（2012）甬慈浒民初字第182号
裁判日期: 2012-04-23
公开日期: 2016-12-09
案件名称
慈溪市农业机械化管理站与胡建波、方孔秀等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
慈溪市人民法院
所属地区
慈溪市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
慈溪市农业机械化管理站,胡建波,方孔秀,慈溪风信子沐浴休闲有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百一十四条第一款，第二百二十六条，第二十九条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百三十条
全文
浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2012）甬慈浒民初字第182号原告：慈溪市农业机械化管理站，住所地：浙江省慈溪市浒山街道南二环线东。法定代表人：俞金华，站长。委托代理人：陆红霞，浙江麦田律师事务所律师。委托代理人：陈恺恺，浙江麦田律师事务所律师。被告：胡建波，女，1966年3月5日出生，汉族，系慈溪市水立方大浴场有限公司法定代表人，住所浙江省慈溪市。被告：方孔秀，男，1966年1月4日出生，汉族，居民，农民，户籍所在地浙江省嘉兴市秀洲区，现住浙江省海宁市。被告方孔秀的委托代理人：陈伯铭，浙江君胜律师事务所律师。被告：慈溪风信子沐浴休闲有限公司，住所地：浙江省慈溪市古塘街道开发大道899号。法定代表人：胡建波。原告慈溪市农业机械化管理站诉被告胡建波、方孔秀、慈溪风信子沐浴休闲有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年3月23日立案受理后，依法由审判员许琴适用简易程序于2012年4月19日公开开庭进行了审理。原告慈溪市农业机械化管理站的委托代理人陈恺恺、被告方孔秀到庭参加诉讼，被告胡建波、被告慈溪风信子沐浴休闲有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告慈溪市农业机械化管理站起诉称：2005年7月6日，原告（原名称为慈溪市农业机械化服务总站）与被告方孔秀签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告将租赁物①即慈溪市农机化综合服务中心主楼一楼至七楼，总建筑面积约8500平方米（含设施设备、停车场等动产及不动产）租赁给被告方孔秀开设金悦宾馆浴场，租赁期限自2005年9月8日至2014年9月7日，租金计695.5万元。2009年6月30日，原告又与被告方孔秀签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告将租赁物②即慈溪市农机化综合服务中心主楼南面靠东简易附属房一幢（面积998平方米）、主楼南首二楼至三楼，含设施设备、停车场、绿化场地等动产及不动产，总建筑面积约3000余平方米租赁给被告方孔秀。后被告方孔秀未经原告同意将该房屋租给被告胡建波开设金悦宾馆浴场。经过协商，2009年12月4日原告与被告方孔秀、胡建波、慈溪风信子沐浴休闲有限公司（原名称为慈溪风信子美容休闲有限公司）约定就原《房屋租赁合同》确定的租赁期限内由被告胡建波延续履行该合同并签订《协议》一份，该协议约定：原2005年7月6日《房屋租赁合同》规定之乙方责任和相关对乙方的约定，由丙方（被告胡建波）承担；租赁物①即慈溪市农机化综合服务中心主楼一楼至七楼，总建筑面积约8500平方米（含设施设备、停车场等动产和不动产），租赁物②慈溪市农机化综合服务中心主楼南面靠东简易附属房一幢（面积998平方米）、主楼南首二楼至三楼，含设施设备、停车场、绿化场地等动产及不动产，总建筑面积约3000余平方米；约定了每年的年租金，其中2012年1月8日至2014年1月7日租赁物①每年年租金为84.5万元，租赁物②每年年租金为45.5万元，于每年1月5日和7月5日前分两次缴纳租金，若丙方不按期缴纳租金，则按每天年租金的3‰支付滞纳金；丙方即被告胡建波以其家庭资产抵押，并由慈溪风信子美容休闲有限公司提供连带担保责任；乙方即被告方孔秀为被告胡建波履行房屋租赁合同提供连带担保责任。2012年1月5日，被告胡建波未按约交纳2012年半年度房屋租金，经原告多次催讨无果。同时被告方孔秀及被告慈溪风信子沐浴休闲有限公司也未履行保证责任。2010年6月7日，原告慈溪市农业机械化服务总站变更为慈溪市农业机械化管理站。2011年3月24日，慈溪风信子美容休闲有限公司变更为慈溪风信子沐浴休闲有限公司。原告认为，原告与三被告之间的合同系当事人的真实意思表示，依法应予保护。现诉请判令被告胡建波即时支付2012年半年度房屋租金65万元，并按合同约定每天向原告支付按年租金130万元的3‰计算自2012年1月5日至判决确定的履行日止的滞纳金，被告方孔秀、慈溪风信子沐浴休闲有限公司对被告胡建波应偿付的上述款项承担连带清偿责任。被告胡建波、慈溪风信子沐浴休闲有限公司未作答辩，也未向本院提交任何证据。