（2012）临民初字第66号
裁判日期: 2012-04-24
公开日期: 2015-11-11
案件名称
黄＊与桂林市＊＊地产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
桂林市临桂区人民法院
所属地区
桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄＊,桂林市＊＊地产有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
广西壮族自治区临桂县人民法院民 事 判 决 书（2012）临民初字第66号原告黄＊。被告桂林市＊＊地产有限公司，住所地临桂县临桂镇西城＊路“＊＊国际文化新城”。法定代表人黎＊，该公司董事长。委托代理人蒋应军，该公司法律顾问（特别授权）。委托代理人蒋小龙，广西诚瑞律师事务所律师（一般代理）。原告黄＊与被告桂林市＊＊地产有限公司（以下简称＊＊公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年1月1日受理后，依法组成由审判员秦国斌担任审判长，审判员杨华、代理审判员李彬参加的合议庭，于2012年3月15日公开开庭进行了审理。书记员唐敏红担任法庭记录。原告黄＊、被告＊＊公司委托代理人蒋应军、蒋小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄＊诉称，原告与被告（原名为桂林＊＊地产开发有限公司）于2009年11月4日签订《商品房买卖合同》后，原告如约按合同履行了自己的付款义务，而被告却未如约履行“于2010年12月30日前交房”的义务。原告接到被告的交房通知书后，在验房过程中，发现被告交付的商品房并不符合约定的交房条件，如燃气、电话、网络未入户，内墙未抹平，房屋周围都是建筑垃圾，土地未平整，泥沙堆积，无绿化等等，且一楼的楼道走廊净宽1060㎜，未能达到国家性标准的1200㎜，基于上述诸多问题，原告要求被告出示五方验收合格文件，但被告拒绝提供，故原告没有与被告办理交接手续。为此，原告于第二天用EMS向被告邮寄了《验房意见书》，详细地陈述和说明了自己的意见，并明确提出了要求被告尽快向原告交房及出示相关验收合格文件，但被告除对该套房屋进行了部分整改外，至今未向原告交付符合合同约定的商品房。被告的迟延交房行为，导致原告无法对该房产行使处分、收益等权利，严重侵犯了原告的合法权益，被告应尽快履行合同中约定的交房义务，并如约承担违约责任：即从迟延交房之日起（2010年12月30日）至实际履行交房义务之日，现暂计至起诉之日（2011年12月30日），共计365天，按已付房款216693元，每日万分之三计算，共计23727元。此外，被告在交房前要求原告交纳一年的物业服务费679.2元和生活垃圾处理费84元，因被告未履行交房义务，导致原告交纳该两项费用却不能享受相应的服务，被告应当赔偿原告的损失。因此，请求判决1、请求法院判令被告按照法律法规的规定和合同（及附件）约定，全面履行交房义务；2、请求法院判令被告支付迟延交房违约金23727元（按已付房款每日万分之三，从2010年12月30日暂计至2011年12月30日［365天］，并追加计至被告履行交房义务之日）；3、请求法院判令被告赔偿原告损失763.2元（含物业服务费679.2元，生活垃圾处理费84元）；4、本案的诉讼费用由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、商品房买卖合同，证明原被告之间的商品房买卖合同关系，被告应按合同约定履行交房义务，如未按合同约定履行交房义务应承担违约责任；2、购房发票，证明原告履行了交款义务；3、验房意见书及特快专递单，证明原告在验房以后以书面形式将验房结果告知被告，被告并未解决；4、收款单，证明原告缴纳了一年的物业管理费及生活垃圾费，被告没有交房导致原告没有享受到相应的服务，被告应当赔偿原告的损失；5、电脑咨询单，证明被告的主体身份；6、企业变更核准通知书，证明被告企业的名称变更；7、邮件跟踪查询单及发票，证明被告收到了原告的验房意见书；8、传真单，原告于5月23日应物业公司的要求再次将验房意见书传真给被告；9、交房流程图，原告之所以签署，是按被告的交房流程签署，以后被告才带原告去看房验房。