（2011）杭西民初字第2467号

裁判日期: 2012-04-24

公开日期: 2014-07-04

案件名称

邱曼黎与叶振、陈芳等合同纠纷一审民事��决书

法院

杭州市西湖区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

邱曼黎,叶振,陈芳,刘志美

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条

全文

杭州市西湖区人民法院民事判决书（2011）杭西民初字第2467号原告：邱曼黎。委托代理人：陈新民。被告：叶振。委托代理人：王进、祈玲萍。被告：陈芳。委托代理人：骆军军。被告：刘志美。委托代理人：方芳。原告邱曼黎（以下简称原告）诉被告叶振、陈芳、刘志美确认合同无效纠纷一��，本院于2011年10月10日受理后，依法由代理审判员赵玲玲适用简易程序，于2011年11月18日第一次公开开庭进行了审理。因争议较大，本案转换为普通程序，依法组成合议庭，于2012年4月18日第二次公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人陈新民、被告叶振的委托代理人王进、申振华、被告陈芳的委托代理人骆军军、被告刘志美的委托代理人方芳到庭参加第一次庭审。后被告叶振撤销对申振华的委托，授权祈玲萍作为代理人参加本案。原告的委托代理人陈新民、被告叶振的委托代理人王进、祈玲萍、被告陈芳的委托代理人骆军军、被告刘志美的委托代理人方芳到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告起诉称：原告经杭州速贷网络科技有限公司（以下简称速贷公司）的居间活动，于2011年7月13日与陈芳签订了借款抵押合同，约定原告向陈芳借款580万元，借期自2011年7月13日起至2012年1月12日止，借款利率为月利率2%，原告将位于西湖区亚洲城A改别墅27幢房屋（以下简称涉案房屋）为上述借款提供抵押担保。同时，为保障借款资金的安全，在陈芳的要求下，原告向速贷公司的法定代表人叶振出具《委托书》一份，授权叶振有权以不低于600万元的价格出售上述房屋，并办理贷款结清、领取他项权证、注销抵押登记等权限。原告为此向速贷公司支付了居间费17万元。2011年9月28日，上述借款抵押合同履行期间，三被告隐瞒原告，恶意串通，利用原告出具的《委托书》，将价值为1200万元的涉案房屋以600万元的低价转让与刘志美，而陈芳亦在明知借款期限尚未届满，涉案房屋的抵押权仍由其享有的情况下，恶意协助叶振、刘志美完成涉案房屋的转让登记，三被告的上述行为严重违法，且没有效力。故请求法院确认被告叶振、陈芳于2011年9��28日以远低于市场价格将涉案房屋转让与被告刘志美所签订的房屋转让合同无效；本案诉讼费由三被告承担。被告叶振答辩称：一、原告本人在2011年9月13日曾与刘志美就涉案房屋转让事宜达成一致，并签订过一份房屋转让合同。叶振在2011年9月28日代表原告签订房屋转让合同，是基于原告的授权，是原告的真实意思表示，叶振在权限范围内出售涉案房屋的行为合法有效。二、因转让涉案房屋产生的应当由原告承担的税费127万余元，亦实际由刘志美予以了承担，故涉案房屋的实际成交价格近730万元，远高于原告授权可出售的底价。原告未能举证证明涉案房屋价值为1200万元，故不能以此确定市场价格，涉案房屋转让价格合理，并未远低于市场价格。即使涉案房屋的成交价格确实低于市场价格，但考虑原告是因不能按期偿还借款急于将资产变现，以及涉案房屋设有抵押��因素，其出售价格必然有降低，且600万元的出售价格亦经原告认可，故不能否定房屋转让合同的效力。三、叶振不存在与其他被告恶意串通的行为，原告亦未能举证三被告之间存在恶意串通的行为，根据民事诉讼法“谁主张谁举证”的举证规则，原告应承担举证不能的责任。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告陈芳答辩称：一、2011年9月28日所签的房屋转让合同的当事人并非陈芳，故本案与陈芳无关，陈芳不是本案适格被告。二、原告的诉称缺乏事实和法律依据。《委托书》是原告以其在外地做生意忙，需要授权他人办理而主动出具，并非应陈芳要求而出具。原告将涉案房屋抵押给陈芳，亦是其为从陈芳处借得款项主动而为，陈芳因此才出借款项。三、陈芳配合叶振办理注销抵押登记手续，并非与其他被告恶意串通，而是正当行使自己合法权利。