（2011）鱼某初（一）字第1332号
裁判日期: 2012-04-18
公开日期: 2015-10-23
案件名称
麦××与刘××租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
柳州市鱼峰区人民法院
所属地区
柳州市
案件类型
审理程序
一审
当事人
麦××,刘××,柳州市××责任公司
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民 事 判 决 书（2011）鱼某初（一）字第1332号原告麦××。委托代理人陈××。被告刘××。委托代理人邓××。委托代理人韦甲。第三人柳州市××责任公司，地址：柳州市××号（综合楼）4楼3号，注册号：450203200003972。法定代表人王××。原告麦××与被告刘××租赁合同纠纷一案，本院于2011年9月26日立案受理后，依法追加柳州市××责任公司作为第三人参加诉讼。并组成由审判员章嵘担任审判长，人民陪审员郑敏琳、李婵参加的合议庭，于2012年4月5日公开开庭进行了审理。原告麦××的委托代理人陈××，被告刘××的委托代理人邓××到庭参加诉讼。第三人柳州市××责任公司经本院公告传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麦××诉称，2010年9月10日，原告与第三人签订《租赁合同》，由原告续租第三人所有的位于柳州市××号厂区房屋，续租租赁期间为2010年9月15日至2015年9月14日。合同签订后，双方按照约定履行合同。2011年7月12日，被告发通知给原告，称被告通过拍卖方式取得了原告所租赁的房屋，被告因房屋需要拆迁重建，根据《租赁合同》第十一条约定解除合同，限期原告在30日内搬离。被告在送达该通知时，不按照原告要求提交依法取得房屋产权的相关材料。2011年9月23日原告收到了被告收取租金的账号以及相关联系方式和地址，并支付了租金。但被告从2011年11月开始停电，为此原告自己购买发电机自行发电生产，这给原告造成了重大损失，目前诉争租赁房屋土地的性质依然是工业用地，土地使用权人仍然是本案第三人。原告认为，被告解除合同的通知没有法律依据，不符合合同约定，因此，依法应该确认该解除合同通知无效，故诉至法院，请求判令：1、依法确认被告2011年7月12日解除合同的通知无效；2、继续履行2010年9月10日签订的《租赁合同》；3、诉讼费用由被告承担。原告麦××对其主张的事实在举证期限内提供的证据有：1、个体工商户营业执照一份，证明原告的诉讼主体资格以及原告系租赁合同的当事人。2、2010年9月10日柳州市华某某清家具厂（原告）与第三人签订的租赁合同一份，证明被告通知解除合同是按照合同的第11条，但是本条解除合同条件不成就，被告解除合同的理由是房屋需拆迁重建。3、2011年7月12日通知一份，证明该通知是本案诉争的原因，并且被告通知房屋需拆迁的事实不存在，不符合合同约定的解除条件。4、（2011）鱼某初（一）字第1216号民事裁定书一份，证明因原告提供被告的身份有误，所以于2011年9月22日撤诉了，证明原告再行起诉没有超过法定确认解除合同通知无效的期限的规定。5、土地登记卡一份，证明据2012年3月29日所查，诉争房屋所占的土地仍然属于第三人。被告刘××辩称，一、根据《租赁合同》第六条约定，原告在租赁期间，拖延支付租金逾期10天的，出租方有权解除合同。自被告发出解除通知止，原告拖延支付租金已超过4个月，已构成根本违约，被告依据合同约定解除合同合法合理。二、2011年6月23日，柳州市规划局发《关于某某提供荣某某3号及周边部分土地规划设计条件的复函》给柳州市国土资源局，对荣某某3号的土地重新规划，该土地上的建筑物即将被拆迁。为配合政府政策，被告必须与原告解除《租赁合同》，方能将房屋交与政府拆迁。根据《租赁合同》第十一条的约定，出租人因不可抗拒政策性因素，可以在承租期满前解除合同，收回房屋。三、本案所涉房屋已于2010年1月9日被法院依法查封，而《租赁合同》的签订时间为2010年9月10日，根据法律规定，被依法查封的财产不能擅自处分，故该租赁合同是无效的合同。四、是谁停电以及是否停电原告并没有提供相应的证据，被告通过相应的合法手续取得了建筑物房产所有权，土地证正在办理中，原告称仍然是第三人也没有证据证实。综上，原告诉请无理，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告刘××为其辩解在在举证期限内提供的证据有：1、（2010）鱼执字第85-5号民事裁定书一份；柳州市三利拍卖有限责任某司拍卖成交确认书一份。该组证据证明被告通过拍卖取得荣某某3号（综合楼）1-4层的房屋所有权及土地使用权。2、房屋所有权证共四份，证明被告通过拍卖取得荣某某3号（综合楼）1-4层的房屋所有权。3、2011年2月28日被告向柳州市××（综合楼）××层房屋的承租户发出的通知一份，该通知是被告委托韦乙逐家逐户派送并粘贴在该栋楼房里，证明被告向原告告知其已通过拍卖取得荣某某3号（综合楼）1-4层的房屋所有权，并告知被告的联系方式。4、2011年5月3日水电费某收代缴的通知一份，该通知的送达方式与证据3一致，证明被告催告原告交纳水电费。5、2011年9月21日被告向柳州市华某某清家具厂发出的通知、国某某快专递详情单各一份，证明原告迟延交纳租金，被告向原告催交租金。6、2011年9月23日、10月13日农村信用合作社进账单（回单）各一份，证明原告经被告通知后才交纳的租金。7、关于某某提供荣某某3号及周边部分土地规划设计条件的复函（复印件）一份，证明柳州市××号已经进行了规划并因涉及市政改造即将被市政府征收的事实。