被告＊＊公司辩称，一、黄＊的第一项诉讼请求，是要求＊＊公司全面履行交房义务，在双方所订《商品房买卖合同》未被解除的前提下，＊＊公司肯定是要履行向黄＊交付房屋的义务的，但并非如黄＊所述是＊＊公司的原因造成未交房给黄＊，而是黄＊本人没有合同约定理由而拒绝接房，造成双方未办理房屋交接手续。在约定的交房时间后，＊＊公司多次电话联系黄＊，催告其接房，黄＊均以不能成立的理由拒绝接房，在本案立案后，2012年2月24日和3月8日，＊＊公司又再次以特快专递、挂号信的形式两次通知黄＊接房，黄＊均已签收邮件，但其至今尚未到＊＊公司接房。因此，向黄＊交房不需法院判决，在双方未解除《商品房买卖合同》前提下，只要黄＊按合同约定方式到＊＊公司接房，＊＊公司随时可以把黄＊所购房屋交予黄＊。当然，＊＊公司保留要求黄＊承担逾期接房违约责任的权利。二、黄＊诉称房屋质量问题均属于“装饰、设备”范畴，根据双方的约定，这根本不构成黄＊拒绝接房的理由，所以，其要＊＊公司支付延期交房违约金的主张没有事实和法律依据。在2010年12月30日前，黄＊买受的房屋通过“五方验收”，从证据上已表明该房屋质量合格，达到了双方所订《商品房买卖合同》第八条约定的“五方验收合格”即可交付的条件，黄＊单方称房屋存在质量问题，＊＊公司不予认可。在本案诉讼中或诉讼前，黄＊未自行或申请法院委托有资质的鉴定机构对其买受的房屋质量是否合格进行鉴定，现口头称其买受房屋存在质量问题，没有合法的证据可证实。最关键的是，黄＊所称房屋存在的所谓质量问题，均属双方所订《商品房买卖合同》附件三约定的“装饰、设备标准”的范畴，根据《商品房买卖合同》第十三条之约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、买受人应在交房后15日内书面通知出卖人，经双方确认情况属实后，出卖人应进行更换、修补并达到附件三约定标准。”退一万步讲，就算装饰、设备的个别方面黄＊不满意，根据该条的明文约定，黄＊也无权以此为由而拒绝接房，其享有的权利是在“交房后”15日内书面通知出卖人，经双方确认属实后由出卖人予以更换或修补。这是双方白纸黑字的约定，对双方是具有约束力的。所以，黄＊无约定理由而单方拒绝接房，＊＊公司是有权要求其承担逾期接房违约责任的，当然，是否主张此权利是＊＊公司会决定。三、黄＊要求赔偿物业服务费679.2元和生活垃圾处理费84元，其这两项损失不存在，所以该请求也就没有事实和法律依据。交纳物业服务费和生活垃圾费，是买受人接房后才应当发生的费用，黄＊交纳物业服务费679.2元和生活垃圾处理费84元只是预交，黄＊所购房屋所在小区物业服务公司已证明该费用黄＊只是预交，折抵其接房后应该交纳的相应费用，所以，该二项费用不构成黄＊的损失，其要求赔偿没有事实依据。被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、商品房买卖合同，证明双方约定的交房条件是“五方验收合格”（第8条规定）；2、《商品房买卖合同》附件四，证明原告已经收房（第12条第3款第7项规定：买受人拒不验收房屋或验收后无正当理由拒绝签署《房屋交接单》的；）3、房屋质量保证书，证明原告（产权人）于2010年12月30日已经同意接收上述争议房屋；4、房屋使用说明书，证明原告（产权人）于2010年12月30日已经同意接收上述争议房屋；5《临时管理公约》承诺书，证明原告认可了物业公司和同意按照规定交纳相关物业费等；6、建设工程质量竣工验收意见书，证明该栋房屋已经通过“五方验收合格”；7、住宅工程质量逐套验收表，证明原告购买的房屋是合格的，房屋7个方面重要指标经过质检部门验收合格；8、《入伙手续书》，《业主资料卡》，证明原告办理了入伙手续，接收了争议房屋；9、前期物业管理服务协议，证明原告于2011年元月2日办理了入伙手续，并承诺按时缴纳物业费等；10、业主收房签到表，证明原告已经签到，并办理入伙收房。本案诉讼中，根据原告黄＊申请，本院准许证人陈某出庭作证。证人陈某当庭陈述：其陪原告黄＊三次到被告处验房，看见小区环境不像交房样子，而且房屋质量不合格，楼道宽度没有达到国家标准。验房过程中也没有看见被告出示五方验收报告。