（2012）庆民终字第208号

裁判日期: 2012-04-20

公开日期: 2016-11-21

案件名称

上诉人班维明与被上诉人郭生禧房屋租赁合同案二审民事判决书

法院

甘肃省庆阳市中级人民法院

所属地区

甘肃省庆阳市

案件类型

民事案件

审理程序

民事二审

当事人

班维明；郭生禧

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百五十三条第一款第一项

全文

甘肃省庆阳市中级人民法院民事判决书（2012）庆民终字第208号上诉人（一审被告）：班维明，男，汉族，1977年10月28日出生，个体工商户。住庆阳市西峰区大什字西峰巷**“吉利超市”内。公民身份号码：6228011977********。被上诉人（一审原告）：郭生禧，男，汉族，1950年10月28日出生，庆阳市物资局退休干部，，住庆阳市西峰区寨子巷**合水林业总场家属楼**公民身份号码：6228011950********。委托代理人：郭晓霞，女，汉族，1973年9月16日出生，庆阳市物资局下岗职工，住庆，住庆阳市西峰区寨子巷**生禧女儿。公民身份号码:6228011973********。一般代理。上诉人班维明因与被上诉人郭生禧房屋租赁合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2011）庆西民初字第1157号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人班维明、被上诉人郭生禧及其委托代理人郭晓霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审判决认定：2005年5月班维明转让了郭生禧位于西峰区西峰巷34号综合批发部，并开始经营。此后，每年和班维明续签房屋租赁合同。2010年8月5日郭生禧、班维明签订的房屋租赁合同至2011年8月5日届满。该合同约定“甲方（郭生禧）位于西峰区大十字巷子内**座北朝南门面房前后两间提供给乙方（班维明），其房内装修整洁，水电正常，照明良好。租期限期一年，租金按每月350元，年租金4200元，一次交清。房内设施要爱护，房子结构不能随意改装，确需改装要经甲方同意方可实施，装修费用乙方自理，损坏房内设施交房时必须恢复原貌。”同时还约定“在租期未满一月内甲乙双方商议下年续租事宜，房费随市场价格而定，未达成协议，甲乙双方均有权不租或不续租，续租必须在租期未满lO日内办理手续，交清房租及水电费，收费以甲乙双方签字的收条为准，逾期不办理手续，甲方有权收回房子。”合同签订后，双方履行了合同。2011年8月5日租赁合同到期，在合同届满之前10日内，并无证据证实班维明续租房子的事实。班维明在租赁期间对该房屋实施简单装修，其中拆隔墙、铺地板、修下水道等是经过郭生禧同意的，郭生禧已付费用650元。但地板砖是班维明出资购买，其他装修未经郭生禧同意，系班维明自行装修。合同届满后班维明又私自更换了玻璃门。在班维明租赁郭生禧房屋期间，班维明因该房屋漏水自行维修过。另查，根据2011年9月28日莫守东等人证明，郭生禧现出租房屋原系庆阳地区物资局物资公司所有，该公司破产后分给其使用，未办房产证。西峰区人民法院经审理认为：郭生禧、班维明所签订的门面房租赁合同合法有效，双方应以此合同约定而履行其各自的义务。在合同履行期届满后未续签的前提下，郭生禧收回房屋的理由正当，应予支持。但班维明在合同履行期间未经郭生禧同意私自装修门市及对该房屋漏水予以维护，其目的是为了提高经营效益，依据合同约定该费用应予自理。另外郭生禧在对租赁物维修方面未尽其义务，而班维明未按期续租房屋及私自装修门市，双方均有过错，互不追究。在合同期届满后至今，班维明仍占用郭生禧房屋，应依原房租费收取标准给付郭生禧超期占用期间的租赁费。据此，依照《合同法》第九十一条二项、第二百二十三条、第二百二十六条之规定，判决：被告班维明在本判决生效后10日内腾退给原告郭生禧门面房。