（2012）杭滨民初字第114号
裁判日期: 2012-04-23
公开日期: 2015-04-14
案件名称
俞菊明与李锦泉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市滨江区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
俞菊明,李锦泉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第二百一十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2012）杭滨民初字第114号原告（反诉被告）俞菊明。被告（反诉原告）李锦泉。俞菊明诉李锦泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年1月29日立案受理后，李锦泉在答辩期内提起反诉，本院决定合并审理。依法由代理审判员倪晓花适用简易程序独任审理，于2012年4月16日公开开庭进行了审理。俞菊明、李锦泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。俞菊明就本诉诉称，2010年7月31日，其与李锦泉签订《杭州市房屋租赁合同》一份，约定将坐落于滨江区白金海岸花园1幢1单元101室房屋出租给李锦泉，供家庭居住使用。该租赁合同还约定李锦泉如有以下行为其有权单方解除合同：故意损害房屋结构、装修及室内设施，未经房东同意，将房屋转租，房租按照合同约定支付时间逾期30天以上，应交水、电、煤气、物管、电话费、有线电视收视等相关费用逾期60天以上。但是其最近发现李锦泉将该房屋私自分割成5间，破坏了该房屋本身的设计结构，并未经其同意将各间转租给其他人，每间房屋还居住两人以上，造成了群租的事实。李锦泉的行为不仅构成合同违约，同时还造成了重大的安全隐患，违反了相关法律禁止群租的规定。不仅如此，至其发函日，李锦泉还拖欠了该房屋半年的水费、2011年11月1日至2012年1月1日的电费、2011年9月30日至11月30日的煤气费、2011年下半年度的物管费等。相关费用已经产生滞纳金，水务公司已通知其将拆表停水处理。原告为避免不必要的安全隐患和损失的进一步扩大，于2011年12月25日发函给李锦泉，告知房屋租赁合同于2012年1月6日终止，并要求李锦泉腾退房屋。李锦泉一直没有予以理睬。综上，为维护合法权益提起诉讼。请求法院判令：1、解除双方于2010年7月31日签订的《杭州市房屋租赁合同》；2、李锦泉向俞菊明支付违约金3000元，并支付俞菊明垫付的物管费2315元；3、李锦泉立即腾退房屋；4、李锦泉支付自2012年1月31日至实际腾退房屋为止的房屋使用费用（房租以1800元／月计算，水电煤气、物业等费用以实际使用计算）；5、本案诉讼费用由李锦泉承担。李锦泉就本诉辩称，合同有效，应继续履行。俞菊明将房屋出租，并未写明仅供其家庭使用，因所租房子为框架毛坯房，必须对房子进行装修后才可入住，这在合同补充条款中已明确注明，其不存在故意损害房屋结构、装修及室内设施的行为。俞菊明认为其将房屋进行转租，和其住在一起的是朋友和同事，没有签订房屋租赁合同，也不以营利为目的。俞菊明称其未按合同约定支付房租且逾期30天以上，其一直是按约定日期提前支付下一期房租。电、煤气等费用均有支付记录，未有超过60天未支付，水费因没有收到相关的催款单，在收到俞菊明通知后已立即交款并未对俞菊明造成经济上任何损失。2011年度没有交缴物业费也是因为小区要重新选聘物业公司，俞菊明发函要终止合同等原因导致。李锦泉就反诉诉称，一年租期届满后，俞菊明不顾合同约定将租金由1500元／月提高到1800元／月，其因小孩就近上学无奈答应，随后单方要求终止合同，已形成事实上的违约，对其生活和精神造成了伤害。故提起反诉。反诉诉请：1、俞菊明支付违约金3000元；2、俞菊明就委托物业对其停水停电当面道歉并赔偿精神损失1元；3、反诉诉讼费用由俞菊明承担。俞菊明就反诉辩称，没有事实依据，要求驳回反诉诉讼请求。俞菊明为支持其主张，向本院提交如下证据：1、《杭州市房屋租赁合同》、函、ems证明、ems底单各1份，证明双方租赁关系及李锦泉违反合同约定且租赁关系终止的事实。2、2012年1月6日、1月10日的照片共6张，证明俞菊明于2012年1月6日将相关通知、函贴在涉案房屋门上，李锦泉已知悉欠费的事实和李锦泉进行转租、房屋群租的违法事实。3、水费用户查询清单、发票、收据各1份，证明李锦泉拖欠相关费用，且拖欠达6个月以上的事实。4、照片1张，证明李锦泉车辆占用车位未支付相关费用的事实。5、房屋所有权证，证明俞菊明系涉案房屋的房屋所有权人。6、照片14份，证明李锦泉转租及给房屋造成严重安全隐患的事实。李锦泉对上述证据的真实性无异议。李锦泉为支持其主张，向本院提交如下证据：1、《杭州市房屋租赁合同》，证明租赁关系。2、煤气、电费支付凭证各1份，证明已支付煤气、电费的事实。3、银行汇款明细1份，证明其已支付房租。4、合租者证明1份，证明其与合租者的关系。俞菊明对证据1-3的真实性无异议，对证据4不予认可。本院对俞菊明提供的证据，李锦泉提供的证据1-3的真实性予以确认并予以采纳。李锦泉提供的合租者证明，本院将结合其他证据及当事人陈述予以确认其证明力。结合上述有效证据与双方的当庭陈述，本院认定本案事实如下：俞菊明系坐落于杭州市滨江区白金海岸花园1幢1单元101室房屋所有权人。2010年7月31日俞菊明与李锦泉签订《杭州市房屋租赁合同》一份，约定俞菊明将上述房屋出租于李锦泉，租赁期自2010年8月1日至2013年7月31日，李锦泉支付租金1500元／月为对价；合同同时约定了其他权利义务。李锦泉承租房屋后进行简单装修，将房屋隔离成五间，2010年8月份装修好后与其配偶、小孩、一个老乡、及三个同事共同居住至今。另查明，自2011年7月份始，李锦泉支付租金调整至1800元／月，目前已支付至2012年1月。2012年1月10日俞菊明代李锦泉支付自2011年7月至12月的物业费1233.50元、车位使用费276元、代收能源费625.70元。本院认为，俞菊明、李锦泉出于真实意思表示签订了房屋租赁合同，合同自成立发生效力并对双方均发生法律约束力，双方应按合同约定履行各自的权利义务。本案中俞菊明有证据证明李锦泉违反合同约定逾期60天以上未支付物业费用，李锦泉未有合理理由予以反驳，该事实已构成合同解除的条件。俞菊明要求解除合同，并要求腾出房屋、支付其代为垫付的费用、支付违约金的诉讼请求，本院予以支持；其中车位使用费双方未进行约定，该部分诉请本院不予支持。对未结算的各项费用及2012年1月以后的租金及房屋占有使用费用，可自李锦泉实际腾出房屋后结算并进行主张。李锦泉反诉主张违约金、精神损害抚慰金依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除俞菊明与李锦泉签订的杭州市房屋租赁合同。二、李锦泉于本判决生效之日起一个月内腾出杭州市滨江区白金海岸花园1幢1单元101室房屋。三、李锦泉向俞菊明支付违约金3000元，并支付俞菊明的垫付物业费、代收能源费合计1859.20元。四、驳回俞菊明的其它诉讼请求。五、驳回李锦泉的诉讼请求。本诉案件受理费25元、反诉案件受理费25元，合计50元，由李锦泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）代理审判员 倪晓花二〇一二年四月二十三日书 记 员 寿金莲