原告自2011��8月起连续2个月未按约支付利息，按照借款合同的约定已经违约，陈芳有权随时主张借款期限提前届满，并要求还本付息。叶振作为原告的经过公证的授权委托人，其有权代表原告处理涉案房屋的交易及还款事宜。陈芳据此注销抵押权登记，让原告出售房屋变现以归还借款并无不当。综上，请求法院驳回原告对陈芳的起诉。被告刘志美答辩称：一、其与原告本人在2011年9月13日已经在中介机构签订过涉案房屋的转让合同，2011年9月28日所签的房屋转让合同内容与前份合同一致，而且叶振持有经过公证的原告出具的委托书，且该委托书明确授权叶振有权代表原告以不低于600万元的价格出售涉案房屋，故刘志美有理由相信此房屋转让合同合法有效。二、原告诉称涉案房屋价值1200万元缺乏依据。根据房屋转让合同的约定，原告需要缴纳营业税、个人所得税等税赋约120万元，实际该税赋亦由刘志美支付，刘志美支付的600万元为净房款，其实际购买涉案房屋的完税价格为7529631.44元。由于原告出售涉案房屋是为了筹集大量现金用于归还借款，加之杭州市的房价因政策之故一直处于下滑状态，故而刘志美支付的750余万元价格系合理对价。三、刘志美与其他被告并无恶意串通行为，原告亦未提出任何证据予以证明。四、刘志美购买涉案房屋手续合法，并经抵押权人同意，在支付了合理对价后，已经在房管部门办理了房产过户手续，取得了房屋所有权证、国有土地使用权证。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告向本院提交了以下证据材料：1.居间合同一份（原件），用于证明原告与陈芳达成借款合同系基于居间人速贷公司的居间行为、居间人的法定代表人叶振与陈芳之间有共同的利益关系；2.抵押借款合同一份（原件），用于证明原告��过抵押向陈芳借款580万元；双方共同认可的房屋价格是900万元；3.委托书一份（复印件），用于证明在原告不能归还580万元的情况下，叶振可以代为处理涉案房屋；4.借款抵押合同（包括借款合同及房地产抵押合同）一份（原件），用于证明9月28日涉案房屋转让时，借款期限尚未届满，原告与陈芳的权利义务尚在履行中；同时证明没有陈芳的协助，涉案房屋无法转让；5.杭州市房屋转让合同一份（复印件），用于证明涉案房屋于2011年9月28日以远低于市场价的600万元转让给刘志美，刘志美并非善意取得；6.收款收据一份（原件），系速贷公司在原告交给其17.4万元借款合同履约风险金后出具的收据，用于证明原告与陈芳之间并无利息支付时间的约定，原告不曾延期还款；7.房屋信息记载查询记录一份（原件），刘志美于9月28日取得涉案房屋所有权后，陈芳于9月30��取得房屋他项权利，用于证明刘志美的真实意思并非购买涉案房屋，而是通过该种方式掠夺原告权益。原告提供的证据经质证，被告叶振对证据1真实性无异议，关联性有异议，该合同亦不能证明叶振与陈芳之间存在共同的利益关系。对证据2真实性无异议，合同中约定的房屋价值900万元并非涉案房屋的市场价格，亦不妨碍原告事后以700多万元的价格出售该房屋。对证据3真实性无异议，委托书恰能证明叶振系在原告授权范围内处理涉案房屋。对证据4借款抵押合同真实性无异议，证明对象有异议。本案中，因原告未按约付息，陈芳根据合同约定通知原告解除该合同，并通过抵押财产的提前处置实现了抵押权。对证据5真实性无异议。对证据6真实性无异议，关联性、证明对象有异议。对证据7真实性无异议，证明对象有异议，合同中约定的房屋价值1000万元亦非涉案房屋��市场价格。被告陈芳对证据1真实性无法确认，证明对象亦有异议。对证据2真实性无异议，证明对象有异议，合同中约定的房屋价款900万元并非当时的市场价格。对证据3真实性无异议，认为恰可以证明叶振系原告公证授权的代理人，有权处理涉案房屋。对证据4真实性无异议，证明对象有异议。本案中，原告连续两个月没有支付利息，陈芳系依约提前解除借款合同。对证据5、6真实性无法确认。对证据7真实性无异议，证明对象有异议，三被告未恶意串通，陈芳与刘志美约定的涉案房屋价值并不能反映其市场价格。被告刘志美对证据1、2、4、6真实性无法确认，关联性亦有异议。对证据3、5真实性无异议，证明对象有异议。对证据7真实性无异议，关联性有异议，且该记录上载明的涉案房屋价值是约定价值而非市场价值。被告叶振向本院提交了以下证据材料：1.房屋所有权证一份（复印件）；2.国有土地使用证一份（复印件）；证据1、2共同用于证明刘志美已经合法取得涉案房屋所有权；3.