（2012）湖吴民初字第117号

裁判日期: 2012-04-16

公开日期: 2015-12-30

案件名称

胡某某、胡某某与被告李甲、韩某某、李乙、李某房屋买卖与李甲、韩某某等合同纠纷一审民事判决书

法院

湖州市吴兴区人民法院

所属地区

湖州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

胡某某,胡某某与被告李甲、韩某某、李乙、李某房屋买卖,李甲,韩某某,李乙,何某某,李某

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书（2012）湖吴民初字第117号原告：胡某某。委托代理人：徐某某。委托代理人：徐某。被告：李甲。被告：韩某某。被告：李乙。被告：何某某。被告：李某。上述五被告的委托代理人：沈某某。原告胡某某与被告李甲、韩某某、李乙、李某房屋买卖合同纠纷一案，原告于2012年1月12日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员沈永健适用简易进行程序。依原告财产保全申请，本院对被告李乙名下的日月城小区32幢106室房屋采取了财产保全措施。在审理过程中，原告提出追加被告申请，本院审查后予以准许，并通知何某某作为本案被告参加诉讼。于2012年2月23日、3月27日两次公开开庭进行了审理。原告胡某某及其委托代理人徐某某、徐某，五被告的共同委托代理人沈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡某某起诉称：被告李甲、韩某某、李乙、李某系湖州市吴兴区环渚乡大东村6组村民，被告李乙、何某某系夫妻。被告李甲、韩某某、李乙、李某原拥有的建筑面积为310平方米的二层农村自有楼房被列入拆迁范围，按拆迁政策规定，被告可安置取得面积为100平方米或120平方米的数套商品住房，被告自用嫌多，经他人介绍于2005年经口头商量约定将其中的一套转让给原告。被告李甲于2005年9月12日向原告出具保证书一份，承诺一定按合同办事，绝不反悔。原告分别于2005年9月12日、10月、2006年8月22日、2007年1月3日支付给被告方20000元、5000元、15000元及20000元，合计为60000元。2007年6月7日，双方签订了书面协议即《房屋转让协议》，该协议约定了双方的权利义务。协议大致内容为：被告将安置的数套房屋中的其中一套转让给原告，具体哪一套由原告在被告取得的全部房屋范围之内自由选择：房屋单价为每平方米4000元，自行车车某的单价按照商品房出售给湖州环渚乡大东村其他回迁村民自行车某的单价及面积计算；房屋交付时间为：被告取得房屋钥匙时立即将该转让房屋连同钥匙交付给原告。房款交付方式为：原告分二期支付某某76000元，第一期于本协议签订之日支付60000元，第二期于2007年9月1日支付16000元，钥匙交付时由原告预付房款200000元，房屋产权过户登记至原告名下时，原告在三天内付清尚余房款。协议签订后，原告又于2007年8月28日支付第二期定金16000元。被告李甲于2007年6月7日向原告借款34000元，约定月息为1%，利息支付至本金还清时止。2007年7月5日，被告抽签方式确定了位于本市日月城二期的住房三套，其中39幢503室、40幢404室及32幢106室各一套。原告即与被告方联系，要求向原告交付其中一套，但被告以房屋已涨价为由拒绝交付。据查，2011年12月9日，被告分得的房屋已办理的产权人为开发商的初始产权证，本案争讼房屋于2012年2月21日办理了产权登记，产权人为两人，即被告李乙和被告何某某。因被告拒绝交付房屋，经协商无果。故请求：一、确认原告与被告李甲、韩某某、李乙、李某于2007年6月7日签订的《房屋转让协议》合法有效；二、判令五被告立即向原告交付位于本市日月城小区32幢106室房屋（面积约为100平方米）及配套自行车车某（交付钥匙）及32幢28号储藏室；三、判令五被告协助原告办理位于本市日月城小区32幢106室住房的过户登记手续；四、判令被告按定金罚则支付原告76000元；五、本案诉讼费由被告承担。被告李甲、韩某某、李乙、李某、何某某共同答辩称：1、原、被告签订的房屋转让协议并不成立，因为房屋转让协议所涉转让的房屋不明确，也无法确定。