（2012）成民终字第813号
裁判日期: 2012-04-19
公开日期: 2014-06-19
案件名称
吕兆英、徐尚平与马幼芹房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吕兆英,徐尚平,马幼芹
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）成民终字第813号上诉人（原审被告）吕兆英。委托代理人徐尚平。上诉人（原审被告）徐尚平。被上诉人（原审原告）马幼芹。委托代理人张一鸣，四川善嘉律师事务所律师。上诉人吕兆英、徐尚平与被上诉人马幼芹房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2011）锦江民初字第3834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年2月6日立案受理后，于2012年3月5日公开开庭进行了审理，上诉人吕兆英的委托代理人、上诉人徐尚平及被上诉人马幼芹的委托代理人张一鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，吕兆英与徐尚平系夫妻。成都市锦江区海椒市街60号附30号、31号、32号房屋的业主登记为吕兆英。吕兆英、徐尚平承租了成都市锦江区海椒市街60号附29号房屋。2011年1月8日，马幼芹与吕兆英、徐尚平签订《房屋租赁合同》，约定：吕兆英、徐尚平将坐落于成都市锦江区海椒市街60号附29号、30号、31号、32号房屋（位于第一层，建筑面积180平方米）出租给马幼芹做餐馆经营使用；租赁期限自2011年1月28日至2015年1月27日止……出租房屋每月租金为15000元，马幼芹在向吕兆英、徐尚平支付第一次租金的同时向吕兆英、徐尚平支付15000元的履约保证金，该保证金在租期届满或双方合同终止，马幼芹腾退房屋和结清所有费用后，由吕兆英、徐尚平无息返还……租赁期间，吕兆英、徐尚平有权对房屋及附着设施根据情况检查、修缮，马幼芹应予以积极协助，不得阻挠施工，正常的房屋大修费用由吕兆英、徐尚平承担，日常的房屋维修费用由使用人自行承担；马幼芹自行装修但不得随意损坏房屋设施，否则造成的相关损失由马幼芹自行承担；在租赁期间，因马幼芹使用该房屋产生的水、电费由马幼芹承担；租赁期间双方必须信守合同，任何一方没有法定或合同约定的事由要求解除合同的，违约方应向守约方支付合同总租金50%的违约金。同日，马幼芹向吕兆英、徐尚平交纳了三个月的房屋租金45000元和保证金15000元。2011年4月8日，马幼芹又向吕兆英、徐尚平交纳了2011年4月28日至2011年10月28日的房屋租金90000元。该合同签订后，马幼芹对承租的房屋进行了装修。原审庭审中双方确认装修费用为80000元。装修完工后，马幼芹于2011年2月20日开业经营火锅。2011年7月上旬，马幼芹承租的房屋屋顶出现漏水，屋面被浸泡，墙面出现脱落，有雨水直滴地面的情况。马幼芹将房屋漏水情况向吕兆英、徐尚平反映并要求整改，吕兆英、徐尚平便在二楼平台上作了雨棚遮雨，房屋漏水问题未得到解决。马幼芹于2011年9月初停止营业，10月28日马幼芹将承租房屋的钥匙退给了吕兆英、徐尚平。后马幼芹诉至一审法院，请求解除双方的房屋租赁合同，吕兆英、徐尚平退还自己租房保证金15000元及剩余租金7500元，赔偿装修损失134659元，诉讼费由吕兆英、徐尚平承担。原审法院认定上述事实所采信的主要证据有：《房屋租赁合同》、房屋信息摘要、收条两张、装饰工程施工合同、工程报价单及收据、马幼芹提交的照片及视频、《公证书》以及吕兆英、徐尚平提交的照片。原审法院认为，涉案《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。因吕兆英、徐尚平向马幼芹提供的租赁物存在瑕疵，其整改方法不能使漏水情况得到彻底解决。马幼芹承租房屋用于餐饮经营，餐厅漏水导致装修的墙面被浸泡，地面湿滑，影响客人的就餐环境，从而给马幼芹的经营业务造成不良后果，致使马幼芹承租房屋的合同目的不能实现。马幼芹要求解除双方签订的《房屋租赁合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，且吕兆英、徐尚平对马幼芹要求解除双方签订的合同也无异议，故一审法院予以支持。根据双方确认，马幼芹为装修承租房屋支付了装修费为80000元。