（2011）杭证民字第35036号公证书一份（原件），用于证明2011年7月13日，原告委托叶振办理涉案房屋出售相关事宜的事实；4.00933188号税收通用完税证一份（复印件）；5.00933189号税收通用完税证一份（复印件）；证据4、5共同用于证明涉案房屋转让时，原告应缴纳税额均由刘志美承担，因此房屋实际成交价近730万元，远高于原告委托出售的价格；6.通知一份（原件），用于证明原告连续两个月未按月付息，陈芳告知叶振行使抵押权，出售涉案房屋用于还本付息，叶振接到该通知以及原告与刘志美签订的房屋转让合同后，代为办理了涉案房屋的转让手续；7.结清证明一份（加盖印章的复印件），用于证明陈芳认可其于2011年9月28日收到原��还款580万元之事实。被告叶振提供的证据经质证，原告对证据1-3真实性无异议。对证据4、5真实性无异议，关联性有异议。对证据6真实性有异议，无法确认该通知是否系陈芳本人于2011年9月13日发出。对证据7真实性有异议，三被告存在利益关系，该证据系虚假证据。被告陈芳对证据均无异议。被告刘志美对证据1-5、7三性均无异议。对证据6真实性无法确认，关联性亦有异议。被告陈芳未提交证据。被告刘志美向本院提交了以下证据材料：1.房屋交易手续费发票一份（原件）；2.00933188号税收通用完税证（营业税、城市维护建设税、教育附加、地方教育附加）一份（原件）；3.00933189号税收通用完税证（个人所得税）一份（原件）；4.00933187号税收通用完税证（契税）一份（原件）；证据1-4共同用于证明应当由原告缴纳的各类税费、交易手续费用共计127万余元��均由刘志美支出；刘志美实际购买涉案房屋的完税价格为7529631.44元；5.委托书一份（复印件），用于证明原告委托叶振以不低于600万元的价格代为处理涉案房屋的事实；6.杭州市房屋转让合同一份（原件），用于证明2011年9月13日，原告同意以600万元价款出售涉案房屋给刘志美的事实；7.房屋所有权证、国有土地使用证、契证各一份（原件），用于证明刘志美合法取得涉案房屋的事实；8.银联商务签购单五份（原件），用于证明应当由原告承担的税费均由刘志美支付的事实；9.售房款发票一份（原件）；10.跨行转账交易（个人）回单三份（加盖印章的打印件）；证据9、10共同用于证明刘志美实际支付600万元房款的事实；11.抵押借款合同一份（传真件），用于证明陈芳与刘志美之间存在借贷关系的事实。被告刘志美提供的证据经质证，原告对证据1-5、7-10真��性无异议，证据4显示涉案房屋的计税金额是850万元，刘志美以低价购入，不是善意取得。对证据6中原告本人签名的真实性无异议，原告是在2011年7月13日向速贷公司借款时签署了该合同，与借款抵押合同等文件同时签署。对证据11真实性无异议，合法性有异议。被告叶振对证据的真实性均无异议，认为证据6印证了原告同意将涉案房屋转让给刘志美的事实。被告陈芳对证据6真实性无法确认。对证据1-5、7-11均无异议。法院依职权向中国农业银行调取了陈钧的借记卡一卡资料查询单及账户交易明细，陈钧2011年9月28日四笔200万元收入款项、三笔200万元转出款项、29日一笔120万元收入款项的明细；向杭州银行调取了莫琳璐的账户明细，莫琳璐2011年9月28日收入两笔200万元款项、四笔50万元款项的情况，姚蕾2011年9月28日收入一笔200万元款项的明细。经质证，原、被告对法院依职权调取的证据的真实性均无异议，三被告对证据的关联性有异议。本院对原、被告提供的上述证据及本院依职权调取的证据，认证如下：原告提供的证据1、2、4、6、7、叶振提供的证据3、6、7、刘志美提供的证据1-4、6-10均系原件或与原件确认一致之复印件，本院对其真实性均予以认定。原告提供的证据3、刘志美提供的证据5与叶振提供的证据3中经公证的委托书内容一致，本院予以认定。原告提供的证据5经合同签署方即叶振、刘志美确认无误，本院予以认定。叶振提供的证据1、2、4、5经核对与刘志美提供的原件一致，本院予以认定。原、被告对刘志美提供的证据11均无异议，本院亦予认定。本院依职权调取的证据，来源合法，可以认定。根据上述确认的证据以及双方当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2011年7月13日，原告与速贷公司签订《居间合同》1份��约定由速贷公司居间促成原告与出借人借款合同成立。原告向速贷公司支付了居间报酬17.4万元，并同意由速贷公司代为收取因签订借款合同而应向出借人支付的履约保证金17.4万元。