（2012）成民终字第934号
裁判日期: 2012-04-17
公开日期: 2014-06-20
案件名称
成都晶宝实业有限公司与何献策商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
成都晶宝实业有限公司,何献策
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）成民终字第934号上诉人（原审被告）成都晶宝实业有限公司。住所地：四川省郫县犀浦镇梓潼村。法定代表人陶仕富，董事长。委托代理人鲜江凌，四川央济华律师事务所律师。委托代理人张烨炜，四川央济华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）何献策。上诉人成都晶宝实业有限公司（以下简称晶宝公司）因与被上诉人何献策商品房预售合同纠纷一案，均不服四川省郫县人民法院（2011）成郫民初字第1832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年2月13日立案受理，依法组成合议庭于2012年3月9日公开开庭审理了本案。何献策，晶宝公司的委托代理人鲜江凌、张烨炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2009年5月29日，何献策与晶宝公司签订《商品房买卖合同》，约定何献策购买晶宝公司开发的位于郫县犀浦镇梓潼村三社的“晶宝·盛世桃源”商品房一套。合同第十条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2010年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付应当符合下列第1、2项所列条件……1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。……”；第十二条逾期交房责任约定：“除不可抗力，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。……（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金”。2010年11月29日，成都鸿基房产测量咨询有限公司出具了关于“晶宝·盛世桃源”《房屋面积实测成果验收表》，证明房屋面积经测绘合格。2010年12月22日，郫县规划管理局向晶宝公司出具《关于晶宝·盛世桃源1-4栋楼及地下室规划核实的回复意见》，回复内容如下：一、该项目按我局许可的内容进行建设，建筑物共计4栋，建筑面积107237㎡，其建筑物主体符合规划许可要求。二、因该项目竣工面积超出许可面积的12%，按照《成都市规划管理技术规定》第8.0.4条的规定，其超建面积应予处罚后方可办理《建设工程规划合格证》。三、待我局依法按程序完善该项目的超建面积的处罚程序后，再办理《建设工程规划合格证》。2010年12月23日，“晶宝·盛世桃源”住宅小区工程经勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收且合格。2010年12月26日，晶宝公司张贴交房公告，告知购房者“晶宝·盛世桃源”项目的房屋已竣工验收合格，达到交付使用条件，定于2010年12月26日开始办理房屋移交手续。2011年5月12日，晶宝公司取得郫县规划管理局颁发的《建设工程规划合格证》。2011年6月15日，晶宝公司取得郫县建设局颁发的《四川省建设工程竣工验收备案书》。庭审中何献策认可晶宝公司于2010年12月31日前通知何献策收房。2011年9月23日，何献策向原审法院起诉，请求判令晶宝公司向何献策支付逾期交房违约金10862.30元。上述事实，有何献策提供的《商品房买卖合同》、购房发票、《四川省建设工程竣工验收备案书》，晶宝公司提供的竣工验收报告、规划核实的回复意见、《建设工程规划合格证》、房屋面积实测成果验收表、晶宝·盛世桃源交房通知书以及何献策与晶宝公司一致的陈述等证据证实。原审法院审理认为，何献策与晶宝公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行其义务。何献策购买的房屋在合同约定的交付期限内未取得规划验收合格证，晶宝公司的行为违反了合同约定构成违约，应当承担违约责任。何献策主张所购商品房在合同约定的期限内未达到“取得规划验收合格证”的交付条件，理由成立，原审法院予以支持。对晶宝公司提出其无违约事实的主张，与本案查明的事实不符，原审法院不予采纳。对何献策以晶宝公司未取得竣工备案验收表为由，要求晶宝公司承担违约责任的主张，缺乏事实依据和法律依据，原审法院不予采纳。依据双方合同约定，何献策支付的房款总额为256490.19元，按照132天计算，晶宝公司应向何献策支付违约金6773.33元。晶宝公司提出其无违约事实，且明确表示约定的违约金过高，请求予以减少。原审法院认为，违约金是否过高应以何献策的实际损失作为基础，因何献策并未提交因晶宝公司逾期交房而遭受损失的证据，且依据本案合同实际履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以认定，双方约定的违约金过分高于何献策因晶宝公司违约造成的损失，原审法院酌情将违约金调整为1016元。