（2012）锦江民初字第5号

裁判日期: 2012-04-18

公开日期: 2014-05-09

案件名称

赵某某与于某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

成都市锦江区人民法院

所属地区

成都市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵雯婷,于贤春

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第八条第一款，第九条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十二条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十四条，第二十七条

全文

成都市锦江区人民法院民事判决书（2012）锦江民初字第5号原告赵雯婷。委托代理人赵亮，四川广都律师事务所律师。被告于贤春。委托代理人李成林，四川发现律师事务所律师。原告赵雯婷诉被告于贤春房屋买卖合同纠纷一案，本院2011年11月7日立案受理后，依法由审判员王发广适用简易程序于2011年12月16日、2012年3月2日公开开庭进行审理。原告赵雯婷及委托代理人赵亮，被告于贤春及委托代理人李成林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵雯婷诉称，其与于贤春于2010年10月31日签订了一份《房屋转让意向协议》和《预约合同》，约定：1、房屋转让价为650000元，赵雯婷在签订预约合同公证当日支付给于贤春第一笔房价款为180000元。2、房价尾款470000元，于贤春同意由赵雯婷通过按揭购买的方式支付。3、于贤春承诺在收齐第一笔房价款后的30日内向银行提出按揭申请，并在银行通知的时间内负责结清银行按揭尾款及注销抵押登记。于贤春应在取得注销抵押登记后的产权证7日内通知赵雯婷签订正式的房屋买卖合同，并配合赵雯婷前往赵雯婷的按揭银行办理按揭贷款手续和通过银行审查并签订贷款合同后，前往房管局办理过户手续。于贤春不得中途反悔，拒绝签订正式的房屋买卖合同。合同签订后，赵雯婷按照合同约定于2010年11月1日给付于贤春第一笔房价款180000元，赵雯婷履行了合同义务，并在此后按照合同约定对该房屋进行了装修，且已经入住该房至今。然而于贤春在收到赵雯婷的第一笔房价款后，于贤春向其贷款银行结清了银行按揭尾款及注销了抵押登记后，未按照合同约定在七日内通知赵雯婷和中介方签订正式的买卖协议。赵雯婷请求判令：1、于贤春立即将房屋过户给赵雯婷；2、于贤春向赵雯婷支付违约金100000元。被告于贤春辩称，1、于贤春在房屋买卖过程中一直在积极履行合同。于贤春在2011年1月28日前按照合同约定结清了银行按揭尾款及注销了抵押登记。2011年5月28日，在中介机构的协调下，于贤春特委托好友冉龙平代为办理该房屋的相关转让手续。2、赵雯婷在履约过程中存在重大违约行为，已严重违反了《预约合同》，也严重违反了我国相关金融制度。赵雯婷利用欺骗冉龙平所签的三份空白文件，擅自改变了房屋的买受人，并改变了相关金额，使其金额远远超过了实际支付的金额。3、由于赵雯婷的重大违约行为，于贤春行使解除《预约合同》的行为理应得到支持。赵雯婷恶意不履行合同，且其行为也表明其不能履行自己的义务，于贤春于2011年7月15日委托四川发现律师事务所发出《律师函》正式通知赵雯婷解除《预约合同》，赵雯婷已于2011年7月16日签收。赵雯婷在收到解除通知三个月后才提起诉讼要求继续履行合同，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，不应得到支持。4、赵雯婷主张的违约金请求没有法律依据。于贤春在整个房屋买卖过程中均在积极履行合同，不应承担任何形式的违约金，且该违约金数额也明显过高，赵雯婷在此过程中不存在任何损失。原告、被告的举证、质证及本院的认证情况：一、原告赵雯婷提供的证据材料：1、于贤春与房地产开发商签订的《商品房买卖合同》，拟证明于贤春享有该房的所有权。于贤春对此项证据材料无异议，本院予以确认。2、《房屋转让意向协议》及收据，拟证明赵雯婷与于贤春于2010年10月31日签订《房屋转让意向协议》，合同约定该房屋转让价为650000元，定金10000元在协议签订当日支付。