当日，原告即与陈芳签订《借款合同》、《房地产抵押合同》各1份，约定：原告向陈芳借款580万元，借期自2011年7月13日至2012年1月12日，借款利率为月利率2%；原告以涉案房屋为上述借款提供抵押担保，抵押房产的价值约定为900万元。同日，原告与陈芳就涉案房屋办理了抵押登记。当日，原告在公证处还向速贷公司的法定代表人叶振出具了《委托书》1份，授权叶振以原告的名义，全权处理涉案房产出售事宜，具体包括：办理贷款结清，领取他项权证，注销抵押登记，以不低于600万元的价格出售上述房产，签订房产转让合同等与转让房屋相关的一切合同、协议，领取出售所得全部款项等��限。2011年9月28日，叶振依据原告出具的上述《委托书》，以原告代理人的名义与刘志美在杭州市市民之家签订《杭州市房屋转让合同》1份，其中约定：涉案房屋以600万元的价格转让给刘志美；因转让交易发生的各项税费由原告和刘志美按照有关规定承担；合同签订之日起3日内，刘志美一次性将购房款支付给原告。当日，陈芳即向房管部门出具结清证明，证明原告已于2011年9月28日归还了借款。房管部门据此注销了原告与陈芳就涉案房屋办理的抵押登记。刘志美遂于该日领取了涉案房屋的所有权证。2011年9月29日，刘志美将涉案房屋抵押给陈芳，作为其向陈芳所借580万元借款的抵押担保，设定的抵押房产的价值为1000万元。次日，陈芳取得涉案房屋的抵押权他项权证。2011年9月29日，刘志美缴纳了契税255000元，并以原告的名义缴纳了营业税、城市维护建设税、教育费��加、地方教育附加共计445450.54元，个人所得税827362.50元，房产交易手续费909.20元。之后，刘志美领取了涉案房屋的国有土地使用证和契证。2011年10月10日，原告诉至本院，要求判如所请。另查明：关于刘志美主张的分三次、每次为200万元共计600万元购房款的转账行为，经本院调查，共计有13笔转账与刘志美主张的转账行为有关，上述转账均发生在2011年9月28日上午10时至10时50分之间，具体为：首先，由陈钧向叶振转帐200万元（即刘志美主张的第一次付款），叶振收款后将上述200万元转账给案外人莫琳璐，莫琳璐再将此200万元转账给陈钧。接着，叶振转账给案外人姚蕾200万元，同时陈钧再次向叶振转账200万元（即刘志美主张的第二次付款），之后，姚蕾分四次共转账给莫琳璐共计200万元，莫琳璐收款后再次将200万元转账给陈钧。接着，陈钧收款后又向叶振转账200万元��即刘志美主张的第三次付款），叶振将上述200万元转账给莫琳璐，莫琳璐收款后又将此200万元转账给陈钧。本院认为：被告叶振以原告代理人的名义与被告刘志美订立的房屋转让合同，是刘志美取得原告所有的涉案房屋所有权的合同依据，原告必须举证证明叶振虽为其代理人，但与刘志美恶意串通，订立此合同，损害其利益，则叶振与刘志美所签房屋转让合同才能被认定为无效。本案中，针对刘志美主张的600万元购房款的付款情况的调查取证可见，叶振和刘志美陈述虚假，叶振和刘志美的丈夫陈钧利用200万元在其二人和案外人之间多次循环转账汇款，以构成叶振与陈钧的账户之间有三次各转账支付200万元的虚假事实，实际陈钧或刘志美并未支付购房款分文，故而叶振亦不可能收到所谓刘志美支付的600万元的购房款，继而也不可能存在陈芳收到叶振出售房屋取得600万元购房款用于替原告归还借款的事实，因此，显然叶振、刘志美、陈芳三人恶意串通，虚构交易，意图取得原告所有的涉案房屋，致使原告利益受损，据此，原告主张2011年9月28日所签的房屋转让合同无效，有事实和法律依据，本院予以支持。虽然陈芳与叶振、刘志美存在恶意串通的行为，但陈芳并非上述房屋转让合同的当事人，故其在本案中无须承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，判决如下：确认叶振作为邱曼黎的代理人与刘志美于2011年9月28日所签订的《杭州市房屋转让合同》无效。案件受理费80元，财产保全申请费5000元，合计5080元，由叶振、刘志美负担，于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江��杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　赵玲玲人民陪审员　　童政一人民陪审员　　沈　玲二〇一二年四月二十四日书　记　员　　徐　静关注微信公众号“”