经过开庭质证，原告对被告提供的证据1真实性没有异议，但不能证明被告达到了交房条件；证据2、真实性没有异议，但证明内容不认可，原告有正当理由拒绝收房；证据3、4真实性没有异议，证明内容不认可；证据5、真实性没有异议，但不能视为原告接收了房屋；证据6、真实性没有异议，被告一直拒绝提供原告，不能证明被告的房屋达到了交房条件，必须按照法律的规定取得竣工备案证；证据7、真实性没有异议，不能证明被告的房屋是合格的；证据8、真实性没有异议，不能说明原告接收了房屋，接收房屋应以签署房屋交接单及领取钥匙为准；证据9、10真实性没有异议，但不能证明原告办理了收房手续。原告对证人证言无异议，证明了被告房屋存在问题，被告拒绝提供五方验收证明。被告对原告提供的证据1真实性无异议，认可，但恰恰证明了被告交房符合交房条件，经过五方验收；根据合同规定视为原告已收到房屋；证据2、认可；证据3、8被告收到了，但不认可意见的内容；证据4、7与本案无关；证据5认可；证据6认可；证据9认可，恰恰证明原告去收了房，预交了物业费。被告对证人证言认为证人是原告朋友，证明效力低，证人说没有看见验收报告与原告说的事实有冲突，其所说也不能证明房屋质量不合格。本院结合原、被告的举证和质证，认证如下：对原、被告确认的书证和证人证言予以采信，对原、被告提出异议但与本案有关联性的书证和证人证言，因各自无相反证据予以否认，且该书证确与本案事实有一定关联性的，本院亦作为定案的参考依据。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2009年11月4日原告黄＊与被告＊＊公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定内容的部分为：第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第B11幢2单元102号房。该商品房建筑面积共80.58平方米，其中，套内建筑面积71.14平方米，公共部位与公共房屋分摊建筑面9.44平方米。第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款。3、银行按揭。第八条交付期限。出卖人应当在2010年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知公告买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告按合同约定履行了付款义务。2010年10月29日，建设（代建）单位、施工单位、监理单位对上述合同约定的B11幢2单元102号房作出了住宅工程质量逐套验收表，验收结论：合格。2010年12月28日施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位也对上述合同约定的11幢验收，并出具了《建设工程质量竣工验收意见书》，验收结论：工程质量合格。被告按合同约定于2010年12月30日前通知原告验收交接房屋。2010年12月30日原告到被告处在被告提供的房屋验收交接和房屋质量保证书交接单、房屋使用说明书交接单上签名，领取了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的正本，但没有验收接收房子。2011年1月2日原告黄＊与其朋友陈某到被告公司，签署了＊＊·国际文化新城小区《临时管理规约》承诺书，办理了小区入伙手续，填写业主资料卡并与广西＊＊物业服务有限公司临桂分公司签订了《前期物业管理服务协议》，向该公司交纳了2011年1月至12月的物业服务费679.2元和生活垃圾处理费84元；之后在被告公司工作人员的陪同下对合同约定B11栋2单元102室商品房进行验收。验收过程中，原告称其看到商品房门上贴着三方验收文件，但未提供证据证实。验收后，原告认为合同所约定的商品房存在质量及装饰、设备等不符合合同约定的诸多问题也未与被告办理房屋交接手续，2011年1月3日原告出具了一份验房意见书，并于2011年1月4日寄往被告处。被告收到原告的意见书后认为原告所提出的不符合合同约定的意见不符合事实，原告提出的质量问题没有经过有关部门的鉴定，且原告的意见书恰恰说明了被告的房屋是符合交接标准的。之后，被告没有答复原告提出的意见，还多次催原告收房。