房屋作为买卖合同标的时，只有出卖人合法取得并享有物权的情况下才能转让，商品房的预售并不能适用于公民之间的房屋买卖。本案所涉房屋，在原、被告签订协议时，该房屋尚未建造，更没有交付，故不具备对房屋进行二次转让的条件，因此，该房屋转让协议不成立，也不具有法律效力。2、因该房屋转让协议并不成立，故不存在违约的问题，当然也不存在被告向原告双倍支付某某的问题。如被告需承担责任，也只是承担缔约过错责任，对已收取的76000元被告同意返还，并承担相应的银行利息。3、追加何某某为本案被告，不符合民事诉讼法及证据规则的规定。依据法律规定，当事人追加申请应在举证期限内提出，而原告在法庭辩论终结后提出，显不符合法律的规定；4、本案原告提交的房屋买卖协议的出卖方系四被告，何某某并没有在该转让协议上签字，故何某某不应作为被告参加本案诉讼；讼争房屋系李乙、何某某共同共有，即使双方系夫妻关系，李乙也无权处分何某某享有的份额。综上所述，应依法驳回原告的请求。本院经审理，认定事实如下：被告李甲、韩某某系夫妻，被告李乙、李某系李甲、韩某某之子、女，被告李乙、何某某系夫妻。李甲、韩某某、李乙、李某四被告系湖州市吴兴区环渚乡大东村6组村民，其四人原拥有的建筑面积为310平方米的二层农村自有楼房被列入拆迁范围，按拆迁政策规定，李甲等四被告作为一户可安置取得面积为100平方米或120平方米的数套商品住房。四被告因自用嫌多，经他人介绍于2005年经口头商定将其中的一套住房转让给原告。于2005年9月12日由被告李某向担保人许某某（与四被告系同村村民）出具保证书一份，承诺今后不管发生什么事，一定按合同办事，绝不反悔。原告于当日（即2005年9月12日）向被告李某支付某某20000元，同年10月向被告李某支付5000元，2006年8月22日向被告李某支付15000元，2007年1月3日又向被告李甲支付某某20000元。2007年6月7日，李甲、韩某某、李乙、李某四被告作为甲方，原告作为乙方，许某某作为担保人以三方六人签订了房屋转让协议，该协议约定：被告自愿在拆迁安置回迁可分得的房产中，将其中建筑面积约100平方米或120平方米套型的房屋一套，连同该套型所配的车某转让给原告，具体套型的选择，由原告自行决定。转让房产的具体位置在湖州市××村全体村民所选择的拆迁安置范围里，由拆迁部门安置给被告应得的全部房产范围之内，由原告择优选择。房屋单价为每平方米4000元，自行车车某的单价按照商品房出售给大东村其他回迁村民自行车某的单价及面积计算；房屋交付时间为：被告取得房屋钥匙时立即将该转让房屋连同钥匙交付给原告。房款支付方式：原告分二期支付某某76000元，第一期于本协议签订之日支付60000元，第二期于2007年9月1日支付16000元，钥匙交付时由原告预付房款200000元，房屋产权过户登记至原告名下时，原告在三天内付清尚余房款。协议签订后，原告于2007年8月28日支付第二期定金16000元。2011年7月5日以抽签方式确定取得位于日月城小区二期的39幢503室、40幢404室及32幢106室三套住房。原告得悉该情况后即与被告联系，要求被告交付其中一套，被告以房价已涨为由拒绝交付，经多次协商无果。原告于2012年1月9日书面告知被告李甲、李乙，其选定购买日月城小区32幢106室住房，并要求被告在接到通知书后二天内向原告交付房屋及房屋钥匙，被告仍拒绝交付，以致纠纷成讼。上述事实，有原告提交的保证书、收条、房屋转让协议、通知及邮寄单、查询单等证据并结合原、被告的陈某某以证实。另查明：被告李乙与被告何某某于2007年12月24日登记结婚。被告李乙以其与何某某为产权共有人向湖州市房产管理中心申请办理了日月城32幢106室房屋产权登记，湖州市房产管理中心于2012年2月21日核发了房屋产权证书，该房屋产权基本信息显示，房屋建筑总面积115.5平方米，其中住房建筑面积101.51平方米，储藏室（位于32幢28号）建筑面积13.99平方米。房屋总价款为412755.20元，其中房屋价款为406040元，储藏室价款为6715.20元。上述事实，有日月城32幢106室产权证基本信息、被告李乙、何某某结婚证等证据并结合原、被告的陈某某以证实。本院认为：原告与被告李甲、韩某某、李乙、李某签订的房屋转让协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。