（2012）湖安民初字第566号
裁判日期: 2012-04-23
公开日期: 2014-08-06
案件名称
安吉县粮食收储有限公司与湖州冶大文化艺术有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
安吉县人民法院
所属地区
安吉县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安吉县粮食收储有限公司,湖州冶大文化艺术有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百一十七条，第二百一十九条，第二百二十三条第一款，第二百二十四条第一款
全文
浙江省安吉县人民法院民 事 判 决 书（2012）湖安民初字第566号原告：安吉县粮食收储有限公司。法定代表人：阎瑞林，总经理。委托代理人：黄立科、秦玉环。被告：湖州冶大文化艺术有限公司。法定代表人：沈水英，董事长。委托代理人：严晔。原告安吉县粮食收储有限公司诉被告湖州冶大文化艺术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年8月5日立案受理，依法由审判员彭瑞森适用简易程序于2011年8月30日公开开庭进行了审理，后转普通程序，依法组成合议庭，于2011年11月10日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告安吉县粮食收储有限公司法定代表人阎瑞林的委托代理人黄立科、秦玉环，被告湖州冶大文化艺术有限公司法定代表人沈水英的委托代理人严晔均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2004年5月18日签订《租赁合同》，原告将位于安吉县天荒坪镇的姚家大院（原井村粮站）出租给被告，约定被告承租后将其开发成集书画、艺术创作基地、新四军纪念馆及其他为一体的参观浏览创作场所，同时约定被告的开发必须按照文物保护法规定和政府的规划进行，对原有建筑只能保护性修复，不能损坏。考虑到被告将用较长时间对原主体房屋及部分环境进行修复，约定的租金很低，前5年每年租金仅为4.8万元。合同还约定被告未经原告同意不得将承租房和场地转租，否则原告有权解除合同。被告承租后，不仅未按合同约定履行原主体房屋及部分环境的修复义务，导致姚家大院院内围墙部分严重坍塌、向外倾斜，新四军纪念馆内瓦片脱落、房顶漏水、门窗破损、地板发霉等，还将姚家大院院内的部分场地及房屋擅自转租给他人从事餐饮活动，严重违反了合同目的。针对姚家大院面临倒塌危险的情况，安吉县文化广电新闻出版局、安吉县文物保护管理所等主管单位曾多次向原告发出及时修缮“姚家大院”的文书；对此，原告多次向被告发函，要求被告严格履行租赁合同义务，被告置之不理。综上所述，被告违反合同约定，原告为维护自己的合法权益，诉请判令解除原、被告之间的租赁合同并由被告承担本案的诉讼费用。本案审理过程中，原告增加诉讼请求要求被告拆除在姚家大院内擅自建造的用于餐饮的房屋并将被告用作客房的房屋恢复原状。被告辩称：1.原告诉称双方于2004年5月18日就安吉县天荒坪镇姚家大院签订租赁合同，合同约定的前五年每年的租金情况等情况属实。但合同的租赁期限为20年，自2004年1月1日至2023年12月31日；原告有权解除合同的三种情形为被告利用承租房及场地从事非法活动的，被告擅自将承租房及场地转租、转让他人的，政府搬迁和不可抗拒因素但考虑给予适当补偿的；合同对租赁期间原有保护建筑物自然风化及自然灾害产生的修复费用如何承担问题未作约定。2.原告诉称被告承租后未按合同约定履行原主体房屋及部分环境的修复义务，已导致姚家大院院内围墙严重倒塌、有的严重向外倾斜，新四军纪念馆内瓦片脱落房顶漏水、门窗破损、地板发霉等情况与事实不符。租赁以前，姚家大院已破旧不堪，被告承租以后依约投入大量财力对原有建筑及部分环境按原告认可的方案进行了开发性修复，自租赁以来，被告对姚家大院古建筑及新建筑的再建、维修、装修装饰及打造姚家大院红色旅游景点投资情况及其清单，已在2010年1月份上报了原告及其上级主管部门。可见被告是依约履行主体房屋及部分环境的修复义务。当然，被告也注意到目前姚家大院确实存在院内围墙严重倒塌、有的严重向外倾斜，新四军纪念馆内瓦片脱落房顶漏水、门窗破损、地板发霉等情况，但这种情况是自然形成的，不是被告开发使用造成的。2008年雪灾就是其中一个客观存在的重要因素。被告短期财力有限，发现问题都已及时向原告及相关部门履行了报告义务，同时要求原告及其上级部门指导并拨款修复。