（2012）浙衢民终字第158号

裁判日期: 2012-04-20

公开日期: 2015-12-30

案件名称

蒋某某、郭某等与江西××开发有限公商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省衢州市中级人民法院

所属地区

浙江省衢州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

江西××开发有限公,蒋某某,郭某,江西××开发有限公司××司与上诉人蒋某某

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

全文

浙江省衢州市中级人民法院民事判决书（2012）浙衢民终字第158号上诉人（原审被告、反诉原告）：江西××开发有限公司××司。负责人：钱某某。委托代理人：宣某某。上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋某某。上诉人（原审原告、反诉被告）：郭某。上述二上诉人共同委托代理人：王某某。上述二上诉人共同委托代理人：李某。上诉人江西××开发有限公司××司与上诉人蒋某某、郭某商品房销售合同纠纷一案，均不服衢州市柯城区人民法院（2011）衢柯巡民初字第206号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，并于2012年3月21日公开开庭进行了审理。上诉人江西××开发有限公司××司的委托代理人宣某某、上诉人蒋某某及其委托代理人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：原告蒋某某、郭某系夫妻关系。2009年10月19日，二原告和被告江西××开发有限公司××司签订了《商品房买卖合同》一份。双方约定：二原告购买被告开发的座落于衢州市曙光路3号地块左岸公馆小区第21幢3号房，建筑层数地上4层。建筑面积为290.42平方米，价款为1174500元。付款方式：签订合同时支付首付款394500元，余款780000元于2009年10月19日前办妥银行按揭贷款手续，未在上述期限内办妥按揭贷款手续的，视为逾期付款。如因买受人原因（包括但不限于未及时提供贷款所需资料、个人信用等问题、不能通过银行审查等）使贷款不能发放或不能足额发放的，买受人在接到出卖人或银行通知后15日内付清购房余款，逾期按本合同逾期付款条款执行。如因出卖人原因不具备办贷条件，买受人与出卖人另行约定时间为准。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。出卖人应当在2010年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程某某工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2、县级以上规划、文物、环保等主管部门的原因导致开发建设时间延长的，但最长不得超过六个月。3、买受人未能按时付清房款，交房期限则从房款付清日始自动顺延。除合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。出卖人承诺于2011年4月1日前，取得前款规定的土地、房某某属证书，交付给买受人。约定日期起90日以后，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，二原告于2009年10月19日向中国某业银行申请个人购房贷款，同年12月9日，二原告与中国某业银行签订《个人购房担保借款合同》。被告于2011年2月10日将竣工验收合格的房屋向行政机关某案，取得竣工验收备案表。2011年3月21日被告向二原告邮寄交房通知。双方未办理房屋交付手续。被告一直未为二原告办理房屋所有权、土地使用权等相关证书。原审法院认为：原告蒋某某、郭某与被告江西××开发有限公司××司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护。合同签订后，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。江西××开发有限公司××司未按合同约定期限交付房屋及办理房屋及土地所有权证等相关证书，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据本案查明的事实，被告于2011年3月21日向二原告送达交房通知时，被告已符合房屋交付的条件，故被告逾期交付房屋的违约时间应从合同约定的第二日，即2011年1月1日起至2011年3月21日，共计80天，按合同约定，被告应按日支付已交付房价款万分之三的违约金，原告已支付的房屋总价款1174500元，故被告应支付的违约金为28188元（80×0.0003×1174500）。逾期办理产权证的时间，合同约定2011年4月1日前出卖人需将土地、房某某属证书，交付给买受人，而被告一直未按合同约定履行，故应按合同约定自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。诉讼中二原告放弃要求被告交付房屋及权属证书的诉讼请求，予以准许。关于反诉原告主张反诉被告逾期付购房款，要求支付违约金的诉讼请求，合同约定二原告于2009年10月20日前办妥银行按揭手续，本案中二原告至2009年12月9日才办妥银行按揭手续，故反诉被告应按合同约定自第二天起至付清之日止，共计51天，按日支付逾期应付款万分之三的违约金，计11934元。