被告方孔秀答辩称：首先，对被告方孔秀以担保人身份在租房协议中签字的真实性无异议，但被告方孔秀认为原告有义务随时监督被告胡建波的经营状况，并要求被告胡建波按期履行支付租金的义务，且根据协议约定被告胡建波应当在2012年1月5日前交纳2012年上半年的租金，若胡建波未按时交纳，原告应当及时向胡建波催讨，并且可以要求终止合同，以防止违约相对人损失的进一步扩大。但被告方孔秀至今未收到过原告要求支付租金的通知，因此原告应当主张被告胡建波支付自2012年1月1日起至其通知被告胡建波未按期履行交付义务止（实际时间应为2012年2月5日）的租金。其次，协议约定的逾期支付租金的滞纳金过高，且计算方式违反规定，应当以实际未付的租金为基数，按照银行同期贷款利率计算滞纳金。第三，协议签订时，被告胡建波以其家庭财产作抵押，应当在抵押财产中有限偿付租金。原告为证明其诉称主张成立，向本院提供了如下证据：1.2005年7月6日签订的《房屋租赁合同》一份，证明2005年7月6日原告将租赁物①出租给被告方孔秀的事实；2.2009年6月30日签订的《房屋租赁合同》一份，证明2009年6月30日原告将租赁物②出租给被告方孔秀的事实；3.协议一份，证明2009年12月4日原告与被告方孔秀、胡建波约定就上述两份《房屋租赁合同》确定的租赁期限内由被告胡建波延续履行该合同并签订《协议》一份，由被告胡建波提供抵押担保，被告方孔秀、被告慈溪风信子沐浴休闲有限公司提供连带担保等相关事实。4.慈溪市机构编制委员文件一份，证明原告名称已变更为慈溪市农业机械化管理站；5.工商变更登记情况表一份，证明被告慈溪风信子美容休闲有限公司已变更为慈溪风信子沐浴休闲有限公司。被告方孔秀未向本院提交任何证据。对上述原告提供的证据，被告方孔秀的质证意见及本院认证意见如下：被告方孔秀对证据1、2、4、5的真实性均无异议，本院经审查后认为，原告提供的证据1、2、4、5真实合法，与本案相关联，本院对其证明力予以确认。对证据3，被告方孔秀质证认为协议的第三条中最后一段的内容中对滞纳金每天按年租金的3‰计算的约定过高；而且作为原告就有权在2012年2月5日以后采取措施，防止违约相对人损失扩大，对协议其它内容无异议。本院认定意见为，该协议内容客观真实，且被告方孔秀对其真实性无异议，关于该协议内容中滞纳金是否过高的问题，应当以被告胡建波逾期未付租金给原告所造成的实际损失为基础，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定被告胡建波应付的滞纳金应以其未付的租金650000元为基数、以中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%为计算比率，故协议约定的滞纳金已明显过高，应当予以调低。综上，本院认定本案事实与原告诉称事实相一致。本院认为：原告与三被告之间于2009年12月4日所签订的房屋租赁协议系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效，当事人应当按照约定全面履行合同义务。现原告诉请被告胡建波按照协议约定支付2012年上半年度房屋租金650000元，于法有据，本院应予支持。另双方在协议中所约定滞纳金过高，本院酌情确定被告胡建波应付的滞纳金应以其未付的租金650000元为基数、以中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%即每天0.217‰为计算标准。被告方孔秀、慈溪风信子沐浴休闲有限公司在协议中以连带责任担保人身份签字，应当对被告胡建波应偿付的上述款项承担连带清偿责任。被告方孔秀辩称其应付的租金应自2012年1月1日起至2012年2月5日止，于法无据，本院不予采信。另被告方孔秀要求以被告胡建波的家庭财产优先清偿，因原告否认抵押担保的事实且被告方孔秀未提供抵押担保的相应证据，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和合同法》第六十条第一款、第二百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、被告胡建波应于本判决生效之日起十日内支付原告慈溪市农业机械化管理站2012年上半年度的租赁费650000元，并以650000元为基数、按每天0.217‰支付自2011年1月5日起至判决确定的履行之日止的滞纳金；二、被告方孔秀、慈溪风信子沐浴休闲有限公司对被告胡建波应承担的上述第一项义务承担连带清偿责任；三、驳回原告慈溪市农业机械化管理站的其余诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12640元，减半收取计6320元，由原告慈溪市农业机械化管理站负担1620元，被告胡建波、方孔秀、慈溪风信子沐浴休闲有限公司负担4700元，于本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 员 许 琴二〇一二年四月二十三日代书记员 陈红乓附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。 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