（2011）穗中法民五终字第3339号
裁判日期: 2012-04-20
公开日期: 2014-06-09
案件名称
游兆镜与榕溪花园第一管理区域业主委员会、广州市宏开物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
游兆镜,榕溪花园第一管理区域业主委员会,广州市宏开物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）穗中法民五终字第3339号上诉人（原审原告）游兆镜，男，1947年3月12日出生，汉族，委托代理人李志云，北京市大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）榕溪花园第一管理区域业主委员会。负责人周金贤，主任。委托代理人林松舟，广东凯成律师事务所律师。委托代理人钟瑞贤，男，1953年11月3日出生，汉族。被上诉人（原审被告）广州市宏开物业管理有限公司。法定代表人林水祥，总经理。委托代理人吴贯籍，男，1953年9月11日出生，汉族。上诉人游兆镜因与被上诉人榕溪花园第一管理区域业主委员会（下称榕溪花园业委会）、广州市宏开物业管理有限公司（下称宏开公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2011）穗白法民四初字第748号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明：游兆镜系榕溪花园小区J座3梯803房（《房地产权证》登记的地址为“白云区榕茵路148号803房”）的所有权人。位于广州市白云区黄石西路的榕溪花园是由广州市宏宪房地产开发有限公司（下称宏宪公司）开发的住宅小区，其中榕溪花园第一管理区域共有10座楼宇【编号分别为：A、B、C、L、M、P、S、J、K、D】，总户数为1323户。榕溪花园第一管理区域由宏宪公司自1995年1月1日起委托广州市白云区友诚物业管理有限公司（下称友诚公司）进行物业管理至今，现物业管理收费标准为每平方米0.68元／月。2009年11月30日，广州市国土资源和房屋管理局白云区分局作出《关于榕溪花园第一管理区域首届业主委员会备案的通知》，决定对榕溪花园第一管理区域首届业主委员会（即本案当事人榕溪花园业委会）给予备案。2010年5月至11月期间，榕溪花园业委会制作印制有“同意支持榕溪花园第一管理区域业主委员会选聘物业服务公司，签订物业服务合同”字样及门牌地址、业主姓名、联系电话、“同意”选项、“不同意”选项等内容的《业主签名表》，并向小区业主征集意见。根据榕溪花园业委会提供的上述征集业主意见的《业主签名表》显示，在《业主签名表》中签名并在“同意”选项打钩的业主户数合计为786户。上述《业主签名表》中记载有游兆镜的签名，并在“同意”选项打钩，但游兆镜否认该签名系其所签。榕溪花园业委会在诉讼中亦表示不能确定该签名是否游兆镜本人所签，还表示不申请进行笔迹鉴定。2010年12月15日，榕溪花园业委会组织公开投标、评标选聘物业服务公司，并于当日选定并聘任宏开公司为榕溪花园第一管理区域物业服务公司。2010年12月19日，榕溪花园业委会与宏开公司正式签订《榕溪花园第一管理区域物业服务聘用合同》（下称聘用合同），约定由宏开公司为榕溪花园第一管理区域提供物业管理服务；聘用期限为6年，自2011年1月1日起至2016年12月31日止；其中第四条约定：宏开公司必须按市政府有关物业服务收费政策，按拥有物业住宅建筑面积每平方米0.68元／平方米，商铺每平方米2元／月，向物业业主或其他临时住户收取物业服务费。物业服务有明显改观，或住户满意度提高，可按合同履行一年调整物业服务收费为住宅0.9元／平方米／月，商业3元／平方米／月；双方还约定了双方的责任、权利和义务及违约责任等内容。2010年12月25日，榕溪花园业委会向友诚公司发出《通知》，告知友诚公司已选聘新的物业公司，并要求友诚公司将属于小区业主的设备、资料在2010年12月25日至2011年1月13日期间全部移交给榕溪花园业委会。友诚公司收到该《通知》后至今没有向榕溪花园业委会移交物业管理的有关资料及物业管理权。2011年3月11日，榕溪花园业委会向原审法院起诉要求友诚公司撤出榕溪花园第一管理区域，将榕溪花园第一管理区域的物业管理权交回给被告榕溪花园业委会，并移交相关物业管理资料，等等。