并付清所占房屋的租赁费（从2011年8月5日起至归房之日止。按每月350元计）及结清水电费。案件受理费70元，由被告班维明负担。班维明不服一审判决，向本院提出上诉称：一、原判决认定事实不清，证据不足，且显失公平，有偏袒被上诉人之嫌。一审判决是由于上诉人拖欠了被上诉人的房租而支持被上诉人收回房屋，其理由明显错误。事实是被上诉人是带转让费受让郭生禧原来所经营的商店，拖欠几个月房租是由于被上诉人多次涨房租，双方就最后一次涨价幅度过高，未达成一致，被上诉人明确提出不让上诉人转让该房，造成双方意见产生分歧，不是上诉人单方原因造成的。上诉人已承租该房屋经营了七八年，该房多次出现屋顶漏水，墙壁渗水。上诉人要求被上诉人维修，但被上诉人置之不理，上诉人自己对该门面进行了维修，包括屋顶漏水，地板损坏，铁门生锈，花费达6924元，加上转让费4200元，总计超过万元，另外由于被上诉人收了电费却不给供电所交费，导致供电所将门面房停电达20多天，给上诉人造成了巨大的损失。二、请求法院支持上诉人续租房屋，在上诉人能接受的幅度内提高房租，否则由被上诉人退还转让费及维修费1万余元。上诉请求；1、撤销一审判决，上诉人继续租赁该房屋；2、由被上诉人承担上诉人在租赁房屋期间的维修费7400元；3、由被上诉人承担因其过错造成上诉人停电损失2000元；4、因房屋漏水造成上诉人货物损失7500元由被上诉人承担；5、本案的诉讼费用由被上诉人全部承担。郭生禧答辩称：班维明超期占用房屋已8个多月，所称维修房屋纯属编造谎言，停电之事与答辩人无关。现答辩请求：一、依法收回门面房两间，物归原主；二、依法收回被答辩人占用答辩人房屋的房租费，时间自2011年8月4日起至腾空交房日止，房租按每天60元计收，并支付拖欠答辩人垫付电费82.50元；三、本案一切费用由被答辩人全部承担；四、被答辩人公开向答辩人当面道歉。双方当事人提交的相应证据，经庭审举证和质证，综合全案证据材料分析判断如下：郭生禧一审提供的证据有：1、门面房租赁协议。用以证明郭生禧与班维明在2010年建立了房屋租赁关系，郭生禧为出租方，班维明为承租方；2、原物资局有关人员出具的证明1份。用以证明郭生禧对租赁物有使用权；3、2008年门面房租赁协议。用以证明郭生禧与班维明约定房屋租赁期间不允许转让；4、证人贺某某、李某证言。用以证明租赁房不存在漏水现象，2011年下大雨时下水管道被人为堵住后，房东对房顶和下水进行了全面维修、改造；5、苟小军收条。用以证明郭生禧支付了拆墙、垫地、铺地砖的工费。班维明一审提供的证据有：1、关于西峰巷19号门面房、住宅房、住宅房停电的处理意见明2010年11月3日郭生禧多收电费未交，导致停电15天，贺孝忠等10人商议决定对下欠电费交给班维明统一交西峰电管所；2、照片14张。用以证明租赁房屋漏水的情况；3、收条、收据9张、销售清单。用以证明班维明支付维修房屋的费用；4、商店货物清单7张。用以证明郭生禧以前将商店货物给班维明折价4250元；5、收款收据2张。用以证明郭生禧收班维明2005年房租费3600元、财产转让费4200元；6、证人李某某证言。用以证明班维明维修房屋的费用属实。经审查：郭生禧提交的证据1、3，系双方当事人签订的协议，班维明无异议，应予认定；证据2，班维明有异议，认为郭生禧只有居住权没有出租权，对此，郭生禧原单位相关人员的证明可信度较大，应予认可；证据4、班维明不予认可，对此证言，证人不出庭作证没有正当理由，且没有其身份的基本情况，无法对其证言的真实性进行审查，不予认定；证据5，班维明认可拆墙、修下水管道费用，其他部分不予认可，应结合案件其他证据材料予以认定。班维明提交的证据1-6，郭生禧均不认可，应结合案件其他证据材料予以认定。班维明二审提供的证据有：1、房屋漏水视频资料。用以证明租赁房屋漏水造成了经济损失；2、2011门面房租赁协议复印件。用以证明郭生禧与班维明在2011年建立了房屋租赁关系，郭生禧为出租方，班维明为承租方；3、证明、收款收据和转让协议复印件。