（2012）汕中法民一终字第35号

裁判日期: 2012-04-20

公开日期: 2020-02-26

案件名称

施丹、陆丰市汽车运输总公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省汕尾市中级人民法院

所属地区

广东省汕尾市

案件类型

民事案件

审理程序

民事二审

当事人

施丹；陆丰市汽车运输总公司；庄宇洲

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百五十三条第一款第一项

全文

广东省汕尾市中级人民法院民事判决书（2012）汕中法民一终字第35号上诉人（原审被告）施丹，女，1973年7月7日出生，汉族，原陆丰市汽车运输总公司职工，住广州市番禺区。委托代理人胡建华，男，1974年10月23日出生，住江西省赣州市崇义县。委托代理人方振宏，广东宏进律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陆丰市汽车运输总公司，机构代码61796431－2，地址汕尾市陆丰市东海镇新车站。法定代理人钱某，总经理。委托代理人陈尊场，广东众诚律师事务所律师。原审被告庄宇洲，男，1965年6月12日出生，汉族，陆丰市汽车运输总公司职工，住陆丰市。上诉人施丹因房屋买卖合同纠纷一案，不服陆丰市人民法院（2010）陆法民初字第401号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人施丹的委托代理人方振宏、胡建华，被上诉人陆丰市汽车运输总公司的委托代理人陈尊场到庭参加诉讼。原审被告庄宇洲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原审查明，原告陆丰市汽车运输总公司与被告施丹、庄宇洲于2004年3月10日签订《购房协议书》，协议约定，属原告所有的位于陆丰市东海镇人民北路东侧（陆丰市汽车运输总公司西侧）第九幢职工商住楼底层铺面房产出售给两被告。具体协议内容为：一、该铺面房产从北向南第二间至第十二间止总计十一间，按图纸设计面积计算。总面积为341.84平方米出售给施丹、庄宇洲。二、可做铺面部分每平方米800元×310.56㎡计248440元，楼梯后面部分500元×31.28㎡计15640元，另按现时价格收取水户1200元×4户计4800元，电户费500元×4户计2000元，合计270888元，一次性将款交清给原告陆丰市汽车运输总公司。三、土地所有权属国有，房产证等待原告统一办理，费用由两被告负担（若两被告自己办证，原告可提供所有有关手续，使用年限按国家规定70年）。上述协议签订后，原告履行将上述十一间铺面房产交给了两被告执管。2004年3月10日被告庄宇洲交付给原告购房款50888元，2004年4月8日被告庄宇洲又分别二次交付给原告购房款共计216600元。被告庄宇洲三次交付给原告购房款共计267488元。尔后原告陆丰市汽车运输总公司变换了法人代表，成立了新的领导班子。原告对本公司财务进行清理，发现上述十一间铺面房产，在未依法经评估机构核准评估房产价款，也未经陆丰市国有资产办公室批准，就擅自将属于国有资产的上述十一间铺面房产直接出售给两被告，损害了国有公司的合法利益。据此，原告以其于2004年3月10日签订的《购房协议书》无效为由，向本院起诉。另查明，位于陆丰市东海镇人民路东侧第九幢职工商住楼底层铺面房产共十二间，至今未办理房屋产权证。在审理过程中，原告于2010年12月22日向本院提出房产保全申请，要求对座落于陆丰市东海镇人民路东侧第九幢职工商住楼低层十一间铺面房产（除北面一间外）予以查封保全。本院于2010年12月22日作出了（2010）陆法民保字第13号民事裁定，对上述十一间铺面予以查封保全。上述事实有原告提供证据：1、《企业法人营业执照》和《组织机构代码证》，证明原告具有法人资格计原告经济性质属企业所有制企业的事实；2、被告的购房付款单据，证明原告也未经批准擅自将国有资产出售给被告施丹、庄宇洲及原告收取购房款267488元的事实；3、原告的《国有土地使用证》，证明本案争议的房产所占用的土地属原告取得国土证确认使用权范围内的事实；4、《建设工程规划许可证》，证明本案争议的房产在立项建设时已由原告向陆丰市人民政府有关部门申办了规划许可凭证；5、《南九楼工程结算》和《关于要求补办工程报建手续的报告》，证明本案争议的房产属职工集资，底层铺面归原告所有，列入国有资产，上层宿舍分配还出资职工的事实；6、《陆丰市汽车运输总公司第九幢、第十幢住宅施建协议》证明本案争议的房产系1999年10月委托陆丰市河西建筑工程队建设的事实，上述书证经庭审质证在卷为证，足资认定。原原审认为，原告陆丰市汽车运输总公司与被告施丹、庄宇洲于2004年3月10日签订的《购房协议书》，约定原告转让房产给两被告。