赔偿违约金。冯伟于2012年1月5日才领取房地产权证，才要求白小玉支付房款，这时间已经是冯伟收到白小玉的起诉状及其证据副本之后。根据人民法院于2012年3月19日作出的（2012）东三法民一初字第69号民事判决书查明的事实和作出的判决，冯伟的起诉完全是重复起诉，浪费人民法院的资源。冯伟的诉求完全缺乏事实依据，应由人民法院驳回起诉。被告对其上述辩称提供的证据材料有：短信息及其照片、录音资料、证人证言。经审理查明，2011年6月22日，冯伟与白小玉签订《房屋临时买卖合同》，约定：冯伟将其位于东莞市某镇某花园某座某室的商品房（以下简称案涉商品房）出售给白小玉；案涉商品房总金额为310000元；白小玉了解案涉商品房正在银行按揭尚未领有房地产权证，冯伟在2011年11月1日前务必将房地产权证办理取得，办理房地产权证所需费用由冯伟支付；付款方式为等冯伟领取房地产权证一个月内，双方再持身份证及有关证件到东莞市常平公证处办理全权委托公证手续，办完手续后当天白小玉（除去冯伟所欠银行供款）须一次性付清全部余款（含定金）给冯伟；双方同意签订本协议书，白小玉已下定金为30000元；本合同签字后，双方应共同遵守，如冯伟违约，除退还30000元白小玉，另须赔偿白小玉30000元及冯伟须支付双方中介服务费12000元给地产代理人；如白小玉违约，冯伟可没收白小玉30000元及白小玉需支付双方中介服务费12000元给地产代理人。2011年6月25日，白小玉向冯伟支付定金30000元。2011年7月13日，信阳市公安局民权派出所出具证明，证明身份证号码为413001＊＊＊＊＊02的冯伟与身份证号码为××的冯伟系同一人。2011年8月24日，冯伟至东莞市房产管理局填写广东省东莞市房地产登记申请书申请办理房地产权登记。2011年8月30日，冯伟在东莞市樟木头医院生育女儿吕曼宁。2011年9月5日，案涉商品房的开发商泰平（香港）有限公司将案涉商品房的办证资料递交给樟木头房地产开发总公司办理产权证事宜。2011年12月1日，白小玉收到冯伟发送给中介公司东莞市佳合房地产经纪有限公司工作人员黄丽娜然后经由黄丽娜转发给白小玉的手机短信息，其内容如下：“安那.说实话那时你一遍遍打电话给我要我卖房，我也是受你情绪鼓动，第一我现在根本搬不了家，很多小孩住在新房里很多年后会得白血病，我不能拿我小孩的生命当儿戏，你也作为母亲请你想一想；第二我拿了你三万订金，4个月而已我陪你一万，高利贷也没这么高吧，况且是不是白小玉画的押我也不知道，第三我在怀孕期，身体不适，也无从去对比别的房价。同不同意你想想。安那该说的我都说了，同意的话你好我也好，不同意你说怎么办就怎么办，我现在装修的钱是借的，多一分我没有，卖一套房的中介费也不过如此，你同意我就想办法借钱还给你”。案涉商品房于2011年12月14日办理产权登记，房地产权证号为粤房地权证莞字第××号。冯伟于2012年1月5日领取了案涉商品房的房地产权证。庭审中，冯伟主张，双方签订合同时，冯伟已经有八个月的身孕，来回老家办理身份证号码不一致的证明，说明冯伟有卖房的诚意；冯伟已于2011年8月24日备齐所有资料至东莞市房产管理局填写广东省东莞市房地产登记申请书申请办理房地产权登记，其房地产权证的办理时间不受冯伟控制；双方签订的《房屋临时买卖合同》约定双方应于冯伟领取房地产权证一个月内持身份证及有关证件到东莞市常平公证处办理全权委托公证手续，办完手续后当天白小玉（除去冯伟所欠银行供款）须一次性付清全部余款（含定金）给冯伟，白小玉于冯伟领取房地产权证后一个月内并未至东莞市常平公证处办理全权委托公证手续并支付全部余款，白小玉存在违约行为；因此，冯伟收取的定金应不予返还，且中介服务费应由白小玉承担。上述事实，有证明、《房屋临时买卖合同》、东莞市房地产交易登记证明书、房地产权证、广东省东莞市房地产登记申请书、出生医学证明、短信息及其照片、证人证言及本院庭审笔录等附卷为证，可以采信。本院认为，《房屋临时买卖合同》系白小玉与冯伟在平等自愿的基础上签订的，是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效的合同。双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。冯伟主张其于2011年12月14日进行产权登记、于2012年1月5日才领取案涉商品房的房地产权证的原因主要在于签订合同时其已有八个月的身孕，且需来回老家办理身份证号码不一致的证明。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，冯伟签合同时已有八个月的身孕，此情事并非不能预见；冯伟虽需办理身份证号码不一致的证明，但自签合同至办证的期间为四个多月的时间，办理前述证明并不需四个多月的时间且冯伟实际于2011年7月13日即办理了该证明，由此可见，此情事并非不能克服的客观情况。冯伟以怀孕及办理身份证号码不一致为由主张其未能按照合同约定办理取得房地产权证有合法理由，理据不足，其前述主张本院依法不予采纳。冯伟虽已于2011年8月24日备齐所有资料至东莞市房产管理局填写广东省东莞市房地产登记申请书申请办理房地产权登记，但根据合同的相对性原则，冯伟系《房屋临时买卖合同》的一方当事人，而房地产管理部门并不是合同的一方当事人，无论房地产管理部门何时办理房地产权证，未按照《房屋临时买卖合同》的约定于2011年11月1日前办理好房地产权证的违约责任均应由冯伟承担。冯伟以房地产管理部门的办证时间其无法控制为由主张其延迟办证存在合法事由，理据不足，本院依法不予采纳。合同约定冯伟在2011年11月1日前务必将房地产权证办理取得，等冯伟领取房地产权证一个月内，双方再办理全权委托公证手续，办完手续后当天白小玉须一次性付清全部余款给冯伟。由此可见，冯伟的办证义务与白小玉付清余款的义务存在先后履行顺序，冯伟的办证义务属先履行义务，白小玉的付清余款义务属后履行义务。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，双方于合同中约定冯伟在2011年11月1日前务必将房地产权证办理取得，而冯伟实际于2011年12月14日进行产权登记、于2012年1月5日才领取了案涉商品房的房地产权证，冯伟履行办证义务明显不符合约定，因此，白小玉有权拒绝其关于“等冯伟领取房地产权证一个月内，双方再办理全权委托公证手续，办完手续后当天白小玉须一次性付清全部余款给冯伟”的履行要求。冯伟主张白小玉违反前述合同约定并要求据此没收定金30000元，理据不足，本院依法不予支持。白小玉诉请双倍返还定金、冯伟诉请没收定金，由此可见，双方均不愿意继续履行合同，因此，冯伟诉请解除双方签订的《房屋临时买卖合同》合法有据，本院依法予以支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。冯伟诉请中介服务费12000元由白小玉承担，但冯伟并未提供合法有效的证据证明白小玉存在违约情形，应依法承担举证不能的责任，因此，冯伟的前述主张，证据不足，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百一十五条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告冯伟与被告白小玉于2011年6月22日签订的《房屋临时买卖合同》。二、驳回原告冯伟的其他诉讼请求。本案受理费425元，由原告冯伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。代理审判员　　张莹二〇一二年四月二十五日书　记　员　　王观百度搜索“”