（2012）永民一初字第53号
裁判日期: 2012-04-23
公开日期: 2016-04-06
案件名称
吉林省俊光物业服务有限公司与吉林省德卡房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
永吉县人民法院
所属地区
永吉县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吉林省峻光物业服务有限公司,吉林省德卡房地产开发有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
吉林省永吉县人民法院民 事 判 决 书（2012）永民一初字第53号原告吉林省峻光物业服务有限公司，住所地：吉林省永吉县。法定代表人白峻光，该公司经理。委托代理人毛振秋，吉林城威律师事务所。被告吉林省德卡房地产开发有限公司，住所地：吉林省永吉县。法定代表人姜永库，该公司职员。原告吉林省俊光物业服务有限公司（以下简称：俊光物业公司）与被告吉林省德卡房地产开发有限公司（以下简称：德卡房产公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告俊光物业公司委托代理人毛振秋，被告德卡房产公司法定代表人姜永库到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2005年1月24日，原告接管了原吉林省德卡物业管理有限公司（现变更为吉林省德卡房地产开发有限公司）管理的口前镇永新花园小区的物业管理事宜，其中包括被告所有的位于永吉县口前镇永新花园小区市场大厅二楼2500平方米营业用房和于2006年9月15日经永吉县人民法院裁定执行给中国农业银行永吉县支行的40户门市房，总面积为3178.98平方米，分别坐落在永吉县口前镇永新花园小区1、4、5、6、7、8号楼。自2005年2月1日至2010年12月31日，被告对市场大厅二楼只交付6000.00元物业费，累计欠费13600.00元，拖欠供水费7395.00元；自2005年1月24日至2006年9月15日止，被告一直未交付永新花园小区40户门市房物业服务费，共计为49592.08元。原告接管物业后，一直向被告催讨上述费用未果。根据《物业服务合同》、《吉林省物业服务收费细则》的相关规定，非住宅物业按每月每平方米0.80元收费；业主未按规定足额交纳物业服务费用的0.3％的标准按日计算违约金。据此，被告应交纳永新花园小区40户门市房2005年1月24日至2006年9月15日物业费为3178.98平方米×0.80元／平方米／月×19.5个月＝49592.08元；被告应交纳永新花园小区市场大厅二楼营业用房自2005年2月1日至2010年12月31日物业费为2500平方米×0.80元／平方米／月×71个月-6000.00元＝136000.00元；二次供水费2500平方米×0.50元／平方米／年×（6年－1个月）＝7395.00元；合计192987.08元。违约金按0.3％／日计算至给付之日。诉请判令被告给付物业服务费185592.08元，供水费7395.00元，合计192987.08元；判令被告承担违约责任，按合同约定的违约金每日0.3％结算至给付之日；诉讼费由被告负担。被告辩称：我方认为第一个诉请我不认可，我这里有证据，我不承担，请求驳回原告方的全部请求。经本院审查认为，双方当事人争议的主要焦点问题是：被告应否承担给付原告物业服务费及承担违约金的义务？针对本焦点问题，原告向本院提供如下证据：1、企业法人营业执照一份、2008年12月1日和2011年9月7日永吉县工商行政管理局证明各一份，证明永吉县金星物业服务有限公司更名后为吉林省俊光物业服务有限公司，符合法律规定，具有主体资格。2、收费许可证复印件一份，证明按合同约定的内容，原告收费的依据。3、协议书一份，证明原告与德卡公司签订协议，原告接管了被告过去管理的永新花园小区和永新市场等地。4、物业服务合同、补充合同各一份、合同附件一，证明原告和永新花园小区的业主委员会签订合同，业主应当履行缴费义务和标准，原告依据此合同向业主收费。原告管理住宅物业范围是这些。5、住户报修情况登记表一份，证明原告已实际履行了物业服务的义务。