但该转让的房产，原告没有依法经过评估机构核资评定价格，没有经过陆丰市人民政府国有资产管理部门批准，就擅自将属公司的国有资产转让给两被告，其行为为违反了我国的有关法律法规的规定，损害了国家利益和原告的合法权益。据此，本院依法确认原告与被告施丹、庄宇洲上述签订的《购房协议书》无效，不具有法律约束力。造成《购房协议书》无效，原、被告双方均有过错，均应承担过错责任。据无效合同行为的法定处理原则，被告应将取得的位于陆丰市东海镇人民北路东侧第九幢职工商住楼低层十一间铺面房产返还原告，原告应将购房款267488元返还给被告庄宇洲。为维护合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（四）项、第（五）项、第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（四）项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告汽车运输总公司与被告施丹、庄宇洲于2004年3月10日签订的《购房协议书》无效。二、被告施丹、庄宇洲应返还原告陆丰市汽车运输总公司位于陆丰市东海镇人民北路东侧第九幢职工商住楼底层十一间铺面房产。三、原告陆丰市汽车运输总公司应返还被告庄宇洲的购房款人民币267488元。四、上述二、三项在本判决生效之日起15日内履行完毕返还房产与购房款。本案受理费5363元，保全费1520元，合计6883元。由原告负担3441.5元，被告庄宇洲、施丹负担3441.5元。该款原告已向本院交纳，被告庄宇洲、施丹应承担之数直接迳付还原告。上诉人施丹不服原审判决，上诉称，原审法院判决认定被上诉人陆丰市汽车运输总公司与上诉人、原审被告庄宇洲2004年3月10日签订的《购房协议书》无效并判令上诉人、庄宇洲将争讼的第九幢职工商住楼低层十一间房产返还被上诉人，是错误的，理由如下：一、上述《购房协议书》是有效合同，应受法律保护。《购房协议书》是陆丰市汽车运输总公司与上诉人和庄宇洲自愿订立的买卖合同，是双方当时真实的意思表示，没有违反法律的强制性规定以及其他导致合同无效的法律规范，受法律保护。在全国房产普遍飞涨的当今形势下，原审判决认定该买卖合同无效并判令返还房产，不但将使上诉人与庄宇洲的合法权益蒙受重大损失，而且以司法的手段对正常的市场交易秩序造成破坏。二、原审判决认为上述《购房协议书》无效的重要理由是订立买卖合同损害了国家利益和被上诉人的利益，缺乏事实和法律依据。1、上诉人订立《购房协议书》购买的涉讼房产，是职工集资房，其销售对象就是符合条件的单位职工，没有违反当时的集资建房政策和法律法规，何来损害国家利益之嫌；2、上诉人和庄宇洲符合购买涉讼集资房的主体条件；3、上诉人在交易过程中没有过错，是否经政府有关部门批准非上诉人所能掌控和知悉；退一步讲，即使交易过程有瑕疵，上诉人支付了合理对价，买卖合同也已实际履行，擅自推翻原有交易，将对上诉人严重不公，也违背法律精神。4、原审判决据以作出合同无效的法律依据语焉不详，认为原告转让房产的行为“违反了我国的有关法律法规的规定”，究竟是什么样的法律法规导致合同无效没有下文，事实上是没有法律依据；而且，将陆丰市汽车运输总公司事项集资房用途的行为简单地与“损害国家利益”划等号，也没有法律依据。三、原审判决除以上问题以外，还存在违反行政法规规定损害上诉人的情形。国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条规定：“……上诉人在上诉期内未预交诉讼费的，人民法院应当通知其在7日内预交”，但是，原审判决却在最后一段叙明“当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内……预交”，“逾期不交纳受理费的，按自动撤诉处理”直接免除了其法定的通知交纳义务，于法不符，也损害了上诉人诉权。综上，上诉人认为原审判决结果是错误的，为维护自身权益，依法上诉，请求：1、依法撤销陆丰市人民法院上述原审判决全部判项。2、依法驳回被上诉人的起诉。被上诉人答辩称，一、原审判决认定本案当事人于2004年3月10日签订的《购房协议书》无效，是完全正确的，依法应予维持，上诉人施丹主张《购房协议书》属有效，于法不符，依法应予驳回。根据答辩人《企业法人营业执照》表明，陆丰市汽车运输总公司属全民所有制企业法人单位，根据《中华人民共和国全民所有制企业法》第二条的规定，其财产所有权属国家所有，企业法人只有对国家授予其经营管理的财产享有占有、使用和依法处分的经营权利。因此，企业法人在实施对财产进行处分（包括财产转让）时，就应严格遵循我国有关法律规定的程序实施处分行为。