（2012）通中民终字第0461号
裁判日期: 2012-04-23
公开日期: 2014-10-23
案件名称
袁汉飞与林同舟租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南通市中级人民法院
所属地区
江苏省南通市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《城市房屋拆迁管理条例（2001年）》：第十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）通中民终字第0461号上诉人（原审被告）林同舟。被上诉人（原审原告）袁汉飞。上诉人林同舟因与袁汉飞租赁合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2011）启民初字第0216号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年10月14日，袁汉飞将坐落于汇龙镇紫微西路940号位于第一层，共一（套）（间），建筑面积100平方米的房屋出租给林同舟使用，双方约定租赁期限自2009年10月15日至2014年10月15日止；该房屋2009年10月15日至2011年10月15日期间的租金为2万元整，2011年10月16日至2014年10月15日的租金可根据市场价格适当调整，但每年涨幅最大不得超过1000元整，租金按年结算，林同舟于每年的9月交付给袁汉飞；林同舟不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需征得袁汉飞同意；租赁届满后林同舟在同等条件下享有优先继租权，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须付违约金3万元等。当日，林同舟给付袁汉飞第一年租金10000元，袁汉飞先在房屋租赁合同上签名，林同舟于次日签名。林同舟承租后主要用于经营和居住。2010年10月上旬，林同舟提出终止合同，袁汉飞未同意。同年10月中旬，林同舟将其物品搬离承租房屋。为此，引发纠纷。2010年12月29日，袁汉飞向原审法院起诉，要求林同舟继续履行合同，支付2010年10月15日至2011年10月14日的租金10000元；要求林同舟支付违约金30000元，并承担诉讼费用。原审法院另查明：2010年10月15日至2011年10月15日期间的租金1万元，林同舟至今未给付袁汉飞。袁汉飞出租的房屋系中国农业银行启东支行于2002年7月16日转让给袁汉飞。出租房屋所涉地段，政府规划拆迁，今年4月1日，启动拆迁，但房屋拆迁尚未实际实施。原审审理中，林同舟表示同意继续履行合同，但其认为租赁房屋地段已经启动拆迁，不应再支付租金，且今后因拆迁产生的损失由袁汉飞负责。原审法院认为，袁汉飞与林同舟订立房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。双方均应按照合同的约定履行义务。林同舟称其曾于2010年10月向袁汉飞提出解除合同，但袁汉飞在庭审中予以否认，故双方合同未解除，双方均负有履行合同的义务。林同舟又称袁汉飞出租房屋地段已启动拆迁，但房屋拆迁尚未实际实施，并不影响林同舟继续租赁房屋，且林同舟同意继续履行合同，故双方应继续履行合同，并根据合同约定的权利义务内容判断各方履行义务是否适当。根据合同法关于租赁合同的规定，林同舟作为承租人的主要义务为给付租金，不对租赁物形成不当损害，林同舟是否使用租赁房屋，与其合同义务无涉。袁汉飞称林同舟单方搬离租赁房屋不再租赁，构成违约，法院不予采纳。双方合同约定2009年10月15日至2011年10月15日期间的租金2万元整；租金按年结算，林同舟于每年的9月交付给袁汉飞。因租金按年结算是指林同舟应于每年的9月交付袁汉飞对应租赁期限内的租金，林同舟交付第二期租金的时间据此应为2011年9月，而袁汉飞于2010年12月29日起诉时及于2011年8月12日进行第二次开庭时，约定的租金给付期限均未届满，故林同舟在租金事项上不存在违约。袁汉飞未提供证据证明林同舟改变租赁房屋结构或实施了其他有损租赁房屋的行为，故林同舟亦无其他事项的违约。综上，袁汉飞要求林同舟支付违约金没有事实依据，不予支持。鉴于合同约定的2010年10月15日至2011年10月15日期间的租金10000元现已到期，为减少讼累，袁汉飞请求林同舟给付已到期的租金10000元，予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、袁汉飞、林同舟继续履行房屋租赁合同。二、林同舟于判决生效之日起十日内给付袁汉飞自2010年10月15日至2011年10月15日期间的租金10000元。三、驳回袁汉飞的其余诉讼请求。宣判后，林同舟不服，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实错误。2011年4月1日，涉案房屋起启动拆迁，房屋拆迁即已实施。此前，政府已公告要求承租户搬迁。营业执照年检时即因承租房屋涉及拆迁而被拒绝。二、原审判决适用法律不当。涉案房屋被拆迁属于不可抗力，房屋租赁合同应依法终止，无需继续履行合同，更无需给付租金10000元。故请求二审法院依法改判或者发回重审。袁汉飞辩称，林同舟陈述房屋面临拆迁，但未接到任何通知。袁汉飞向原审法院起诉时，林同舟已经搬走，也没有缴纳房租。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。审理中，林同舟提供了启东市汇龙镇拆迁指挥部证明，证明涉案房屋已在2010年4月13日被规划为前期开发用地，并在2010年8月启动拆迁。袁汉飞提供几份营业执照和照片，证明和涉案房屋同幢楼房的其他租赁户仍在正常经营。本院认为，《城市房屋拆迁管理条例》第十二条第一款规定拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：第（三）项规定，租赁房屋。该条明确规定在拆迁范围确定后不得出租房屋，但没有涉及已出租的房屋。从该条款的规定不能得出已出租的房屋因纳入拆迁范围而导致租赁合同终止的结论。因此，林同舟上诉主张涉案房屋因纳入拆迁范围导致租赁合同终止，缺乏法律依据，本院难以支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币550元，由林同舟负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾 华代理审判员 罗 勇代理审判员 季建波二〇一二年四月二十三日书 记 员 高帅荣 来自