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条、第一百三十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、晶宝公司于判决生效之日起十日内向何献策支付逾期交房违约金1016元；二、驳回何献策的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由晶宝公司承担。此款已由何献策预交，晶宝公司在履行上述第一项判决义务时一并付与何献策。宣判后，原审被告晶宝公司均不服，向本院提起上诉。上诉人晶宝公司上诉称，一审法院认定事实不清。何献策以晶宝公司未在2010年12月31日前交房，迟至2011年6月15日才完成工程竣工备案手续为由要求晶宝公司承担逾期交房违约责任。而原审法院却将何献策的诉讼理由替换为“晶宝公司未在合同约定期限内取得规划验收合格证”，违反了“不告不理”原则，侵害了晶宝公司的诉讼权利。完成工程竣工备案手续并非双方合同约定的房屋交付条件，也不是法定条件，何献策以此为由要求晶宝公司承担逾期交房违约责任无事实和法律依据。晶宝公司于2010年12月31日前通知了何献策交房，晶宝公司所交付房屋也通过了竣工验收，房屋质量合格，无碍何献策正常使用和居住，也不影响何献策办理房屋权属证书，故晶宝公司无违约行为，不应承担逾期交房违约责任。另外双方合同约定逾期交房违约金应自约定的交付期限届满之次日起计算至实际交付之日止，原审法院将逾期交房违约金计算至2011年5月12日晶宝公司取得规划验收合格证之日不符合合同约定。综上，请求撤销原判，改判驳回何献策的诉讼请求。何献策答辩称，晶宝公司交房不符合合同约定条件，应向何献策支付逾期交房违约金。至于逾期交房违约金应计算至晶宝公司取得规划验收合格证之日还是其完成工程竣工备案手续之日仅影响违约金的金额，不影响晶宝公司应承担违约责任的认定。本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院另查明，何献策向原审法院起诉要求晶宝公司支付逾期交房违约金的理由为“晶宝公司未能在合同约定的2010年12月31日前向何献策交付其所购买的房屋，并且晶宝公司于2011年6月15日才在郫县建设局完成其开发的商品房建设项目的建设工程竣工备案手续”。在原审法院庭审过程中，何献策明确说明晶宝公司交房必须符合《商品房买卖合同》第十条约定的交房条件，晶宝公司交房时未取得规划验收合格证，不符合合同约定的交房条件。故虽然何献策接收了房屋，但不能以此认定晶宝公司已经按约定期限交付房屋。同时何献策认为晶宝公司逾期交房的期间应计算至晶宝公司取得讼争房屋建设工程竣工备案手续之日。上述事实，有民事起诉状、庭审笔录予以证实。本院认为，何献策在向原审法院起诉时明确主张了“晶宝公司未能在合同约定的2010年12月31日前向何献策交付其所购买的房屋”，在原审庭审过程中其又明确说明晶宝公司逾期交房的理由是晶宝公司所交付房屋不符合《商品房买卖合同》第十条约定的交房条件，即晶宝公司交房时未取得规划验收合格证。故原审法院依据《商品房买卖合同》第十条的约定对晶宝公司所交付房屋是否符合合同约定条件进行审查正确，并未违反“不告不理”原则，并未侵害晶宝公司的诉讼权利。《商品房买卖合同》第十条约定晶宝公司应当在2010年12月31日前向何献策交付已取得规划验收合格证及面积实测技术报告书的商品房；第十二条约定除不可抗力，晶宝公司未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付何献策的，晶宝公司应承担逾期交房违约责任。因晶宝公司未在《商品房买卖合同》约定的期限内取得规划验收合格证，故晶宝公司向何献策交付的房屋不符合商品房买卖合同约定的交付条件，应承担逾期交房违约责任。原审法院对此认定正确，本院予以维持。《商品房买卖合同》第十二条约定晶宝公司逾期交房超过90日，何献策要求继续履行合同的，晶宝公司自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向何献策支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向何献策支付。因晶宝公司于2011年5月12日取得规划验收合格证，故原审法院认定此时晶宝公司才符合合同约定的交房条件，应视为晶宝公司实际向何献策交房正确，本院予以维持。至于晶宝公司所交付房屋质量是否合格以及是否影响何献策居住使用及办理房屋权属证书，不影响晶宝公司未按照商品房买卖合同约定的交付条件交房的认定，不能免除晶宝公司承担逾期交房的违约责任。综上所述，晶宝公司的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照原审判决确定的负担方式执行；二审案件受理费50元，由成都晶宝实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张琦审 判 员 陈苹代理审判员 罗毅二〇一二年四月十七日书 记 员 夏伟 来自