（2012）湖安孝民初字第120号
裁判日期: 2012-04-20
公开日期: 2014-08-08
案件名称
包伟与陈奕房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
安吉县人民法院
所属地区
安吉县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
包伟,陈奕
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
浙江省安吉县人民法院民 事 判 决 书（2012）湖安孝民初字第120号原告：包伟。委托代理人：项加升。被告：陈奕。委托代理人：陈涛。委托代理人：金水。原告包伟诉被告陈奕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年3月19日立案受理后，依法适用简易程序由审判员肖建平独任审判，于2012年4月9日公开开庭进行了审理。原告包伟的委托代理人项加升，被告陈奕的委托代理人金水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包伟起诉称，被告于2010年向案外人方某租用位于孝丰镇的店面开服装店。2011年2月，被告欲将店面转让给他人，原告有意接手。然而，被告明知其与房东在租赁合同中约定不得转让店面，为达到转让目的，被告请他人昌充房东表示同意转让，并承诺今后同样允许再次转让。在此情形下，原被告于2011年2月22日签订了店面“转让合同”，原告当即支付转让费53000元。次日，原告准备对店面进行装修经营时，被房东方某阻止，原告无法使用所转店面。2011年11月25日，方某书面通知原告10日内搬出，收回店面。期间，原告多次与被告交涉，要求被告退还转让费，但遭被告拒绝。原告认为，原被告间订立的店面“转让合同”未经房东同意，应属无效，且过错在于被告，故原告起诉法院，要求判令：1.被告返还转让费53000元，赔偿原告经济损失5000元；2.本案诉讼费由被告承担。原告为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：证据一、原、被告双方于2011年11月22日签订的转让合同一份及收条一份，证明被告于2011年11月22日将承租店面转让给原告，原告向被告支付转让费53000元，同时约定若出现合同意外，由被告退还全部转让费的事实。被告对此无异议。证据二、被告与房东方凤珠签订的租房合同一份，证明被告在承租方凤珠房屋时双方明确约定承租方不得擅自转租的事实。被告对此无异议。证据三、房东方凤珠发给原告的通知一份，证明因原被告间的房屋转让未经房东方凤珠的同意，方凤珠要求原告在十日内搬出房屋，不同意转租的事实。被告对该证据的三性均有异议，提出仅凭该通知不能证明系方凤珠所发，因此对其真实性有异议，再则被告与方凤珠间的租赁合同与原被告间的合同关系是否有效系两个不同的法律关系，该通知即使为方凤珠所发，与本案也不具有关联性。被告为证明其反驳主张，向本院提供如下证据：证据一、录音材料一份，在该录音中方凤珠明确表示只要原被告间协商好，其同意转让，即证明房东方凤珠是同意转让的事实。原告对该证据有异议，提出录音内容根本无法听清，同时也无证据证明录音中的谈话对象是谁，故对该证据不予认可。证据二、公证书一份，证明经被告与房东方凤珠协商，房东方凤珠同意店面转让，之后，被告以特快专递的形式向原告邮寄了通知一份，要求原、被告双方一同于2011年12月5日前到房东方凤珠处签订租房合同的事实。原告的质证意见为：通知的内容是虚假的，被告并未与房东方凤珠进行任何协商，也不存在房东方凤珠同意店面转让的事实，该证据恰恰证实了双方在签订转让合同时并未经房东方凤珠同意。对于原告提供的证据一、证据二具有真实性、合法性、关联性，且被告不持有异议，故本院依法确认上述证据对于相应的事实具有证明力。对原告提供的证据三，因被告对其真实性有异议，方凤珠未作为证人到庭，本院无法确认其真实性，故本院依法确认该证据不具有证明力。对于被告提供的证据一，因该录音资料中的人员未作为证人到庭，且谈话内容也不清晰，本院无法确认该谈话录音的真实性和合法性，故本院依法确认该证据不具有证明力。对被告证据二，因该通知系被告本人所制作，系被告单方意思表示，并不能证明房东方凤珠同意原被告间店面转让的事实，故本院依法确认该证据不具有证明力。根据上述证据以及原告的当庭陈述，本院依法确认以下事实：2010年10月15日，被告与案外人方凤珠签订租房合同一份，约定，方凤珠将店面房屋一间租赁给被告；租期为2010年10月15日至2013年10月14日，第一年租金为13200元，以后根据市场行情每年度相应增加；被告擅自转让和转租他人，并在出租方未和他人签订租房合同前收取他人转让费、定金、租金的，出租方可以终止合同，收回房屋……。之后，被告开始在租赁房屋内经营服装生意。2011年11月22日，原告与被告签订转让合同，内容为，被告自愿将北街1982服装店转让给原告，转让费为53000元，同时约定如有合同意外，被告愿退回全部现金。同日，原告支付被告转让费53000元。2012年3月19日，原告以双方签订的转让合同未经房东同意，应属无效合同，且过错在于被告为由，诉至本院，请求判令上述诉请。诉讼中，原被告双方对下列事实无异议：原被告签订转让合同后，被告即不在与房东方凤珠发生关系，租金也应由原告直接交付给房东方凤珠。本院认为，原被告之间签订的《转让合同》，约定被告将系争的北街1982服装店转让给原告，由于被告亦为上述房屋的承租人，在其与案外人方凤珠的《租房合同》中约定被告不得将上述房屋擅自转让和转租他人，故被告在将上述房屋转让和转租他人必须取得出租人方凤珠的同意。再则，原被告双方签订合同的真实意思表示为原被告签订《转让合同》后，被告即不在与房东方发生关系，租金也应由原告直接交付给房东方凤珠。该意思表示应为被告将其与方凤珠间的租房合同中的权利和义务一并转让给原告。《中华人民共和国HYPERLINK”http：／／www.chinalawedu.com／web／23251／”t”_blank”合同法》第八十八条的规定“当事人一方经对方同意，可以将自已在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。而在本案中，在无证据证明被告已经取得原出租人方凤珠同意转让的情况下，原被告之间签订的实质为合同转让的协议应确认无效，当事人基于无效协议取得的财产应予返还，故原告要求被告返还转让款的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。至于原告要求被告赔偿损失5000元的诉讼请求，因双方签订《转让合同》时，原告在明知被告与与案外人方凤珠签订租房合同中约定房屋转让和转租他人时必须取得出租人的同意的情况下，仍与被告签订该合同，故原告方也存有过错，其上述主张，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国HYPERLINK”http：／／www.chinalawedu.com／web／23251／”t”_blank”合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告陈奕应于本判决生效之日起十日内返还原告包伟房屋转让费53000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费人民币625元（已减半），由原告包伟负担25元，被告陈奕负担600元，限于本判决生效之日起五日内交纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员 肖建平二〇一二年四月二十日书记员 王 磊 关注公众号“”