6、吉林市中级人民法院（2009）吉中民一终字第78号判决书一份，证明法院判决把永新花园小区40户门市房执行给永吉农业支行，2006年9月15日以后的物业服务费都是农业支行交付的，在此之前的物业服务费应由本案被告给付。7、2011年1月12日业主资产移交书一份，证明原告对永新花园小区和市场大厅实际管理期限至2010年12月31日截止，原告和业主大会进行交接，2010年12月31日以后与原告没有任何关系。8、证人张晓勇出庭作证，证明我曾经是原告公司的职员，2007年以后我负责催缴、收费，我曾经给他们打过电话催缴物业费，我和白老板一起去催讨过费用，时间是2007－2009年。当时他们有时接电话，就是不给钱。9、证人吕铸出庭作证，证明原告与德卡有债务纠纷，太详细的我不知道，当时原告他们经常坐我的车，他们坐车时听说和德卡之间有债务纠纷，时间是2009－2010年左右，别的我不清楚。10、证人赵旭出庭作证，证明我跟原告单位一个司机很熟，有时找我拉活，有时去他的办公室听他打电话催讨物业费，德卡好像欠的多些，还有其他的业主欠费。11、收费票据8张（复印件），证明均是正规发票，在2005年至2006年期间营养用房收费标准均是按照每月每平方米0.80元收取，其标准与2007年以后是一样的。针对本焦点问题，被告向本院提供如下证据：1、2005年1月24日协议书一份、永新综合市场租赁合同一份，证明我方把永新花园小区给俊光物业公司管理了，是住宅区部分，并没有门市房部分。合同上也写的很清楚，不应由我们承担。本院针对上述证据，分析评判如下：对于原告提供的证据1（企业法人营业执照、2008年12月1日和2011年9月7日永吉县工商行政管理局出具的证明各一份）、证据2（收费许可证复印件）、证据3（协议书），被告没有异议，经本院审查认为，上述证据具备真实性、合法性，能够证明原告的主体资格、收费资质和自2005年1月24日实际接管了被告过去管理的永新花园小区及永新市场等地的物业管理，具有证明力，予以采信。证据4（物业服务合同、合同附件一、补充合同），被告有异议，主张我不予以采信，我听说他们一起请客吃饭，这个业主委员会与我们没有关系；证据5（住户报修情况登记表），被告有异议，主张是后补的，与本案无关；证据6【吉林市中级人民法院（2009）吉中民一终字第78号民事判决书】，被告有异议；证据7（2011年1月12日的业主资产移交书），被告有异议，主张是后期形成的，我不清楚，是他们和业主自己签订的。经本院审查认为，上述证据具备真实性、合法性，能够证明原告与业主之间存在合同上约定的权利义务关系，自2005年1月24日至2006年9月15日原告对被告所有的40户门市房及其自2005年1月24日至2010年12月31日原告对被告所有的永新花园小区市场大厅二楼享有收缴物业服务费的权利，被告负有交纳的义务，原告对永新花园小区和市场大厅实施管理的期限截止于2010年12月31日，上述证据具有证明力，予以采信。证据8（证人张晓勇的证言），被告有异议，主张我均没有办法核实，说不清楚；证据9（证人吕铸的证言），被告有异议，主张白老板有车，为什么坐别人车，他说的不真实；证据10（证人赵旭的证言），被告有异议，主张我们认为他是听说的，不可能知道姜永库的名字，我认为不真实。经本院审查认为，上述三名证人的证言，被告虽然有异议，但其质证时均未提出异议的理由、事实根据或证据证明，故其异议不能成立；上述证人证言与其他证据相互佐证，能够证明被告拖欠物业服务费的事实存在，并经原告催讨至今未交纳，故具有证明力，予以采信。证据11（收费票据），被告对证据的真实性没有异议，但主张与本案无关。经本院审查认为，该证据具备客观性、真实性、合法性，与本案具有关联性，能够证明原告在2005年至2006年营业用房的物业费收费标准是每月每平方米为0.80元，与2007年以后的收费标准相同，具有证明力，予以采信。对于被告提供的证据（2005年1月24日的协议书一份、永新综合市场租赁合同一份），原告对协议书没有异议，对租赁合同有异议，主张房产确实是被告的没有异议，但证明不应由被告承担物业服务费有异议，其理由：1、被告与侯占勇签订租赁合同并没有通知我们；2、房产归被告所有，根据物业管理法，被告应承担给付责任，原告向被告主张权利是合法的。