（2011）西民一初字第644号
裁判日期: 2012-04-20
公开日期: 2015-11-19
案件名称
兰某、董某等与广西某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市西乡塘区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院民 事 判 决 书（2011）西民一初字第644号原告兰某。原告董某。两原告共同委托代理人秦婧，广西君桂律师事务所律师。两原告共同委托代理人韦坚，广西君桂律师事务所律师。被告广西某房地产开发有限公司，住所地南宁市人民西路云亭街x号x栋x号。法定代表人王某，总经理。委托代理人石景松，广西桂三力律师事务所律师。原告兰某、董某与被告广西某房地产开发有限公司（以下简称某公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2011年1月24日立案受理后，依法组成合议庭，于同年3月25日公开开庭进行了审理，原告兰某、董某的共同委托代理人秦婧、韦坚，被告某公司的委托代理人石景松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告兰某、董某共同诉称：2008年10月15日，原、被告订立《商品房买卖合同》一份，约定由原告以355111元的价格向被告购买南宁市新阳北三路x号x栋x单元x号房。合同约定交房日期为2009年6月30日前，但被告直到2009年9月23日才向原告交房，逾期长达85天，使原告遭受巨大经济损失。按合同第九条约定，被告每逾期交房一天，应按原告已交房款万分之三支付违约金，原告为此提起诉讼，请求：1、判令被告支付逾期交房违约金9055.33元及利息（按银行同期贷款利率从起诉之日起算）；2、判令被告承担本案诉讼费。被告某公司辩称：1、被告逾期交房的天数虽然达85天，但有20天符合延期交房条件。《商品房买卖合同》第八条约定，在施工期间发生日降雨量超过60mm及其他恶劣天气的，出卖人可以根据气象部门出具的证明顺延交房日期；因政府政策性原因以及政府有关部门要求施工单位暂停施工，出卖人可以根据政府或相关部门出具的证明，按实际停工天数计算顺延。根据上述约定，在施工期间发生了以下可以延期的事由：（1）2008年10月15日至2009年6月30日，南宁出现恶劣天气7天，其中大雨5天，降雨超60mm的暴雨2天；（2）2008年10月16日，自治区人民政府规定2008年南宁“两会”期间放假一天；2008年10月15日，南宁市人民政府下发文件，规定在2008年10月15日至10月26日南宁市区各建筑施工单位和有关经营单位禁止实施爆破。上述涉及天数为13天；2、违约金并非原告的实际损失，原告主张利息缺乏事实和法律依据；3、原告主张日违约金达106.5元，而诉争房屋同地段同面积房屋日租金不过40元，原告主张的违约金过分高于实际损失，请求法院予以调减。经审理查明：2008年10月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定原告向被告购买位于南宁市新阳北三路x号x栋x单元x号房。该房建筑面积为89平方米（套内建筑面积75.79平方米），总价款为355111元。合同中，双方除约定付款交房等相关条款外，第八条关于交付期限的约定如下：“出卖人应当在2009年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、已取得经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位盖章同意的《建筑工程竣工验收意见书》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工期间发生日降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其恶劣天气。对此，出卖人可根据气象部门出具的证明顺延交房日期；3、因政府政策性原因以及政府有关部门要求施工单位暂停施工，出卖人可以根据政府或相关部门出具的证明，按实际停工天数计算顺延。”第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定如下：……逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行……”。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款项355111元。被告则于2009年9月10日向原告送达入伙通知，通知原告于2009年9月23日办理交房手续。2011年1月10日，原告向本院提起诉讼，请求如前。另查明，2009年4月25日、5月29日，南宁市降雨量分别为69毫米、71毫米。还查明，本案审理过程中，本院依被告申请委托南宁市价格认证中心对南宁市新阳路北三里x号地段房屋租金进行鉴定。该中心确认该地段89平方米建筑面积（套内建筑面积75.79平方米）的房屋2009年7月1日至2009年9月23日期间的每月每平方米租金中等参考价格为13.5元，按套计每月1200元。本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》主体合格，内容合法，意思表示真实，现双方亦相互履行了付款和交房的合同主要义务，该合同合法有效，受到法律保护。原、被告在合同第八条中约定被告应当在2009年6月30日前交付房屋，而被告实际上却于2009年9月23日方才交付，其行为已构成违约，应当承担违约责任。至于违约天数，从2009年7月1日起算，计至2009年9月23日，扣除符合原、被告约定的当日降雨量超过60MM的2009年4月25日、5月29日，共计83天。被告另主张扣减的其他天数，因缺乏相应事实及法律依据，本院不予支持。双方虽约定每日按原告已交付房价款万分之三计违约金，鉴于原告实际损失即为延迟使用房屋的损失，该损失可以租金予以量化，而根据评估结论，该约定已远超租金，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，被告要求调整合法有据，本院酌情以评估租金上浮30%确定违约金数额。据此，被告应支付原告违约金4316元（1200元÷30天×130%×83天）。至于原告另还主张违约金利息，该请求缺乏相应事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告广西某房地产开发有限公司支付原告兰某、董某违约金4316元；二、驳回原告兰某、董某的其他诉讼请求。案件受理费50元、财产保全费111元（原告已预交），评估费300元（被告已预交），共计461元，由原告负担161元，被告负担300元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期满之日起七日内预交上诉案件受理费用，逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 傅 强人民陪审员 黎细石人民陪审员 朱进德二〇一二年四月二十日书 记 员 陈壹仟附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 来自：