赵雯婷已支付给于贤春定金10000元。于贤春对此项证据材料的真实性有异议，认为协议第十六条属于事后添加，且其没有收到10000元定金，赵雯婷将此款交给了四川伊诚地产经纪有限公司（原四川伊甸城不动产经纪有限公司，以下简称中介机构）。于贤春认为《房屋转让意向协议》部分内容系赵雯婷擅自添加，本院要求于贤春提交其持有的《房屋转让意向协议》，但于贤春未提交。本院认为于贤春虽认为《房屋转让意向协议》部分内容系赵雯婷私自添加，但未提交其持有的合同证明其质证意见，故本院对其质证意见不予采纳。本院对此项证据材料予以认定。3、《预约合同》，拟证明合同约定购房款为650000元，尾款采取按揭方式支付，且合同确定双方是约定解除权。于贤春对此项证据材料无异议，本院予以确认。4、物业交割单，拟证明2010年10月31日于贤春将房屋交给赵雯婷使用。于贤春对此项证据材料无异议，本院予以确认。5、2010年10月31日出具的收款凭证，拟证明赵雯婷已经按时支付了中介费。于贤春对此项证据材料的关联性有异议，不予质证。本院认为此项证据材料属于赵雯婷与中介机构之间的法律关系，与本案事实认定无直接关联，本院不予认定。6、2010年11月1日《收条》，拟证明赵雯婷向于贤春支付了位于成都市锦江区观音桥街55号交大绿岭3栋2单元3405号房的首付款170000元。于贤春对此项证据材料无异议，本院予以确认。7、房屋信息摘要，拟证明于贤春在2011年1月28日在房屋管理局领取了房屋产权证。于贤春对此项证据材料无异议，其在取得房屋所有权证后联系了赵雯婷和中介方。本院对此项证据材料予以确认。8、中介机构2011年10月22日出具的《证明书》，拟证明赵雯婷购买房屋的余款在于贤春取得房屋产权证后支付，且证明于贤春未按合同约定在规定时间内通知赵雯婷，并拒绝签订房屋买卖合同，于贤春没有按照合同约定履行通知义务构成违约。于贤春对此项证据材料的真实性、合法性有异议，单位非适格证人，未出庭作证，中介方在房屋买卖中存在利益关系。本院将结合本案事实对此进行认定。二、被告于贤春提供的证据材料：1、成都市蜀都公证处《公证书》，拟证明于贤春与赵雯婷经平等协商签订《预约合同》，是双方的真实意思表示。赵雯婷对此项证据材料无异议，本院予以确认。2、伊甸城物业交割单，拟证明于贤春向赵雯婷交付房屋。赵雯婷对此项证据材料无异议，本院予以确认。3、结清证明，拟证明于贤春在工行金牛支行住房按揭贷款金额为290000元，已于2011年01月19日结清贷款全部本息。赵雯婷对此项证据材料无异议，本院予以确认。4、注销合同备案按揭信息申请，拟证明于贤春已将工行成都金牛支行贷款本息还清，解除抵押，已向成都市房屋管理局申请注销房屋合同备案的按揭信息。赵雯婷对此项证据材料的真实性有异议，认为只是复印件。本院认为此项证据材料系复印件，本院不予确认。5、履约（定期结清尾款）通知书，拟证明于贤春于2011年1月28日办理完产权证书，通知原告和中介方。且通知原告于2011年2月28日前结清全部尾款否则被告将予以终止合同。赵雯婷认为其没有收到过此份通知书，并认为此份通知书正好证明于贤春违约的事实。本院认为，于贤春未向本院举证证明赵雯婷收到过此份通知书，故对此项证据材料本院不予确认。6、快递单，拟证明赵雯婷在2011年3月收到预约合同和房屋转让意向协议。赵雯婷认为此项证据材料与本案无关，不予质证。本院认为此项证据材料对本案争议的事实认定无直接关联，本院不予认定。7、成都市蜀都公证处《公证书》、赵雯婷于2011年7月11日出具的申明、于贤春出具的申明，拟证明于贤春委托冉龙平积极履行合同，但赵雯婷恶意欺骗冉龙平签了三份空白合同（包括合同、收据、申明），并证明于贤春反对赵雯婷擅自改变房屋买受人。赵雯婷对公证书的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该证据与本案无关；对赵雯婷申明的真实性无异议，认为可以证明于贤春在取得房产证大半年后才找到赵雯婷协商过户，且证明于贤春同意赵雯婷的父亲可以贷款购房；对于贤春申明的真实性、合法性、关联性有异议，认为不属于证据。本院认为，根据原告赵雯婷的起诉，其并未要求将房屋变更登记给其父。故此项证据材料仅能说明双方在履行合同过程中曾对变更合同的事项进行协商的事实。8、成都市成华区公证处《公证书》及律师函及快递查询单，拟证明于贤春委托律师向赵雯婷发出解除合同的通知。