第三人柳州市××责任公司未作陈述，亦未提供证据。本案在审理过程中，本院职权调取了以下材料：1、本院（2008）鱼某初（二）字第193号民事裁定书及其协助执行通某某各一份、送达回证二份；2、本院（2010）鱼执字第85号民事裁定书、柳州市中级人民法院（2010）柳市执摇评字第2-3号摇珠选定评估机构结果通某某、柳州市中级人民法院（2010）柳市执摇拍字第2-5号摇珠选定拍卖机构结果通某某各一份、2010年6月18日、2011年1月7日、2011年1月25日拍卖公告；3、本院（2010）鱼执字第85-1号民事裁定书、协助执行通某某、查封回执及其送达回证各一份；4、本院（2010）鱼执字第85-4号民事裁定书、协助执行通某某及其送达回证各一份。经开庭质证，原告对被告提供的证据1、2、5、6的真实性没有异议，但对证据1，认为在2011年10月24日原告签收证据之前从未见过该两份材料，之前被告也未告知原告；对证据5，对该通知的内容“再次发函催告”不是事实，原告收到通知以后知道了被告收取租金的账号后于2011年9月23日已足额支付全部租金，根据该份通知被告同意承受该合同的权利和义务，并且通知原告按照租赁合同的约定缴纳租金，说明在2011年9月21日双方已经达成了合意要继续履行租赁合同。对证据3、4，原告认为从未收到该份通知。对证据7，因该份证据是复印件，无法确认其真实性，且规划设计条件并不等于拆迁及征用，虽有规划，也不能达到被告的证明目的，因此，被告按照拆迁重建的事由来解除合同是没有任何根据的，被告称需要拆迁，其应提供政府部门的相关文件。被告对原告提供的证据1、2、3、4、5的真实性没有异议，但对证据5，认为由于该地块是于2011年才通过拍卖取得，土地证正在办理中，未来得及变更，故该登记卡上显示的仍然是原始的登记内容，与现在的事实不符。对本院调取的证据，原、被告均无异议。但原告认为由于拍卖的时候未通知承租人，导致原告作为承租户丧失了优先购买权。被告则认为法院在拍卖的时候是依法公开竞卖的，该拍卖是按照法律程序进行的。本院对上述当事人均无异议的证据予以认定，对上述能否支持双方各自主张的证明目的的证据，本院结合案件情况予以参考。综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告系柳州市华某某清家具厂业主。2010年9月10日，原告与第三人签订《租赁合同》，由原告租用第三人所有的位于柳州市××号厂区房屋，租赁期限五年（自2010年9月15日起至2015年9月14日止），月租金2500元，合同第六条约定，原告在房屋租用期间如有逾期10天不交租金的，出租方有权终止合同。第十一条约定，出租方因不可抗拒政策性因素（如债权债务转移、拍卖等），在承租方租期未满中途提出收回租赁场地时，应提前30天书面通知承租方，承租方接通知后应配合出租方清空场地。因第三人拒不履行已经发生法律效力的本院（2008）鱼某初（二）字第193号判决书、柳州市中级人民法院（2009）柳市民一终字第177号民事判决书、（2010）柳市民再字第40号民事判决书所确定的义务，本院于2010年1月9日、2010年10月17日依法查封了第三人所有的位于柳州市××（综合楼）××层房屋的房屋产权及土地使用权。本院于2010年1月7日作出（2010）鱼执字第85号民事裁定书，裁定拍卖或变卖被执行人柳州市××责任公司所有的位于荣某某3号（综合楼）1-4层的房屋，以清偿债权。被告通过拍卖取得了柳州市××号1-4层房屋的产权及土地使用权。被告称其多次通知上述房屋的承租户与其签订新的租赁合同，如不再续租的于2011年3月31日前搬离，承租期尚未届满的，从2011年3月1日起租金交付给被告。原告称未收到。2011年7月12日，被告发通知给原告，称因该房屋需拆迁重建，因此，根据《租赁合同》第十一条的约定，解除与原告签订的租赁合同，要求原告在接到本通知之日起30天内搬离，将房屋交回给被告。2011年9月21日被告再次发出通知给原告，要求原告于2011年9月30日前将2011年3月至9月的租金共计17500元汇入被告农行柳州分行的帐号。原告在接到此通知后，已于2011年9月23日支付了租金给被告。因原告不同意解除租赁合同，故诉至本院，提出前述请求。本案在审理过程中，本院依法追加柳州市××责任公司作为第三人参加诉讼，第三人因下落不明，本院于2011年12月31日依法发出公告，限第三人自公告之日起六十日内到本院应诉，公告期届满，第三人仍未到庭应诉，本院依法缺席审判。本院认为，综合原、被告双方的分歧意见，本案的争议焦点是：原告与第三人签订的租赁合同是否合法有效？原告的诉讼请求能否得到支持？对争议焦点，本院认为，2010年9月10日，原告与第三人签订《租赁合同》时，租赁标的物即柳州市××号厂区已被本院依法查封。查封期间，第三人未经本院许可，擅自出租被查封的房产，故该租赁合同系无效合同，对被告不具有法律约束力。2010年2月，被告通过拍卖方式取得产权后，原告仍继续占有、使用柳州市××号厂区没有依据，现被告已表示不愿意与原告继续履行合同，原告以其实际履行交纳租金的义务作为抗辩，主张《租赁合同》应继续履行，有悖法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，判决如下：驳回原告麦××的诉讼请求。案件受理费人民币200元（原告已预交），由原告麦××负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长 章 嵘人民陪审员 郑敏琳人民陪审员 李 婵二〇一二年四月十八日书 记 员 陈文泉 百度搜索“”