（2011）金牛民初字第4417号
裁判日期: 2012-04-18
公开日期: 2014-12-08
案件名称
王正义与成都鸿谊房地产开发有限公司、成都庄森实业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市金牛区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王正义,成都鸿谊房地产开发有限公司,成都庄森实业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第一条
全文
成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2011）金牛民初字第4417号原告王正义。委托代理人何雪峰。被告成都鸿谊房地产开发有限公司。法定代表人喻洪津。委托代理人王小华，成都兴华中律师事务所律师。委托代理人舒静，公司员工。被告成都庄森实业有限公司。法定代表人黎平。原告王正义诉被告成都鸿谊房地产开发有限公司（以下简称鸿谊公司）、成都庄森实业有限公司（以下简称庄森公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2012年3月7日公开开庭进行了审理。原告王正义及其委托代理人何雪峰，被告鸿谊公司的委托代理人王小华、舒静到庭参加了诉讼，被告庄森公司经本院公告传唤未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告王正义诉称，原告与二被告于2002年12月23日签订商品房买卖合同，原告购买二被告开发的花圃路2号“花圃名居”*楼*号住房。原告按期付清了全部房屋价款211250元，至2003年元月房屋交付以后，于2007年7月6日，原告才办理得到房屋产权证书。但是至今二被告一直没有按照合同约定的内容为原告所购房屋办理国有土地使用权转移登记。经原告无数次催促，二被告总是以各种理由推诿，违反了双方合同约定，严重的侵害了原告的合法权益。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》中规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……，并提供必要的证明文件”。建设部《城市房屋权属登记管理办法》第六条也规定，“房屋权属登记应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权力主体一致原则”。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：商品房买卖合同约定或者〈城市房地产开发经营管理条例〉第三十三条规定的办理房屋所有权的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同或者赔偿损失的，应予支持。赔偿标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故原告诉至人民法院请求判令：1.二被告按照双方签订的商品房买卖合同约定，立即为原告办理国有土地使用权变更登记，以便原告取得房屋权属的国有土地使用证；2.二被告承担逾期办理房屋产权登记与土地使用权转移登记，至诉讼立案时的实际逾期天数向原告支付违约金的连带赔偿责任，违约金金额为房屋价款211250元×法定利率×实际天数1494天=94682元；3.本案诉讼费由二被告承担。被告鸿谊公司辩称，1.分户国土使用证至今无法办理并非被告不作为，而是由于另一被告庄森公司单方面将项目用地向银行抵押贷款，加之多重债务陷入诉讼造成的；2.原告提出的第二项诉讼请求的事实依据明显违背了客观事实，其主张违约金的标准既违反了合同约定，更不符合相关的法律规定；3.原告的诉讼请求已经超过了法定的诉讼时效，依法不应得到保护。被告庄森公司经法院公告传唤，未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。经审理查明，2002年12月23日，二被告与原告签订商品房买卖合同，约定将位于花圃路2号*楼*号房屋出卖给原告，建筑面积60.65平方米，房屋单价每平方米3483.1元，总金额211250元。该合同还约定二被告应当在2002年4月30日前将房屋交付给原告并在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向二被告支付了房款，二被告也向原告交付了房屋。2007年7月5日，原告取得了房屋产权证但至今未能取得国有土地使用证。上述事实有商品房买卖合同、房屋产权证等证据以及当事人陈述在案为凭，本院予以认定。本院认为，对被告提出的原告的诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩意见，房屋买卖中办理房地产权属转移登记是出卖人的主要义务，出卖人已经交付房屋但没有在合同约定的期限内办理权属转移登记不适用诉讼时效的规定，二被告因未能如期办理房地产权属登记而应承担支付违约金的义务，合同中并未约定违约金的支付期间且被告的违约行为一直在持续状态，故对被告的该项抗辩不予支持。原告与二被告签订的商品房买卖合同合法有效，本院予以确认。对鸿谊公司提出的房地产权属证书未能如期办理是因庄森公司导致的抗辩意见，本院认为这系二被告共同作为房屋出卖人之间的内部法律关系，不能对抗合同相对人，即本案原告。商品房买卖合同中约定二被告负有在交付房屋后365日内为原告办理房地产权属证书的义务，但二被告至今仍未能为原告办理国有土地使用权证且办理房屋产权证的办理也存在逾期情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故本院认为二被告应当依法继续履行为原告办理国有土地使用证的合同义务并支付违约金。关于违约金的计算依据问题，根据双方合同约定，二被告应按照已付房价款的1%向原告支付违约金，即211250元×1%=2112.5元。对原告提出的违约金约定过低，应根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的意见，本院认为根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本案已约定违约金，故对原告的该项主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，判决如下：一、成都鸿谊房地产开发有限公司、成都庄森实业有限公司应于本判决书生效之日起60日内为王正义办理位于金牛区花圃路2号*楼*号房屋（权12***29）的国有土地使用权证书。二、成都鸿谊房地产开发有限公司、成都庄森实业有限公司应于本判决书生效之日起15日内向王正义连带支付违约金2112.5元。三、驳回王正义的其他诉讼请求。案件受理费2268元，公告费560元，由成都鸿谊房地产开发有限公司、成都庄森实业有限公司连带负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 于 虹代理审判员 蔡敏敏人民陪审员 巫翼常二〇一二年四月十八日书 记 员 杨晓岚 更多数据：