赵雯婷对此项证据材料的真实性无异议，虽然快递上的签名非赵雯婷本人所签，但赵雯婷已收到该通知。本院对此项证据材料予以确认。根据上述证据，本院对本案的事实作如下认定：2007年10月16日，于贤春与成都交大房产双流置业有限公司签订《商品房买卖合同》，于贤春以按揭方式购买了位于成都市锦江区观音桥街55号交大绿岭3栋2单元34楼3405号房屋。2010年10月31日，买方赵雯婷、卖方于贤春及中介机构签订《房屋转让意向协议》，约定：于贤春将坐落在成都市锦江区观音桥街55号交大绿岭3栋2单元34楼3405号房屋（建筑面积87.16平方米）转让给赵雯婷，转让价为650000元。付款方式为：合同签订当日，赵雯婷向于贤春交付定金10000元，于贤春签收后转交给经纪方托管，由经纪方给于贤春出具收据；赵雯婷在做完预约合同公证当日向于贤春支付首付款170000元，作为于贤春结按（提前还贷）所用，于贤春承诺在收到此首付款后30日内向贷款银行提交还贷申请，并在接到贷款银行通知后10日内办理完毕还贷手续，承担相关费用，并将结清证明等相关文件交于开发商用于办理产权证书。待取得初始房屋所有权证后3个工作日内，于贤春须通知经纪方或赵雯婷办理贷款手续及过户相关手续（于贤春取得初始房屋所有权证的时间以该房屋所建开发商通知领取产权证日期为准），不得中途反悔，拒绝签约。在做完预约合同公证当日内，于贤春将该房屋交付给赵雯婷，并负责结清交房之前该房屋的水电气、物管费及其他有关该房屋的使用费，双方应在《物业交割单》上签字确认。于贤春不能按本协议约定将该房屋出售给赵雯婷，或因违约而无法将该房屋出售给赵雯婷的，须向赵雯婷支付该房屋转让价20%的违约金。于贤春逾期交房，或未能按时履行本协议约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋转让价的5‰向赵雯婷支付违约金。在协议的约定的其他事项中约定，若买方赵雯婷不能办理贷款则由其父赵建华代为办理贷款，产权人由赵雯婷变更为赵建华。《房屋转让意向协议》签订同日，赵雯婷向于贤春给付定金10000元，于贤春在《房屋转让意向协议》上出具收据，确认收到赵雯婷按本协议规定交来定金10000元。同日，赵雯婷和于贤春签订《预约合同》，约定：双方均保证对此合同约定的房屋转让价款、付款的方式及过户时间的约定、过户登记手续的办理及相关费用的承担、违约责任的约定、违约赔偿的金额等内容不得单方面作出任何变更，该房屋的转让价款为650000元，第一笔房价款180000元赵雯婷已经支付10000元，在签署此预约合同的当日内再行向于贤春支付170000元，房价余款470000元由赵雯婷以按揭购买的方式支付给于贤春（于贤春同意尾款由赵雯婷以按揭贷款购房的方式支付。届时如果赵雯婷的贷款金额不足以支付房价尾款，则赵雯婷承诺将在房屋交易过户前以现金、汇款或者转账支付的方式补足差额；如果赵雯婷无法办理贷款则赵雯婷承诺在合同约定的过户时间内，由双方共同前往房产管理部门领取赵雯婷名下产权证的当日内，赵雯婷以现金、汇款或转账给付于贤春房价尾款）；于贤春承诺在收齐第一笔房价款后三十日内向贷款银行提出结按申请，于贤春应在取得注销抵押登记后的产权证7日内通知赵雯婷签订正式房屋买卖合同，赵雯婷应在接到于贤春通知后的15日内配合于贤春签订正式房屋买卖合同及备齐贷款所需的全部资料，双方约定在于贤春取得注销抵押登记后的产权证后，双方应各自备齐办理房屋过户及贷款手续所需的资料共同前往赵雯婷的贷款银行办理按揭贷款手续，并在赵雯婷的贷款银行审查其贷款资信并通过及签订贷款合同后，由双方共同前往房管局办理产权过户手续，将该房屋过户给赵雯婷。《预约合同》第六条约定，如于贤春违约，赵雯婷有权解除合同或要求对方继续履行合同；如合同被赵雯婷解除，于贤春应退还对方支付的全部购房款；并应向赵雯婷支付违约金人民币130000元整，给赵雯婷造成经济损失的，于贤春仍应予以赔偿（包括但不限于：赵雯婷支付的房屋装修费用或于贤春将房屋恢复原状的费用、诉讼费、鉴定费、评估费、律师费等），其中约定：于贤春取得该房屋产权后拒绝转让给赵雯婷，包括拒绝签订正式转让合同及不按照合同约定时间内协助赵雯婷办理过户登记手续及其他任何拒绝转让的情形，视为于贤春违约。《预约合同》其他内容与《房屋转让意向协议》基本一致。