用以证明郭生禧收取4200转让费没有法律依据；4、苟小军等人收条。用以证明2009年房屋漏水维修费用及造成货物损失清单。经审查：对班维明在二审中提交的证据1，郭生禧认为录制地点不清楚，没有录制时间，庭审中称是2009年录制，而书面材料写的是2007年录制，明显是伪造。经审查，该视频资料既无制作人、又无制作时间等，无法对证据的真实性、合法性、关联性进行审查，不予认定；证据2，郭生禧称其没签过该合同，不予认可。对此班维明不能提供租赁协议原件，也不能做出合理的解释，且与其在诉讼中称双方没有达成续租协议的说法矛盾，不予认定；证据3、郭生禧认为是伪造的，不予认可。经审查，收款收据一审卷中有原件，转让协议无原件，郭生禧将其商店转让给班维明、房屋出租给班维明属实，但4200元收款收据上载明为财产转让费，不能认定为房屋转让费，对证据的真实性、合法性予以认定，关联性和证明目的应结合案件其他证据材料予以认定。证据4，郭生禧认为是伪造的，不予认可。班维明提交的收条没有收款人的基本情况、联系方式、住址，、住址的来源、真实性、合法性无法审查，不予认定。二审中郭生禧未提交证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：经征求双方当事人同意，本案的焦点问题为：班维明主张的维修费、停电和货物损失由郭生禧赔偿的理由是否成立。一、关于本案的事实。班维明认为原判认定“……并无证据证实班维明续租房子的事实”错误，其在二审中提供了一份2011年8月5日门面房租赁合同复印件，郭生禧不予认可，认为其没签过该合同。对此班维明不能提供租赁合同原件，也不能作出合理的解释，且与其在诉讼中称双方没有达成续租协议的说法矛盾，故一审判决认定以上事实并无不当。班维明认为原判认定“……期满后班维明又私自更换了玻璃门”不合适，但其在一审庭审中称“门是今年（2011年）8月5日以后换的，地板和墙是安门之前的”，即换门发生在合同期满（2011年8月5日）后，因此原判认定以上事实清楚。二、关于班维明上诉所提其在租赁期间支出的费用及造成的损失情况。其所提对该门面房进行了维修，花费6924元，提供了收条、收据9张和销售清单等证据材料，经审查，以上条据不是正规票据，没有收款人的基本情况、联系方式、住址，、住址据的来源、真实性、合法性无法审查。且没有班维明与维修人员的合同，对于门是否必须换、屋顶和地板如何维修，双方存在争议，此花费也没有其他证据印证，不予认定，故班维明要求郭生禧承担其维修费用的理由证据不足，不予支持；班维明所提由于房屋漏水导致其商店货物损失，其提供了房屋漏水视频资料和货物损失清单，经审查，该视频资料既无制作人、又无制作时间等，无法对证据的真实性、合法性和关联性进行审查，不予认定。而货物损失清单价值7000多元，与房屋漏水有无必然联系、损失数额是否确实，没有其他证据证实，班维明主张货物损失证据不足，理由不能成立；班维明主张的停电损失2000元，双方当事人对引起停电的原因意见分歧，班维明也没有证据证实其损失的具体情况，要求对方承担损失的理由不能成立；班维明上诉主张郭生禧退还其转让费4200元，经审查，双方于2005年建立房屋租赁关系，郭生禧将其经营的商店财产转让给班维明，财产转让费4200元，并非房屋转让费，房屋出租给班维明，已经营多年，要求郭生禧退还其转让费4200元，于法无据，不予支持。班维明主张的维修费、停电和货物损失由郭生禧赔偿的理由均不能成立。郭生禧答辩所提自2011年8月4日起至交房之日止每天60元计算租金并当众道歉等请求，亦于法无据，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费70元，由上诉人班维明承担。本判决为终审判决。审判长　齐晖审判员胡光远代理审判员吴容芳二〇一二年四月二十日书记员　郭　　　　　　　闯　　　　　　　君本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。搜索“”