因吕兆英、徐尚平提供的租赁物存在质量瑕疵，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定，吕兆英、徐尚平应向马幼芹赔偿室内装修残值损失。马幼芹承租房屋的期限为4年，已使用8个月，装修费为80000元，故残值为66667元（80000元－（80000元÷48个月×8个月））。马幼芹多起诉的装修费损失，原审法院不予支持。因《房屋租赁合同》已解除，对马幼芹要求吕兆英、徐尚平退还15000元保证金，原审法院予以支持。对马幼芹自愿放弃要求吕兆英、徐尚平退还剩余房屋租金7500元，原审法院予以准许。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项之规定，判决：一、解除马幼芹与吕兆英、徐尚平签订的《房屋租赁合同》；二、吕兆英、徐尚平应于判决发生法律效力之日起十日内退还马幼芹保证金15000元和赔偿马幼芹装修损失66667元。案件受理费3444元，减半收取1722元，由吕兆英、徐尚平负担921元，马幼芹负担801元。宣判后，吕兆英、徐尚平不服，向本院提起上诉。请求撤销原判第二项，判决自己不退还保证金15000元，也不赔偿马幼芹的装修损失，且诉讼费由被上诉人马幼芹承担。其主要的上诉理由是：自己已经对房屋漏水进行了处理，并不会影响马幼芹的经营；且房屋本身刚装修好，自己并没有收取马幼芹的装修费，不应赔偿其损失。被上诉人马幼芹答辩称，原判认定事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉、维持原判。二审庭审中，徐尚平向本院提交了以下证据：1、收款收据两份，拟证明其为出租房屋漏水进行了整改；2、唐世平、邹学荣出具的《证明》三份，拟证明整改过后屋面不再漏水；3、照片，拟证明漏水的面积仅1个平方左右，不会影响马幼芹经营；4、发票两张，拟证明马幼芹欠缴电费的金额。上述证据经庭审质证，马幼芹认为：对证据1、2的真实性、合法性及关联性不予确认，证据3中仅有一张照片是马幼芹经营的餐厅，对其余照片的真实性不予确认，证据4与本案没有关联性。本院认为，上述证据1、证据3不能证明徐尚平主张的事实，不具证明力，本院不予采信；证据4与本案不具关联性，本院不予采信；根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条“证人应当出庭质证，接受当事人的质询”的规定，因唐世平、邹学荣未出接受质询，故本院对上述证据2也不予采信。经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点是吕兆英、徐尚平提供给马幼芹的房屋是否因存在质量瑕疵，导致马幼芹无法正常经营，以及吕兆英、徐尚平是否应当赔偿由此给马幼芹造成的损失。马幼芹在一审中提交的证据照片与视频内容显示，吕兆英、徐尚平向其提供的房屋存在漏水情况，导致其经营的火锅店无法正常营业。且吕兆英、徐尚平采取的在楼上搭建雨棚的整改措施并不能使房屋漏水情况得以彻底解决，马幼芹不能如约使用房屋，吕兆英、徐尚平应向马幼芹承担违约责任。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项“……合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，在涉案《房屋租赁合同》已经解除的情况下，吕兆英、徐尚平应当就马幼芹对剩余租赁期间内的房屋装修残值进行赔偿。故本院对其主张不赔偿马幼芹装修损失的上诉请求不予支持。由于双方在《房屋租赁合同》中明确约定“马幼芹向吕兆英、徐尚平支付15000元的履约保证金，该保证金在租期届满或双方合同终止，马幼芹腾退房屋和结清所有费用后，由吕兆英、徐尚平无息返还”，现涉案《房屋租赁合同》已经解除，吕兆英、徐尚平理应返还马幼芹向其支付的保证金。故本院对其主张不应返还保证金的上诉请求亦不予支持。综上所述，吕兆英、徐尚平的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审审判程序合法，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费1842元，由上诉人吕兆英、徐尚平负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄 寅审 判 员 余 杨代理审判员 胡 茜二〇一二年四月十九日书 记 员 冯帅军 关注公众号“”