对此，国务院于1994年7月24日发布施行的《国有企业财产监督管理条例》、2004年2月1日施行的《企业国有产权转让管理暂行办法》、1991年11月16日施行的《国有资产评估管理办法》、1990年5月19日施行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》都作了明确规定，根据《国有企业财产监督管理条例》第三十七条：“向个人、私营企业、境外投资者转让企业产权的，应当依照国务院规定的权限程序报经批准。”的规定，向个人转让国有企业产权的，依法应当向国有资产管理部门报经批准，否则，根据《国有企业财产监督管理条例》第四十五条的规定依法应承担法律责任。同时，根据《企业国有产权转让管理暂行办法》第三十二条的规定：“……（一）未按本办法有关规定在产权交易机构中进行交易的；(二)转让方、转让标的企业不履行相应内部决策程序、批准程序或者超越权限、擅自转让企业国有产权的……（四）转让方与受让方串通、低价转让国有产权，造成国有资产流失的……”，确认转让行为无效。《国有在资产评估管理办法》第三条也规定：“国有资产占有单位（以下简称占有单位）有下列情形之一的，应当进行资产评估：（一）资产拍卖、转让……”。当转让资产涉及到国有划拨土地使用权转让时，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、四十五条规定和《企业国有产权转让管理暂行办法》第二十一条规定，其转让行为依法应报经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，否则，依法不得转让。可是，本案于2004年3月10日订立的《购房协议书》，既未履行相应的内部决策程序、批准程序，也未履行资产评估程序，就擅自将国有资产十一间临路铺面，以明显低价转让给答辩人原法定代表人施木海的女儿施丹（即上诉人）所有，该交易行为明显违反了上述有关强制性法律规定，原审判决认定2004年3月10日订立的《购房协议书》无效，是完全符合法律规定的，以此上诉人上诉理由明显不能成立。二、原审判决根据《购房协议书》无效及过错责任认定，作出互相返还判决，符合法律规定。上诉人上诉主张损害上诉人的合法权益，依法无据。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原审判决根据2004年3月10日订立的《购房协议书》无效认定、双方过错责任和上述的有关规定，作出互相返还判决，是完全正确的，并不存在损害上诉人的合法权益。综上，原审判决认定事实清楚，判决符合法律规定，程序合法，依法应予维持。上诉人主张《购房协议书》有效明显违我国有关强制性的法律规定，依法不能成立，应予驳回。本院审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议商铺所在的位于陆丰市东海镇人民北路东侧（陆丰市汽车运输总公司西侧）第九幢职工商住楼系陆丰市汽车运输总公司在其划拨取得的土地上向其公司职工集资建设而成，该商住楼房产所有权虽属被上诉人陆丰市汽车运输总公司所有，但其至今未办理房产登记领取权属证书。且陆丰市汽车运输总公司系全民所有制企业，其公司财产应属国有资产。2004年3月10日，被上诉人陆丰市汽车运输总公司未报政府主管部门审批获准转让，就与上诉人施丹、原审被告庄宇洲签订《购房协议书》，转让该商住楼底层十一间铺面。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条：“下列房地产不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的。”、第四十条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”的规定，即以划拨方式取得的国有土地使用权，土地使用权及地上物未经人民政府主管部门批准，不得转让，已经订立转让合同的，合同无效。故被上诉人与上诉人签订转让划拨土地的地上物的《购房协议书》，未获得人民政府相关部门转让批准，且在该转让协议签订后至本案一审起诉前，仍未报政府主管部门追认批准及办理相关手续，该已经订立转让的合同无效。并且，上诉人施丹、原审被告庄宇洲虽然是被上诉人陆丰市汽车运输总公司的职工，但二人并未参与第九幢职工商住楼的集资建设，不享有参与集资建房职工取得该商住楼房产的资格，故其购买争议的第九幢职工商住楼底层铺面的行为系纯碎的商业买卖合同行为，故在买卖标的物未获取人民政府主管部门转让批准的情况下，该商铺买卖合同无效。综上所述，上诉人施丹认为买卖合同有效的主张，理据不足，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理上并无不妥，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5363元，由上诉人施丹负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王春变审　判　员　　叶剑亚代理审判员　　彭晓春二〇一二年四月二十日书　记　员　　陈朝敏搜索“”