（2011）云城法民初字第1039号

裁判日期: 2012-04-18

公开日期: 2019-09-04

案件名称

梁家华与陈勇攀、陈仕明租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

云浮市云城区人民法院

所属地区

云浮市

案件类型

民事案件

审理程序

民事一审

当事人

梁家华；陈勇攀；陈仕明；陈继东

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第四十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第四十四条第二款；《中华人民共和国合同法》:第二百一十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第六十四条第一款

全文

云浮市云城区人民法院民事判决书（2011）云城法民初字第1039号原告梁家华，男，1992年12月6日出生，汉族，住云浮市云城区。委托代理人陈资长，广东广鑫律师事务所律师。委托代理人邹梅健，广东广鑫律师事务所律师。被告陈勇攀，男，1979年1月11日出生，汉族，住云城区。委托代理人梁家栋，广东翔浩律师事务所律师。委托代理人余巧怡，广东翔浩律师事务所法律工作者。被告陈仕明，男，1959年5月5日出生，汉族，住云浮市云城区。被告陈继东，男，1971年10月5日出生，汉族，住云浮市云城区。原告梁家华诉被告陈勇攀、陈仕明、陈继东租赁合同纠纷一案，本院于2011年11月15日受理后，依法组成合议庭，分别于2011年12月8日、2012年3月14日公开开庭进行了审理。原告梁家华及其委托代理人邹梅健、被告陈勇攀及其委托代理人余巧怡、被告陈仕明、陈继东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁家华诉称：2009年3月，被告陈勇攀与被告陈仕明、陈继东签订了《农村土地租赁协议》，双方约定：“被告陈仕明、陈继东将位于云城区土门管理区崩冲石场及鱼塘出租给被告陈勇攀，租赁期为20年，并将石场现有的养鸭场建筑物及设备转让给陈勇攀。”2010年6月，原告与被告陈勇攀签订了《转让协议》，陈勇攀将上述《农村土地租赁协议》中的石场、鸭场及鱼塘转租给原告，鸭场内设备以7万元价格转让给原告。在签订转让合同后，被告（及合同所涉及土地的村委）以各种借口将该合同约定范围内的土地进行了破坏、变造，致使原告经营目的无法实现。经原告调查发现，三被告签订的《合同》中所涉及的土地，被告陈仕明、陈继东并没有完整的土地承包经营权。陈勇攀在明知陈仕明没有承包经营权的情况下，隐瞒事实，在没有得到该土地村集体及村民会议的同意下，将合同所涉土地的承包经营权及地上的鸭棚等财物转让给原告。为此，原告认为：一、原告不是该土地的集体经济组织的村民，原告与被告陈勇攀签订的转让合同没有经过该村村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，依法应当认定为无效。二、陈仕明对涉案土地没有完整的承包经营权，根据《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。据此即使认定被告之间签订的合同属于效力待定，但由于原告在向村委咨询该项事宜时，村委对原告的要求不予理睬，同时被告以各种借口将该合同约定范围内的土地进行破坏，被告及村委已经以其实际行动表明其不追认陈仕明的该项处分行为。鉴此陈仕明将土地承包给陈勇攀的行为，依法应认定为无效，陈勇攀将该无效合同转让给原告，同样属于无效的行为。三、在未经原告同意下，陈仕明及村委以村委回收土地等为借口，直接对涉案土地进行擅自的推平、堆填工作，直接致使所涉土地的范围以及其中对原告生产经营有至关重要的鱼塘面积发生变化，而变化后的土地状况根本不能满足原告的生产经营需求，导致合同目的无法实现。被告的行为已违反了《农村土地承包法》所规定的强制义务，属于实质违约，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。综上所述，因陈勇攀、陈仕明的共同行为，造成合同无效，致使原告已经投资的费用及生产资料不能实际用于生产经营，发生了实际损失，依法应由被告赔偿。根据《民法通则》第一百三十条及《侵权责任法》第八条的规定，陈勇攀、陈仕明的共同行为造成原告的损害，应当承担连带责任。据此，原告向法院请求判令：一、确认原告梁家华与被告陈勇攀签订的《转让合同》无效。二、被告陈勇攀返还原告支付的原合同款项70000元，并支付原告因合同无效所造成的损失30000元。