反诉被告辩称，其已按合同约定办妥贷款的意见，原审法院认为申请贷款的时间并非合同约定的贷款办妥时间，故对反诉被告的该辩解意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，判决：一、被告（反诉原告）江西××开发有限公司××司于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）蒋某某、郭某逾期交付房屋的违约金28188元；二、被告（反诉原告）江西××开发有限公司××司于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）蒋某某、郭某逾期办理房某某属证书的违约金，算至2011年12月1日为28657.8元，从2011年12月2日起至实际交付之日止按每日117.45元计算；三、原告（反诉被告）蒋某某、郭某于判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）江西××开发有限公司××司逾期支付房款违约金11934元；四、驳回原告（反诉被告）蒋某某、郭某其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1556元，由原告（反诉被告）蒋某某、郭某负担297元，被告（反诉原告）江西××开发有限公司××司1259元，反诉案件受理费49元，由原告（反诉被告）蒋某某、郭某负担。判决后，江西××开发有限公司××司与蒋某某、郭某均不服，向本院提起上诉。江西××开发有限公司××司上诉称：一、根据合同约定，上诉人蒋某某、郭某于2009年12月9日才办妥按揭贷款手续，已逾期51天。根据《商品房屋买卖合同》第九条的约定内容，交房期限应自动顺延51天，因此逾期交房的违约日期应当减去顺延的51天，原判决未将逾期付清房款的天数减去，应予改判。二、原判支持上诉人蒋某某、郭某逾期办理房某某属证书的违约金的诉讼请求是错误的。合同虽然约定上诉人江西××开发有限公司××司承诺于2011年4月1日前取得土地、房某某属证书。但办双证的前提是必须在房屋交付之后。上诉人江西××开发有限公司××司于2011年3月21日向蒋某某、郭某送达房屋通知后，蒋某某、郭某一直未来办理手续，其未办理交房手续的责任应由蒋某某、郭某承担，所以上诉人江西××开发有限公司××司对逾期办证并未违约。故请求撤销原判第一、二项，依法改判第一项支付给蒋某某、郭某逾期交付房屋的违约金10218.15元，驳回第二项诉讼请求，并由蒋某某、郭某承担诉讼费用。蒋某某、郭某上诉称：一、原审法院对于房屋交付问题认定错误。原审法院认定江西××开发有限公司××司于2011年3月21日向其送达交房通知时，江西××开发有限公司××司已符合房屋交付条件，该认定存在错误。江西××开发有限公司××司不仅在2011年3月21日时不具备交付房屋条件，在原审法院辩论终结之时，也未能提供证据证明其达到符合房屋交付的条件。二、原审法院对于逾期支付购房款的事实认定存在错误。上诉人于2009年10月19日已经向银行申请贷款，按银行做法，如果申请贷款材料不齐的话，申请表不会让申请人填写，故申请人填写申请表时，应视为办妥按揭手续。原审法院以贷款签订的时间作为办妥银行按揭的时间存在明显错误。故请求依法撤销原判决内容的第一项、第三项和第四项内容，改判江西××开发有限公司××司支付蒋某某、郭某逾期交房违约金60604.2元（具体算到实际交付时止）并改判驳回江西××开发有限公司××司对蒋某某、郭某的反诉请求。一、二审诉讼费由江西××开发有限公司××司负担。经审理，本院二审查明的案件事实与原审认定的案件事实一致。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案当事人双方签订的《商品房买卖合同》第十六条第二款规定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。该条第三款规定，出卖人承诺于2011年4月1日前，取得前款规定的土地、房某某属证书，交付买受人。显然，该双证是指在上诉人江西××开发有限公司××司名下的初始登记的土地使用权证及房屋所有权证。初始登记双证的办理并不需要以房屋实际交付使用为前提条件，上诉人江西××开发有限公司××司单方完全可以独立办理。上诉人江西××开发有限公司××司没有任何证据证明已经在2011年4月1日前办妥前述双证并交付，也没有证据证明其通知上诉人蒋某某、郭某已办妥双证，可以并愿意交付的情况。故原审认定上诉人江西××开发有限公司××司承担逾期办理和交付双证的违约责任并无不当，上诉人江西××开发有限公司××司的上诉理由没有合同和事实依据。关于上诉人江西××开发有限公司××司主张上诉人蒋某某、郭某逾期51天付购房款，交房期限应自动顺延，因此计算上诉人逾期交房的违约日期应当减去顺延的51天的上诉理由。本院认为，根据《商品房买卖合同》第九条的约定内容：出卖人应当在2010年12月31日前，将符合条件的房屋交付买受人使用。但同时约定：“买受人未能按时付清房款，交付期限则从房款付清日始自动顺延。”该约定是对于交房期限及条件的约定，应当理解为自交房截止日时若买受人尚不能付清房款，交房期限相应顺延。本案双方约定上诉人江西××开发有限公司××司在2010年12月31日前交付房屋，上诉人蒋某某、郭某已全部付清房款，上诉人江西××开发有限公司××司应当按约交房，其提出顺延依据不足。因此上诉人江西××开发有限公司××司主张计算逾期交房的违约日期应当减去顺延的51天的上诉理由，与事实不符，本院不予支持。关于上诉人蒋某某、郭某主张2011年3月21日江西××开发有限公司××司并未具备房屋交付条件的上诉理由。本院认为，江西××开发有限公司××司于2011年2月10日将竣工验收合格的房屋向行政机关某案，并取得竣工验收备案表。该证据表明江西××开发有限公司××司已经具备房屋交付条件。上诉人蒋某某、郭某主张不具备房屋交付条件，但在一、二审中均未提供相应的证据证实。至于上诉人蒋某某、郭某逾期支付购房款的问题。根据双方合同的约定内容，对于付款方式以及付款时间作出明确约定。根据约定，上诉人蒋某某、郭某于2009年12月9日才办妥相关手续，存在逾期支付购房款的情形。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，江西××开发有限公司××司上诉部分1735元，由上诉人江西××开发有限公司××司负担；蒋某某、郭某上诉部分1340元，由上诉人蒋某某、郭某负担。本判决为终审判决。审　判　长　　舒伟霞审　判　员　　郑尹秋代理审判员　　叶光辉二〇一二年四月二十日书　记　员　　郑一珺微信公众号“”