2011年4月20日，游兆镜向原审法院提起本案诉讼，诉请法院判决撤销榕溪花园业委会与宏开公司签订的《榕溪花园第一管理区域物业服务聘用合同》。原审期间，为证实榕溪花园业委会聘用宏开公司不合法，游兆镜提供以下证据：1、游兆镜自称是榕溪花园第一管理区域部分业主签名的书面证词36份，内容为签名人证明榕溪花园业委会向法院提交的《业主签名表》上其签名是不真实的，其本人不同意宏开公司对榕溪花园进行管理；2、友诚公司制作并由部分业主签名的签名表，签名表中均预先印制有“我同意现在的友诚物业公司继续管理榕溪花园”。榕溪花园业委会则表示对该两份证据的真实性不予认可。诉讼中，在游兆镜提供的上述书面证词中签名的人员没有出庭作证。庭审中，游兆镜陈述除了上述书面证词，其没有其他证据证实榕溪花园业委会制作的上述《业主签名表》中除游兆镜以外的其他业主签名是榕溪花园业委会伪造的。举证期限内，游兆镜无提供证据证实除了游兆镜外，尚有榕溪花园第一管理区域的其他业主对榕溪花园业委会与宏开公司签订的《聘用合同》合法性提出异议并申请法院予以撤销。2011年4月27日，榕溪花园D座3梯402房的业主王元林以与游兆镜相同的事实和理由向原审法院起诉，要求撤销两被告签订的聘用合同【案号：（2011）穗白法民四初字第747号，下称747号案】。以上事实，有物业管理委托合同、房地产权证、备案通知、业主签名表、聘书、聘用合同、通知、书面证词、签名表及当事人陈述等证据证实。原审法院认为，法律规定业委会是业主大会的执行机构，同时也是业主的自治管理组织。榕溪花园第一管理区域成立业委会，有报行政部门备案的证据证实，故榕溪花园业委会的主体资格已具备。榕溪花园业委会为选聘物业服务公司、签订物业服务合同制作的《业主签名表》属榕溪花园业委会依据《中华人民共和国物权法物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十二条的规定制作的业主大会决议，虽然根据举证规则应当认定游兆镜在该《业主签名表》上的签名并非游兆镜本人所签，但游兆镜主张撤销榕溪花园业委会与宏开公司签订的《聘用合同》也是缺乏依据的：首先，游兆镜提供的书面证词因相关证人没有出庭作证，该书面证词不能作为单独认定案件事实的依据，原审法院不予采纳；其次，即使游兆镜及747号案游兆镜王元林不同意《业主签名表》反映的业主大会决议，除游兆镜及王元林外，没有其他证据显示在《业主签名表》签名同意业主大会决议的业主对业主大会决议提出异议并要求法院予以撤销。故根据《业主签名表》记载，同意业主大会决议的业主人数仍然超过榕溪花园第一管理区域1323户的一半，该决议的作出符合《中华人民共和国物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十二条规定的程序，且决议内容仅有授权榕溪花园业委会“选聘物业服务公司”及“签订物业服务合同”两项，该两项决议内容本身显然并不存在损害游兆镜合法权益的问题，故该决议对包括游兆镜在内的全体业主有约束力；再次，法律及行政法规仅赋予业主申请撤销损害业主合法权益的业主大会决议的权利，而榕溪花园业委会与宏开公司签订的《聘用合同》并非业主大会决议本身，该合同的签订亦非业主大会决议必然的结果，而是由榕溪花园业委会经公开招投标程序选定并签订，另游兆镜亦非该合同的缔约方，故游兆镜无权要求撤销榕溪花园业委会与宏开公司签订的《聘用合同》；最后，退一步说，即使榕溪花园业委会与宏开公司签订的《聘用合同》内容上确实损害了业主的权益，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条第（四）项的规定，解聘物业服务企业也应由业主共同决定，而非由个别业主单独向法院提起诉讼。此外，即使从《聘用合同》的内容来看，其第四条关于提高物业管理费的约定也存在“物业服务有明显改观，或住户满意度提高”的前提条件，而宏开公司至今尚未为榕溪花园第一管理区域提供物业管理服务，该提高物业管理费的条件是否成就尚不得而知，故游兆镜认为《聘用合同》提高物业管理费损害其合法权益亦难谓有据。因此，游兆镜的诉讼请求缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十二条之规定，原审法院于2011年7月27日作出如下判决：驳回游兆镜的诉讼请求。一审案件受理费50元，由游兆镜负担。上诉人游兆镜不服原审判决，向本院提起上诉称：请求撤销原审判决，确认撤销被上诉人之间签订的物业服务合同。