三、被告陈仕明、陈继东对被告陈勇攀支付原告30000元的义务承担连带责任。本案诉讼费由被告负担。被告陈勇攀辩称：本案是家庭承包地出租流转，是属于被告陈仕明、陈继东的家庭承包经营地，根据《土地承包法》第三十二条、第三十三条、第三十九条规定，陈仕明、陈继东有权以出租、转让等流转方式将该土地出租给陈勇攀，这种流转不需要集体经济组织三分之二以上村民同意，《土地承包法》第三十七条规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”根据广东省高级人民法院《关于审理农村土地承包合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十二条规定，流转合同的受让人已实际耕作承包两个月以上，且有证据证明发包方对此知道或应当知道的，在两个月内不予表态的，视为发包方同意；第十三条规定，以转让方式流转土地承包经营权一年以上，发包方未表示不同意见的，应视为发包方同意，更何况本案是出租的方式。三被告于2009年3月6日签订《土地租赁协议》，土门村委和村民从来也没有表示过异议，于2010年6月10日，陈勇攀与梁家华签订《转让协议》，陈仕明、陈继东亦表示同意，陈仕明也在该《转让协议》上签名。原告在土地上种植和养殖已超过一年，土门村委也未表示不同意，视为同意流转，因此，上述协议都符合法律规定，是有效合同。另外，陈仕明和陈继东有山权证和村委证明涉案土地是其家庭承包地，村集体亦没有主张该土地不是两人的。至于原告在经营期间与第三人发生的法律关系，是另一个法律关系，与本案无关，不影响流转合同的效力。陈勇攀与梁家华签订《转让协议》时，就已经将与陈仕明和陈继东签的《土地租赁协议》权利和义务告知梁家华，并将该协议交给梁家华，陈勇攀的义务已履行完毕。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告陈仕明辩称：同意被告陈勇攀的答辩意见。被告陈继东辩称：同意被告陈勇攀的答辩意见。经审理查明，2009年3月6日，陈仕明、陈继东（甲方）与陈勇攀（乙方）签订了一份《农村土地租赁协议》，约定甲方将位于云城区土门管理区崩岗冲石场土地及鱼塘出租给乙方，石场上现有养鸭建筑物及设备如鸭棚、办公室、雏鸭温室、清水泵等一切设备，以51000元的价格转让给乙方；租赁期限为20年，租金为每年1500元等。2010年6月10日，陈勇攀（甲方）与梁家华（乙方）签订了一份《转让协议》，约定：一、甲方将位于云城区土门管理区崩岗冲石场鸭场及鱼塘转让给乙方。二、现有养鸭建筑物及设备如：鸭棚、办公室、雏鸭温室、清水泵、叉车、鸭针、切嘴机、列车大称、铁网、喷雾等一切设备，以70000元的价格转让乙方。三、甲方已签订的土地租赁合同及土地使用以一并转让给乙方。（注：鸭场租赁期为：2010年8月10日至2029年3月31日止。）四、转让鸭场付款方式：分三期付款，第一期在签订本协议时付订金8000元，第二期在2010年8月10日前支付42000元，第三期在2010年9月1日前支付20000元。在乙方支付完款项后，此鸭场与甲方无任何关系，如乙方违约甲方可以不退还订金，如甲方违约订金予以双倍奉还。陈仕明在该《转让协议》的下方签上“证明人：陈仕明。”又在陈仕明、陈继东与陈勇攀签订的《农村土地租赁协议》下方注明“同意转让给梁家华陈仕明2010年610日。”协议签订后，陈勇攀依约将石场鸭场、鱼塘等交给梁家华使用，收取转让款70000元，租金由梁家华直接交给陈仕明；陈继东称是将设施转让给陈勇攀，因其出租的土地较少，也没有计较租金，没有收取任何租金，租金是陈仕明收取。2011年9月左右，云城区云城街土门村委对租赁场所中的鱼塘的一部分推平、填土，平整成一条道路。原、被告均确认道路是由村委建设的，被告均没有参与推填，但原告称是陈仕明收取了村委的鱼塘补偿款后同意村委填鱼塘的，陈仕明确认收取了村委补偿款1000多元。本院根据原告的申请，组织当事人到达租赁场所进行现场勘验，陈仕明、陈继东称，租赁标的物中，陈继东出租的场地是鸭场的温室，其余的出租场地均是属陈仕明的；当事人均确认除了鱼塘以外，其他地方均没有损坏，鱼塘面积原有200平方米左右，现被填埋后减少了100平方米左右，后来在鱼塘的左右两边挖大了共40平方米左右。对于挖大的部分，梁家华表示左边原来是沉池，沉池是租赁范围，现沉池被挖成鱼塘，遭到破坏，无法实现排污功能，陈仕明则认为沉池只是同意免费给陈勇攀使用，不属出租范围，与原告无关。对于当事人争议的出租场地的使用权问题，原告称其经营期间没有人来阻挠其经营，但村委曾口头对经营权提出异议，原告没有提供证据证明该主张。