但原告及主管相关部门，从未给过回复。相反，自2009年年底以来，多次以各种理由口头提出要解除租赁合同，而且给予被告压力，束缚了被告及其内部股东发展的思路。3.原告诉称被告将姚家大院院内的部分场地及房屋擅自转租他人从事餐饮活动，严重违反合同目的不是事实。被告未转租，餐饮这块属内部承包。综上所述，被告认为原告提出的解除租赁合同及其所依据的事实和理由不足，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：证据1，房屋所有权证复印件一份，以证明原告为安吉县天荒坪镇姚家大院的房屋所有权人。被告质证对该证据真实性无异议，但认为根据文物法的相关规定，文物的所有权是国家的。证据2，原、被告于2004年5月18日签订的租赁合同、被告出具的授权委托书各一份，以证明原、被告之间有租赁的事实和相关的约定。被告质证对该组证据本身无异议。证据3，承租合同、工商登记表各一份，以证明被告将姚家大院部分场地转租他人用于餐饮，安吉县姚家大院旅游开发有限公司与本案被告是不同的单位。被告质证对该组证据本身无异议，但称承租合同未实际履行，被告与第三方于2009年12月20日重新签订了合同，双方之间确认承包经营关系。证据4，安文广新（2010）34号文件、安吉县文广局责令改正通知书、安文保（2011）2号文件各一份，以证明主管单位曾要求对姚家大院进行修复，姚家大院面临倒塌的危险。被告质证对证据真实性无异议，称证据所涉主体不是被告，是上级机关要求原告对文物进行修缮；二份文件与原告提出的解除租赁合同没有关联性；原告是曾经将其中一份34号文件寄给被告，被告确已收到，但这是原告为了诉讼而准备的。证据5，函、快递单各二份，以证明原告发函要求被告按照合同约定对姚家大院进行修复，但被告一直拖延修复，被告存在违约的事实。被告质证对证据本身无异议，是否确实收到函件需庭后核实；被告于2008年、2009年、2011年6月份已经以书面形式提出要求修缮，对费用要求拨款。证据6，对陈织霞、王秀耀、张红英、顾波所做调查笔录各一份，以证明姚家大院餐饮、住宿的承租人是陈织霞；被告违反了租赁合同的义务，导致姚家大院部分建筑物面临倒塌的危险。被告质证对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为证人应出庭作证；证人均为利害关系人，其证言与客观事实不符，尤其是陈织霞的调查笔录。证据7，照片一组15页，以证明被告未对姚家大院的建筑物进行修复，导致瓦片脱落、房顶漏水、门窗破损、地板发霉的事实。被告质证对大部分照片予以认可，对部分照片未作确认，对证据关联性及原告证明目的提出异议，称姚家大院本来就破乱不堪，经过被告投入之后，姚家大院才作为一个旅游景点推出；原、被告之间租赁合同的期限是20年，合同对租赁物修复到什么程度没有约定。证据8，浙政发（2011）2号文件、原告营业执照副本、姚家大院维修设计方案概目各一份，以证明姚家大院属于省级文物保护单位、国有资产，被告对姚家大院设计有具体维修方案的事实。被告质证无异议。证据9，安文体（2004）16号文件、安文体（2004）79号文件、浙文物发（2005）4号文件各一份，以证明被告对姚家大院有开发和维修的义务；被告没有将姚家大院开发成集书画、艺术创作基地、新四军纪念馆及其他为一体的参观浏览创作场所，而是擅自将姚家大院部分地方开餐饮、开旅馆，严重违反合同约定。被告质证对该组证据真实性均无异议，但对原告所要证明的内容中有一点有异议，即原告陈述被告没有按照合同履行将姚家大院作为开发成集书画、艺术创作基地、新四军纪念馆及其他为一体的参观浏览创作场所反而擅自将姚家大院部分地方开餐饮、开旅馆。被告举证如下：证据10，被告营业执照及法定代表人身份证明各一份，以证实被告的身份情况。原告质证无异议。证据11，租赁合同、开办安吉姚家大院旅游发展有限公司的说明各一份，以证明原、被告租赁关系及权利义务约定，及其经营范围。原告质证对其证明目的有异议，认为租赁合同原告已举证，被告提供的该租赁合同第二页中被告的公章以及上面五人签名与原告方持有的租赁合同不一致；说明文件是被告的内部行为，系其单方实施，与本案无关。证据12，姚家大院投资通报及明细一份，以证明被告承租以来履行合同义务的情况。原告质证认可被告承租姚家大院之后进行过维修的事实，但对于被告的维修费用不知情，该费用也与原告无关；费用清单是被告自己所列，具体修了哪些项目也不明确。