经本院审查认为，上述证据虽然具备真实性、合法性，但不能证明被告作为房产的产权人（即业主）不应交纳物业服务费，其所需证明的问题不能成立，故上述证据不具有证明力，不予采信。通过上述分析，本院对以下事实予以确认：2005年1月24日原、被告签订协议书，原告接管了被告管理的永吉县口前镇永新花园小区的物业管理事宜，其中包括被告所有的永吉县口前镇永新花园小区市场大厅二楼2500平方米营业用房和40户门市房。40户门市房总面积为3178.98平方米，分别坐落在永吉县口前镇永新花园小区1、4、5、6、7、8号楼（40户门市房于2006年9月15日经本院裁定执行给中国农业银行永吉县支行）。2007年1月1日永吉县口前镇永新花园小区业主委员会与原告签订了《物业服务合同》一份，主要约定原告提供的服务标准按《吉林省物业服务收费细则》五级标准执行；非住宅物业按照每平方米0.80元收取物业费；业主或物业使用人未按规定足额交纳物业服务费的，应向原告交纳违约金（按应交金额的0.3％的标准按日计算违约金）；合同自2007年1月1日至2007年12月31日止。2008年2月3日业主委员会与原告又签订《物业服务补充合同》一份，约定：双方于2007年1月1日签订的《物业服务合同》延续执行，期限为3年，自2008年1月1日至2010年12月31日，该合同与原合同组成一个整体物业服务合同，具有同等法律效力。2007年3月25日永吉县口前镇永新花园小区业主大会、业主委员会全权委托原告向相关业主追索物业费、专项维修资金及相关责任。被告自2005年1月24日至2006年9月15日未交纳其所有的40户门市房的物业管理费，合计金额为49592.08元（3178.98平方米×0.80元×19.5个月）；被告自2005年2月1日至2010年12月31日对其所有的市场大厅二楼只交付物业管理费6000.00元，尚欠136000.00元（2500平方米×0.80元×71个月－6000.00元）未交纳。另查明，该小区在2005年至2006年期间营业用房物业费的收费标准均是按照每月每平方米0.80元收缴，与2007年以后的收费标准相同。本院认为：原告与永吉县口前镇永新花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》及《补充合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。原告作为物业服务公司，按照合同约定以及相关规定提供了服务，被告作为永吉县口前镇永新花园小区的业主，应当遵守该小区业主委员会与原告签订的物业服务合同的约定，及时、足额交纳物业服务费用，其无正当理由拖欠物业费，构成违约，原告请求其给付拖欠的物业服务费本金及承担违约责任的诉讼请求应予支持。原告关于二次供水费用的诉讼请求，因缺乏相关证据支持，不予支持。被告关于不应向原告交纳物业费的主张，因其提供的证据不足，不能证明自己主张的成立，故不予支持。依照《中华人民共和国物业管理条例》第七条、第三十五条、第四十二条、第六十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告吉林省德卡房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付原告吉林省俊光物业服务有限公司40户门市房物业费49592.08元（3178.98平方米×0.80元×19.5个月），市场大厅二楼营业用房物业费136000.00元（2500平方米×0.80元×71个月－6000.00元），合计金额185592.08元。二、被告吉林省德卡房地产开发有限公司自2005年1月24日至上述物业费给付之日，按应付物业费185592.08元每日0.3%的标准计算，给付原告吉林省峻光物业服务有限公司违约金。三、驳回原告吉林省俊光物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4160.00元，由原告吉林省俊光物业服务有限公司负担50.00元，由被告吉林省德卡房地产开发有限公司负担4110.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 翟明福人民陪审员 匡佰华人民陪审员 吴海英二〇一二年四月二十三日书 记 员 沈 丽