云城区云城街土门村委出具证明，均盖章确认，分别载明：1、陈仕明遗失崩岗冲自留山权证，右边陈乃强、左边陈仕，上至山顶、下至山脚；2、土门村委崩岗冲石场鸭场是塘冲村村民陈乃荣位于崩岗的自留山山脚，四至为右至陈乃光自留山，左至陈仕卓自留山，下至山脚，上至山顶，陈继东是陈乃荣的第四个儿子；3、证明时间为2011年11月21日，证明人为张森容，内容为本管理区同意云城区土门管理区崩岗冲石场鸭场及鱼塘由陈勇攀及其转让方经营和管理，如因土地被征用或者村集体规划需要，本管理区可予以收回。本院根据原告的申请，就租赁场地的权属问题向云城区云城街土门村委张森容作出询问笔录，张森容陈述称，山属于陈仕明和陈继东，塘的位置属于土门村委，旱地属于土门村委塘冲村，后因征地征了旱地，建造了石场，塘以及猪舍都是土门村委同意由陈仕明、陈继东使用的，因现村委要建路，就填了鱼塘约一半的面积，梁家华和陈仕明当时都在现场，梁家华提出养鸭要有塘，不同意全部把塘填平，所以村委就留了一半塘给他们使用。原告主张因填塘停止经营，而产生的损失为：每月利润约11000多元，少养一批鸭的利润损失12000元，向银行贷款10万元，贷款利息每月900元，原告对鸭场进行了维修，维修温室7000元、维修水池3000元、铁丝网6000元，买竹4000元。本院认为：对于原告诉讼请求及双方当事人争议的原告梁家华与被告陈勇攀签订的《转让协议》是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”从陈勇攀与陈仕明、陈继东签订的《农村土地租赁协议》来看，包括两部分内容，一是土地和鱼塘的租赁，租金每年为1500元；二是石场上养鸭建筑物及设备的转让，价格为5100元，可见，该协议中，当事人有租赁合同关系，亦有转让设施的合同关系。但从梁家华与陈勇攀签订的《转让协议》来看，约定养鸭建筑物及设备的转让价格为70000元，在梁家华支付完款项后，鸭场与陈勇攀无任何关系，即双方在履行上述交付义务后，合同就已履行完毕，双方的权利义务并不是到租赁期满的2029年3月31日止；虽然协议亦约定陈勇攀已签订的土地租赁合同及土地使用以一并转让梁家华，但对于租赁期间2010年8月10日至2029年3月31日，没有约定由陈勇攀收取租金，没有约定陈勇攀享有出租人的权利及出租人需要履行的义务，且在双方履行转让养鸭建筑及设备的权利义务后，梁家华如何使用租赁场地，陈勇攀无权干涉；另外，租赁场地是经陈仕明同意转让给梁家华，梁家华、陈仕明均确认租金是梁家华直接交给陈仕明的。因转租是指承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用收益，转租人在转租后，仍享有租赁权，同时在转租人与次承租人之间又产生一新的租赁关系。而梁家华与陈勇攀签订的《转让协议》中，只是有养鸭建筑物及设备的转让产生的权利义务，没有《合同法》规定的租赁合同的内容，双方亦没有因租赁合同而产生权利义务。陈勇攀是将包括支付租金义务等多项合同义务在内的一种法律地位的转让，陈勇攀在转让租赁权之后，退出租赁关系，该行为是租赁权的让与，在经得陈仕明同意后，梁家华代陈勇攀之位，成为租赁合同的当事人，直接履行租赁合同的义务，交付租金。为此，梁家华与陈勇攀不存在租赁关系，原告认为陈勇攀的转租行为违反法律规定，主张《转让协议》无效的理据不足，本院不予采纳，原告与陈勇攀签订的《转让协议》是遵循平等互利、协商一致而订立的，其转让行为没有违反法律规定，没有法律规定的无效情形，合法有效，本院予以确认。陈勇攀履行了将养鸭建筑物及设备交付给梁家华使用的义务，至梁家华起诉时一年左右，梁家华亦确认在此期间没有人提出异议，另外，本案当事人均确认鱼塘有部分被建成道路，不是被告陈勇攀、陈仕明、陈继东的行为导致的，故原告以陈勇攀的违约行为，陈仕明、陈继东的侵权行为导致不能实现合同目的，要求被告陈勇攀返还原告支付的原合同款项70000元，并支付原告因合同无效所造成的损失30000元，被告陈仕明、陈继东对被告陈勇攀支付原告30000元的义务承担连带责任的诉求，理据不足，本院不予支持。至于除了原告与被告陈勇攀签订的《转让协议》以外的其他合同关系是否是效的问题，原告并未在其诉讼请求中主张，不属本案审理的范围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告梁家华的诉讼请求。本案诉讼费1150元，由原告梁家华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审　判　长　　申少斌审　判　员　　刘星荣人民陪审员　　区卓年二〇一二年四月十八日书　记　员　　邓伟静关注微信公众号“”