证据13，姚家大院餐厅、客房承包协议及单位职工参保名册各一份，以证明被告未擅自转租，而是将餐厅、客房作为内部承包方式承包给陈织霞经营，陈织霞是姚家大院的职工，因此被告不属违约。原告质证认为参保人员名册因是打印件，对真实性提出异议；对承包协议内容的真实性提出异议，该协议是被告在2009年12月份更改的内容，将转租关系变成内部承包关系，原告提供的证据3承租合同证实了姚家大院与陈织霞的转租关系。证据14，请示报告三份，以证明原告于2009年口头通知要与被告解除租赁，被告于2011年6月23日以书面形式要求安吉县文广新局拨款维修姚家大院的事实。原告质证对其真实性有异议，因无文广新局签收的凭证。证据15，原告开具的租金发票四份，以证明租金交纳单位均系姚家大院旅游开发有限公司。原告质证无异议。证据16，姚家大院项目概念规划、维修设计方案各一份，以证明在签署租赁合同之前，政府部门对姚家大院有一个整体的规划，即建立一个集餐饮、购物、旅游的休憩空间，设计方案中没有涉及的地方属于被告可以合理开发利用的内容和范围。原告质证对证据三性均有异议，认为规划中虽对餐饮等有记载，但并不表明被告建造的合理性，且该规划在原、被告双方的租赁合同中并没有体现，被告擅自扩建的行为亦没有得到原告的同意。证据17，安吉姚家大院旅游开发有限公司关于增设装饰墙体等功能设施的报告、向安吉县城建局递交的申请各一份，以证明被告对于改造和增设部分的建造都向有关主管部门报告，并在核准之后实施。原告质证对其证据三性均有异议，认为报告并不一定批准，报告中的内容严重违反了原、被告双方租赁合同的约定，故不能达到被告的证明目的；报告的主体是安吉姚家大院旅游开发有限公司，而不是本案被告；建设局的答复仅是主管部门对改建的批复，并不代表原告的意见，更不表明改建和扩建目的的合法性。证据18，安文广新（2005）6号关于同意姚家大院修复工程请示的批复一份，以证明被告增设或改造均为向有权部门申请获批准后实施。原告质证对其真实性无异议，对关联性有异议，称批复中没有提到准许被告建造旅馆、餐饮等设施，故无法达到被告的证明目的。证据19，邮件信函回单三份，以证明此前提到的修建报告已经通过邮寄的方式递交主管部门和原告。原告质证对其真实性有异议，称未收到该信函，且被告的证明内容从该证据无法看出。经审理，本院对相关证据及当事人陈述认定如下：一、原告提供的证据1-4、7-9，被告对其真实性无异议，本院予以认定；被告提供的证据10、15、18，原告对其真实性无异议，本院予以认定；但双方就上述证据的证明力仍存有争议，本院下文另行阐述。二、原告提供的证据5，被告未予认可，原告亦未提供其他证据佐证，故对其证明力本院不予确认；同理，对被告提供的证据14、19的证明力本院亦不予确认。三、原告提供的证据6，系证人证言，证人虽未出庭接受质询，但经本院核实，证人陈织霞确认对其所做调查笔录属实，对该组证据的证明力本院将结合其他证据进行分析。四、被告提供的证据11，其中租赁合同内容与原告提供的证据2中租赁合同内容一致，原告所称落款处差异并不影响该证据的真实性，本院予以认定；说明系被告自行制作，原告不予认可，本院不作认定。五、被告提供的证据12投资通报及明细，系被告自行制作，原告不予认可，被告亦未提供其他证据佐证，本院不予认定。六、被告提供的证据13，其中《姚家大院餐厅、客房承包协议》开篇为“经双方协商，2009年4月24日所签订的合同没有履行，重新签订本协议”，而被告此前已经于2009年4月24日与陈织霞签订《姚家大院餐厅、客房承租合同》，该承租合同约定将位于天荒坪镇井村村姚家大院的餐厅、客房承租给乙方，承租期限2009年4月25日至2012年7月25日，且据陈织霞陈述，其自2009年4月29日就开张营业了，故被告重新订立合同之举显然有刻意规避“转租”之嫌；被告称陈织霞系姚家大院的职工，但仅提供参保名册一份，且系自行打印，并无其他任何证据佐证，故对被告该主张本院不予采信。综合本节事实及陈织霞陈述，本院认定安吉姚家大院旅游开发有限公司与陈织霞之间存在承租合同关系，而非被告主张之承包合同关系。七、被告提供的证据16，系概念规划、设计方案，与原、被告争议无涉，本院不作认定；证据17，虽有相关部门答复意见，但均未经原告确认，且答复中明确“有关改造方案需经会审通过后方可实施”，该条件是否成就被告未提供证据证实，故对其证明力本院不予确认。经审理，本院认定如下事实：安吉县天荒坪镇姚家大院2000年被安吉县人民政府公布为第三批县级文物保护单位，2011年1月7日被浙江省人民政府公布为省级文物保护单位，其房屋所有权人登记为原告安吉县粮食收储有限公司。