原告坚持自己的验房意见，并于2012年1月1日诉至本院，要求作出如其诉请的判决。同时查明，被告原名桂林＊＊地产开发有限公司，2009年10月22日变更名称为桂林市＊＊地产有限公司。本院认为，原告黄＊与被告＊＊公司签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿、协商一致的情况下签订的，内容未违反法律的强制性规定，是双方真实意思的表示，是合法有效的的合同，应受法律的保护，双方应按合同的约定履行各自的义务。一、被告＊＊公司是否迟延交房及承担迟延交房违约金。1、被告＊＊公司是否存在延期交房的问题。按原被告双方签订的合同第八条约定交房时间是2010年12月30日前，本案被告已于2010年12月30日前通知原告黄＊办理房屋交接手续，从原告黄＊分别于2010年12月30和2011年1月2日两次到被告处签署﹤房屋验收交接和房屋质量保证书交接单﹥、﹤房屋使用说明书交接单﹥以及验收房屋的行为，可以确认被告按照合同的约定履行了交房通知义务，故不存在延期交房的行为。2、被告＊＊公司交付的商品房是否达到合同约定的交付使用条件的问题。本案原、被告所诉争的商品房已于交房前的2010年12月28日经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格，并出具了《建设工程质量竣工验收意见书》。按合同第八条的约定，符合上述五方验收合格的商品房就达到了交房条件。因此，该商品房在交房前已达到交付使用的条件。3、被告＊＊公司是否存在房屋验收交接时不出示证明文件或出示证明文件不全的问题。合同第十一条约定双方进行验收交接时，出卖人应出示合同第八条约定的五方验收意见书，并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。本案原告黄＊在寄给被告＊＊公司的验房意见书中表述在验房时看到门上贴着三方验收文件。但对此，原告黄＊未提供证据证实，本院无法确认。但原告黄＊在交接验收过程中已于2010年12月30日签署了房屋验收交接和房屋质量保证书交接单、房屋使用说明书交接单，领取了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的正本。因此，应视为被告履行了上述义务。综上所述，被告＊＊公司并不存在迟延交房的行为。至于原告黄＊主张房屋有质量问题，却没有提供相关部门的质量鉴定，同时即使房屋质量存在瑕疵，装饰、设备达不到合同约定，被告按合同约定承担的是更换、修补的责任，其并不能成为原告拒收房屋的理由。因此，原告诉请要求被告支付迟延交房违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。而原告要求被告履行交房义务，由于本案被告无故意不交房或延期交房给原告的情形。同时，被告认为只要原告按合同约定方式到被告处接房，双方随时可以交接房屋，因此，对该商品房的交付由原、被告按合同约定自行处理。原告据此诉讼没有实际意义，本院亦不予支持。二、被告应否赔偿原告损失763.2元（物业服务费679.2元、生活垃圾处理费84元）的问题。本案被告不存在延期交房的违约行为，理由前面已述不再赘述，而本案原告自行拒收房屋。故对于其不能享受相应前期物业服务的损失，应由其自行承担。同时原告是按照与广西＊＊物业服务有限公司临桂分公司签订的《前期物业管理服务协议》交纳物业管理费和生活垃圾处理费，收取该费用的亦是广西＊＊物业服务有限公司临桂分公司，与被告是两个不同的法律关系和主体。故原告要求被告赔偿物业管理费等损失无法律事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：驳回原告黄＊对被告桂林市＊＊地产有限公司的诉讼请求。案件受理费390元，由原告黄＊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费390元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：30×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长 秦国斌审 判 员 杨 华代理审判员 李 彬二〇一二年四月二十四日书 记 员 唐敏红 来源：百度搜索“”