2010年11月1日，成都市蜀都公证处出具了（2010）川成蜀证内民字第49956号公证书，对上述《预约合同》进行了公证。同日，于贤春向赵雯婷出具收条，载明收到赵雯婷交来购买成都市锦江区观音桥街55号交大绿岭3栋2单元34楼3405号房首付款170000元。同日，于贤春将成都市锦江区观音桥街55号交大绿岭3栋2单元34楼3405号房屋交付给赵雯婷，赵雯婷装修后实际居住在该房屋内。2011年1月19日，工行金牛支行个人客户业务科出具《结清证明》，载明：于贤春于2011年1月19日结清贷款全部本息。2011年1月28日，于贤春领取成都市锦江区观音桥街55号交大绿岭3栋2单元34楼3405号房屋的产权证（权1763453）。2011年7月15日，四川发现律师事务所李成林接受于贤春的委托，以国内特快专递邮件形式向赵雯婷发出川发律（2011）函字第071号律师函，函告：于贤春按照合同约定及时通知了赵雯婷及中介机构，并向中介机构提交了齐备的资料，但由于赵雯婷自身的原因，一直未能办理按揭手续，在于贤春的多次催告之下，也没能付清房屋尾款及签订正式的房屋买卖合同；2011年5月28日，在中介机构的协调下，赵雯婷承诺在2011年6月30日以前结清全部尾款，但至今没有结清。李成林律师认为，赵雯婷的行为已经严重违反了双方签订的《预约合同》的约定，由于赵雯婷的严重违约行为，于贤春有权解除该《预约合同》，并追究赵雯婷的违约责任。李成林根据于贤春的授权，通知赵雯婷：解除2010年10月31日签订的房屋买卖《预约合同》；在2011年7月25日前搬离成都市锦江区观音桥街55号交大绿岭3栋2单元34楼3405号房屋。2011年8月1日，成都市成华公证处出具了（2011）成华民证字第1691号《公证书》，对上述《律师函》、《国内特快专递邮件详情单》进行了公证。另查明，2011年6月4日于贤春向冉龙平出具委托书，委托冉龙平代为办理本案讼争房屋买卖等有关事宜。赵雯婷与冉龙平就将该房的买受人变更为其父赵建华进行了协商，但未达成一致意见。本院认为，赵雯婷和于贤春签订《房屋转让意向协议》和《预约合同》，就本案讼争房屋的买卖达成了一致协议。该买卖合同关系符合法律规定，系有效合同。买卖合同成立后，双方均应按合同约定履行自己的义务。赵雯婷按约履行了给付定金10000元及首付款170000元的义务；于贤春收到款项后，按约将房屋交付给赵雯婷，赵雯婷装修后实际使用。因本案讼争房屋系于贤春以银行按揭贷款购买，设置了抵押权，当时尚未办理产权证。根据合同约定，于贤春应及时办理结按手续，解除抵押权，并办理房屋产权证。于贤春应在取得注销抵押登记后的产权证七日内通知赵雯婷签订正式房屋买卖合同，赵雯婷应在接到于贤春通知后的15日内配合于贤春签订正式房屋买卖合同及备齐贷款所需的全部资料，双方约定在于贤春取得注销抵押登记后的产权证后，双方应各自备齐办理房屋过户及贷款手续所需的资料共同前往赵雯婷的贷款银行办理按揭贷款手续，并在赵雯婷的贷款银行审查其贷款资信并通过及签订贷款合同后，由双方共同前往房管局办理产权过户手续，将该房屋过户给赵雯婷。2011年1月28日于贤春领取了房屋产权证书，即应在2011年2月4日之前通知赵雯婷签订正式房屋买卖合同。于贤春并未举证证明其曾向赵雯婷发出相应通知，至今双方未签订正式房屋买卖合同，于贤春存在过错行为。于贤春辩称，赵雯婷利用欺骗冉龙平所签的三份空白文件，擅自改变了房屋的买受人，并改变了相关金额，使其金额远远超过了实际支付的金额，赵雯婷在履约过程中存在重大违约行为，已严重违反了《预约合同》，也严重违反了我国相关金融制度。本院认为，根据《房屋转让意向协议》中其他事项的约定，若买方赵雯婷不能办理贷款则由其父赵建华代为办理贷款，产权人由赵雯婷变更为赵建华。后虽然赵雯婷与于贤春的委托人协商过变更买方的意向，但双方未达成一致协议，双方仍应按照原约定继续履行；且赵雯婷在本案中也要求于贤春向其履行义务，故于贤春以赵雯婷欺骗冉龙平签订变更合同，存在重大违约行为的辩称理由无相应事实依据，本院不予采纳。于贤春辩称其已向赵雯婷发出解除合同的通知，而赵雯婷未在法定期间内提出确认解除合同的诉讼，故本案房屋买卖合同已经解除。本院认为，合同一经成立就具有法律效力，当事人双方必须严格遵守，适当履行，不得擅自变更或解除，合同解除应以具备法定或约定的条件为必要。