理由：一、既然已经证明被上诉人伪造我方签名，就有合理怀疑被上诉人伪造其他业主的签名，适用举证责任倒置，应由被上诉人证明其他《业主签名表》中的签名合法有效。如无相应证据证明，应推定该《业主签名表》均为伪造。二、决议不合法，却无权撤销根据决议签订的合同，是一个荒唐的逻辑。三、一审法院关于损害未实际发生、条件尚未成就为由认定诉讼请求没有依据的认定也是错误的。我方认为：第一，被上诉人采用伪造签名的方式伪造业主决议本身是对我方权利的一种损害；第二，只要有损害的可能，就是对我方权利的损害。四、我方认为被上诉人榕溪业委会的主体是不合法的。（1）榕溪业委会登记的地址是不存在的。（2）榕溪花园总共有将近20栋楼房，但将其中7、8栋（分散的、不规则）排除在外，这是违反了物业管理条例中关于业委会成立的相关规定。（3）据我方了解，榕溪花园很多业主都不知道榕溪业委会成立，很多业主也要求改选业委会的成员。2、榕溪业委会选聘宏开公司的程序和内容也是不合法的。（1）榕溪业委会当时召集业主签名是就改善物业管理质量，同意由榕溪业委会选聘新的物管公司，但榕溪业委会直接与宏开公司的聘用合同的内容并没有经过业主大会的程序，违反了业主本来签名的意愿。（2）根据《物业管理条例》第11条规定，解聘、选聘物管公司必须经业主三分之二以上业主同意，但据我方了解，榕溪业委会所提交的《业主签名表》一共才630多户，而且当中存在重复、伪造、变造的嫌疑，一审中我方要求进行鉴定，但被上诉人不同意鉴定，而我方走访了其他业主，也确认被上诉人有伪造、变造的嫌疑，被上诉人选聘宏开公司是损害了包括上诉人在内的全体业主的权益。被上诉人榕溪花园第一管理区域业主委员会辩称：同意原审判决。1、榕溪业委会的资格是合法的。榕溪业委会的成立是依法进行备案的，具有合法的主体资格。一审中，上诉人并未就榕溪业委会的主体资格提出异议，现在在二审中提出，理由不成立。第一管理区域的划分是经过石井街道、大岗居委会的同意，也在房管部门登记备案，榕溪花园如何划分管理区域是由相关部门决定的。2、榕溪业委会派表要求业主就选聘物管公司签名的问题，我方是先将《业主签名表》的内容打印好后再要求业主签名的，一共有好几百名业主在《业主签名表》上签名，除了上诉人和另一个业主提出异议外，没有其他业主提出异议，但也不排除有些业主因时间关系忘记在《业主签名表》签名过或当时没有仔细看内容的情况。3、我方提供的《业主签名表》一共有834户签名，经一审法院核实业主“同意”打勾的一共786户，除了两案业主就其签名提出异议，没有其他业主提出签名不真实或起诉。4、业委会选聘新的物管公司是经业主大会决议，业主大会决议可以采用书面形式，也可以通过开会形式，我方是以书面形式征集业主的意见选聘物管公司，是依法进行的。我方只能就大部分业主的要求来选聘新的物管公司和签署合同，不排除个别业主对于选聘宏开公司是有意见的，现在只有两案业主要求撤销我方和宏开公司签署合同是没有依据。5、我方于2011年1月11日向每个业主都发放了选聘了宏开公司的通知，要求有意见的业主向我方提出，但至今没有业主向我方提出过异议。被上诉人广州市宏开物业管理有限公司辩称：同意原审判决。本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。本院认为，上诉人要求撤销被上诉人榕溪花园业委会与宏开公司之间签订的物业服务合同，理由是业委会无合法资格、无业主大会授权，经审查榕溪花园业委会成立登记的相关文件，证明其合法性。上诉人认为榕溪花园业委会无合法资格，缺乏依据。榕溪花园业委会选聘新的物业服务企业，经过公开征集业主意见及投标评选程序，上诉人认为无业主大会授权，缺乏依据。上诉人认为榕溪花园业委会伪造其他业主意见，应当承担举证责任。目前从诉讼情况及榕溪花园物业管理的相关指导监督部门反映情况，仅有另一业主提出与上诉人相同的权利主张。从榕溪业主整体利益衡量，榕溪花园业委会选聘宏开公司为新物业服务企业，其为榕溪业主整体设定的合同义务，并没有加大业主负担。因此，无论从程序上还是实质上审查榕溪花园业委会选聘新物业的行为，都没有违反法律规定。综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由游兆镜负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 郭东升审判员 陈珊彬二〇一二年四月二十日书记员 阮志雄