2004年5月18日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告将其所属的姚家大院出租给被告使用；租赁期为20年，自2004年1月1日至2023年12月31日；被告承租后主要用于开发，将其开发成为集书画、艺术创作基地、新四军纪念馆及其他为一体的参观浏览创作场所；在开发建设过程中，要按文物保护法的规定，经政府规划同意，对原有的建筑只能保护性修复不能损坏；被告开发过程中不得破坏姚家大院的整体风格，严禁在院内建筑现代高层建筑；前5年每年租金4.8万元，考虑到被告将用较长时间对原主体房屋及部分环境进行维修；后十五年每年按5%递增租金；租赁期满后，若停止租用，被告修复的文物保护建筑及新建不可拆除固定物归原告所有；被告未经原告同意不得将房屋及场地转租他人；被告擅自将承租房和场地转租、转让他人的，原告有权解除合同。2004年8月20日，安吉姚家大院旅游开发有限公司成立，法定代表人即被告公司法定代表人沈水英，被告公司投资比例为83.35%。2006-2008年间，原告收取以安吉姚家大院旅游开发有限公司名义交纳的租金4笔。2009年4月24日，安吉姚家大院旅游开发有限公司（甲方）与案外人陈织霞（乙方）签订《姚家大院餐厅、客房承租合同》一份，约定甲方将姚家大院的餐厅、客房承租给乙方，承租期限2009年4月25日至2012年7月25日；2009年12月20日，双方另签订《姚家大院餐厅、客房承包协议》一份，称“经双方协商，2009年4月24日所签订的合同没有履行，重新签订本协议。姚家大院内部职工陈织霞承包经营内部餐厅和客房，达成如下协议”。陈织霞实际自2009年4月29日开张营业餐饮住宿业至今。现姚家大院出现多处屋顶漏水、室内地板发霉、墙体发霉剥落现象，另有新四军纪念馆外墙发生倾斜、院内围墙倒塌。原告认为被告严重违约，遂诉至本院。本院认为，原、被告间的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，对双方均具有法律约束力。被告租赁姚家大院后，交由其控股的安吉姚家大院旅游开发有限公司实际经营管理并向原告支付租金，原告亦已接受，故安吉姚家大院旅游开发有限公司有关姚家大院的行为应视为代表被告作出，对被告具有约束力。安吉姚家大院旅游开发有限公司将姚家大院的餐厅、客房出租给案外人叶红霞经营，构成转租，且未经原告同意，违反了原、被告有关不得擅自转租的约定，原告依照约定有权解除合同。依据原、被告签订的《租赁合同》第三条（约定被告承租姚家大院后，开发过程中对原有的建筑只能保护性修复不能损坏）、第五条（约定租金时充分考虑到被告将用较长时间对原主体房屋及部分环境进行修复）、第六条（约定租赁关系终结后被告修复的文物保护建筑及新建不可拆除固定物的归属）综合分析，被告租赁姚家大院期间，对租赁物的维护、修复义务应由被告承担，而从姚家大院的现状看，被告显然没有充分履行该义务，导致该省级文物保护单位多处毁损。另，按合同约定，“被告承租姚家大院后主要用于开发，将其开发成为集书画、艺术创作基地、新四军纪念馆及其他为一体的参观浏览创作场所；在开发建设过程中，要按文物保护法的规定，经政府规划同意，对原有的建筑只能保护性修复不能损坏；被告开发过程中不得破坏姚家大院的整体风格，严禁在院内建筑现代高层建筑”，而从现有证据看，被告在姚家大院内添附了较大面积的餐饮用房，原有大部分仓库亦已改建为客房或餐厅，主要经营项目为餐饮及住宿，其他有关书画、艺术创作基地、新四军纪念馆等项目被告未提供充分证据证实其具体投入及成效。综上，被告行为应视为未按照约定的方法及租赁物的性质使用租赁物，并致使租赁物受到损失，且存在转租行为，原告有权解除合同；被告未经原告同意而添附改建餐饮用房及客房，与原建筑物风格迥异、用途背离，原告有权要求被告拆除。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十三条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、解除原告安吉县粮食收储有限公司与被告湖州冶大文化艺术有限公司之间的《租赁合同》。二、被告于本判决生效之日起二个月内拆除自行建造的餐饮用房，并将建房场地及改建为客房、餐厅的姚家大院原有房屋恢复原状。本案受理费80元，由被告湖州冶大文化艺术有限公司负担，限于本判决生效之日起五日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 长 彭瑞森代理审判员 陈 浩人民陪审员 肖建琴二〇一二年四月二十三日书 记 员 别 峰 来自