被告李甲、韩某某、李乙、李某未按约履行房屋交付义务，显属不当，故原告要求李甲等五被告交付房屋并协助房屋产权过户登记手续，符合法律和协议约定，本院予以支持。鉴于讼争房产仍登记于被告李乙名下，未发生所有权转移，可按协议继续履行，故原告要求被告按定金罚则支付76000元的请求，本院不予支持。至于被告以双方签订的房屋转让协议并不成立，签订协议时，该讼争房屋尚未建造，更没有交付，不具备对房屋进行二次转让的条件，该房屋转让协议不成立，也不具有法律效力的抗辩，本院认为：1、法律、法规未禁止公民个人对拆迁安置尚未建造，没有交付的房屋不可签订转让协议，也就是说双方签订转让协议的行为未违反法律强制性规定。2、原、被告从2005年口头约定房屋转让至2007年9月签订书面转让协议，期间长达三年之久，双方当事人均有足够的时间考虑是否继续履行转让的问题，双方仍于2007年9月签订书面房屋转让协议，证明被告愿意继续履行房屋转让行为，该转让协议的签订系被告真实意思的表示。3、原、被告签订的房屋转让协议符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条的规定，可确认该协议已成立。4、本案在审理过程中，被告李乙、何某某对该房屋申请房产登记，房产管理部门也核发了房屋产权证，该房屋已具备交易条件。故对被告的抗辩，本院不予采信。至于被告何某某提出其未在房屋转让协议上签字，不应作为被告参加诉讼，现追加何某某为本案被告，不符合法律规定之抗辩，本院不予采信，理由：1、本案争讼房屋系李甲等四被告因原有房屋拆迁而安置所得，并非李乙、何某某共同出资购买所得，况且原告与李甲等四被告签订购房协议时，何某某并未与李乙登记结婚，因此双方签订的购房协议，当时并未侵犯何某某的合法权利。因此，如前所述，购房协议合法有效。既为有效，除非依法撤销，则自始自终均为有效；2、李甲等四被告已与原告签订了房屋转让协议，双方建立了房屋买卖关系，仍将何某某作为房产共有人予以登记，明显违反了诚实信用原则；3、何某某与李乙因此次拆迁安置而另行获得同一小区40幢404室房屋一套。从庭审中何某某的答辩内容来看，何某某其实并不反对将争讼房屋出售他人，只是认为销售给原告的房价太低，所以才拒绝履行购房协议。显然这不能作为协议无效的理由；4、考虑到何某某作为房产的共有人，其合法权益也应受法律保护，故本院为查明案件事实，追加何某某为本案被告参加诉讼，听取其陈述和答辩，实为保护当事人的合法权益，故并无不当。被告在审理过程中没有提出反诉，但根据《房屋转让协议》之约定，原告应在房屋交付时支付房款中的20万元，在房屋产权过户至原告名下后三天内付清全部余款，且原告承诺愿意在房屋交付时付清全部房款，为体现公平公正，本院认为，原告应在房屋交付的同时支付给被告房款余款330040元，支付自行车某（即储藏室）6715.20元，二项合计为336755.20元（该款项已扣除原告已实际支付的76000元，但没有扣除原告出借给被告李甲的34000元）。综上所述，为保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告胡某某与被告李甲、韩某某、李乙、李某于2007年6月7日签订的《房屋转让协议》合法有效；二、被告李甲、韩某某、李乙、李某、何某某于本判决生效之日起十五日内向原告胡某某交付位于本市日月城小区32幢106室房屋及32幢28号储藏室；三、被告李甲、韩某某、李乙、李某、何某某于本判决生效之日起十五日内协助原告胡某某办理位于本市日月城小区32幢106室住房及32幢28号储藏室的过户登记手续；四、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费7300元，减半收取3650元，财产保全费5000元，合计诉讼费8650元，由原告胡某某负担1644元，由被告李甲、韩某某、李乙、李某、何某某负担7006元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员　　沈永健二〇一二年四月十六日书记员　　戴高泓 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