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据上述条款规定，当事人行使合同解除权，必须符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的情形。在本案中，于贤春与赵雯婷所签订的《预约合同》第六条对解除合同的条件进行了约定。根据本院查明的事实，于贤春违反了《预约合同》第六条第一款第二项的约定，于贤春取得该房屋产权后未与赵雯婷签订正式转让合同，赵雯婷依约享有解除《预约合同》的权利。按照《预约合同》的约定，并未赋予违约方于贤春合同解除权，故于贤春不享有约定解除权。根据《合同法》第九十四条规定的法定解除条件，本案不存在法定解除的情形。于贤春辩称的赵雯婷恶意不履行合同，且其行为也表明其不能履行自己的义务，本院认为，于贤春的此项辩称理由无相应事实依据，本院不予采纳。于贤春辩称，其于2011年7月15日委托四川发现律师事务所发出《律师函》正式通知赵雯婷解除《预约合同》，赵雯婷已于2011年7月16日签收。赵雯婷在收到解除通知三个月后才提起诉讼要求继续履行合同，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，不应得到支持。本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定的“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”，此条规定只能适用于依法定解除或当事人之约定中享有解除权的一方行使解除权的情况，本案中于贤春并不享有合同解除权，不能解除合同。故于贤春委托四川发现律师事务所发出《律师函》单方解除《预约合同》的行为，不能产生解除《预约合同》的效力。根据于贤春与赵雯婷所签订的《预约合同》第六条约定，于贤春构成违约的，赵雯婷有权解除合同或要求于贤春继续履行合同，故本院认为，赵雯婷请求判令于贤春将讼争房屋过户给赵雯婷，本院予以支持。赵雯婷请求判令于贤春给付违约金100000元，本院认为，依于贤春与赵雯婷所签订的《预约合同》第六条，于贤春取得房屋产权后拒绝转让给赵雯婷的，视为于贤春违约，赵雯婷有权解除合同或要求于贤春继续履行合同；如合同被赵雯婷解除，于贤春应退还对方支付的全部购房款；并应向赵雯婷支付违约金人民币130000元整，给赵雯婷造成经济损失的，于贤春仍应予以赔偿（包括但不限于：赵雯婷支付的房屋装修费用或于贤春将房屋恢复原状的费用、诉讼费、鉴定费、评估费、律师费等）。根据上述约定，如于贤春违约，赵雯婷可以要求于贤春继续履行合同，于贤春还应支付违约金130000元。在本案中，赵雯婷要求于贤春支付违约金，符合双方《预约合同》的约定，但根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条关于“当事人通过抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”的规定，于贤春辩称该违约金过高，认为赵雯婷在房屋买卖过程中不存在任何损失。于贤春已按《房屋转让意向协议》约定于2010年11月1日将成都市锦江区观音桥街55号交大绿岭3栋2单元34楼3405号房屋交付给赵雯婷，赵雯婷也未举证证明其存在其他损失，故赵雯婷主张于贤春支付100000元违约金过分高于造成的损失，本院予以适当减少。根据本案情况本院酌情裁定于贤春应给付赵雯婷违约金30000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条（条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告于贤春应于本判决发生法律效力之日起十五日内配合原告赵雯婷将位于成都市锦江区观音桥街55号交大绿岭3栋2单元34楼3405号房屋的房屋产权变更登记在原告赵雯婷名下。二、于贤春应于本判决发生法律效力之日起十日内支付赵雯婷违约金30000元。三、驳回赵雯婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2300元，减半收取1150元，保全费3020元，两项合计4170，由被告于贤春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员　王发广二〇一二年四月十八日书记员　扎西央青搜索“”