（2012）浙衢民终字第77号

裁判日期: 2012-04-16

公开日期: 2015-12-30

案件名称

毛某某、蓝某某等与衢州市森景花园××开发有限商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省衢州市中级人民法院

所属地区

浙江省衢州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

毛某某,蓝某某,毛某某、蓝某某为与被上诉人衢州市森景花园×,衢州市森景花园××开发有限

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款

全文

浙江省衢州市中级人民法院民事判决书（2012）浙衢民终字第77号上诉人（原审原告）：毛某某。上诉人（原审原告）：蓝某某。两上诉人共同委托代理人：朱某某。被上诉人（原审被告）：衢州市森景花园××开发有限公司。法定代表人：黄某某。委托代理人：杨某某。上诉人毛某某、蓝某某为与被上诉人衢州市森景花园××开发有限公司（以下简称森景房××公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2011）衢柯民初字第442号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。原审法院认定：位于衢州市××道贯巷××、××路以北的兴衢苑小区系被告森景房××公司开发建设。2009年，经衢州市建设局批准，被告预售兴衢苑小区的商品房。2009年12月18日，兴衢苑3#楼主体结构完成施工并经验收合格。2011年3月28日，兴衢苑小区通过衢州市发改委组织的竣工联合验收。2010年1月6日，原、被告签订商品房买卖合同及附件八补充协议约定：被告将其开发的柯城区道贯巷38-3幢2单元501室房屋1套及3-8号储藏间1间预售给原告。合同第三条约定房屋建筑面积96.45平方米，阁楼为46.64平方米。第四条约定储藏间为11.85平方米，层高2.2米。第五条约定房屋总价款共计80万元。第六条约定面积确认及面积差异处理：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理，①面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，②面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人不退房的，3%以内（含3%）的房价款由买受人补足，超出3%的房价款由出卖人承担，产权归买受人。第九条交付期限及条件约定：被告应当于2010年12月31日前将经过竣工联合验收的商品房交付给买受人使用。第十条逾期交房的违约责任约定：出卖人逾期交房时间不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交房价款万分之0.5的违约金；出卖人逾期交房时间超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同第九条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。第十二条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；买受人未完全履行合同义务，出卖人依据合同不予交房，由买受人承担全部责任；买受人自接受交付之日起开始交纳物业服务费，并结清面积补差金额、专项物业维修资金、办证所需税费等，否则，出卖人有权不予交付。第十六条约定：出卖人承诺于2011年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人【自行】、【委托出卖人】办理该商品房转移登记；并约定出卖人逾期90日不能向买受人交付权属证书或登记证明，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金。附件八补充协议约定：阁楼面积按房产测绘公司测定的实际面积为准。2010年1月6日、3月4日，原告分2次向被告支付购房款共计800000元。2011年2月22日，经衢州市华创房地产测绘有限公司测定，讼争商品房建筑面积为96.11平方米、阁楼建筑面积为58.55平方米。2011年3月30日，被告以电话形式通知原告交房并补交房款。2011年6月16日，被告向原告发出书面通知要求交房。期间，原、被告双方因阁楼面积差异部分房价款及房屋质量等事宜产生纠纷，双方未就本案商品房办理交接手续。原告于2011年4月25日向衢州仲裁委员会申请仲裁，该仲裁委于2011年6月14日作出裁决。2011年7月，原、被告先后向衢州市中级人民法院申请强制执行。同年7月25日，衢州市中级人民法院作出执行裁定书裁定：对衢州仲裁委员会（2011）衢仲裁字第16号裁决不予执行。原审法院认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同实质上是商品房预售合同，该合同系当事人双方真实意思表示，内容不违反法律，合法有效，双方当事人均应遵照履行。本案主要争议焦点之一是阁楼面积差异部分房价款的计算。原告主张其只需补交面积误差比在3%以内部分的阁楼面积差异房价款。被告则主张按照附件八的特别约定履行，即阁楼部分的房价款按照测绘面积据实计算。法院认为，原、被告双方在预售合同的附件八补充协议中特别约定：“阁楼面积按房产测绘公司测定的实际面积为准”，该特别约定是针对合同第六条（面积确认及面积差异处理）的补充说明。该约定经原、被告双方签字确认，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。根据该补充协议，原告应当按照房产测绘公司测定的阁楼实际面积结算面积差异部分的房价款。本案主要焦点之二是买卖双方应当在何时某某面积差异部分房价款。原告主张根据预售合同第六条约定，在商品房交付后再结算房价款。法院认为，预售合同第六条主要是针对面积确认及面积差异处理的约定，并非是对房价或商品房交接的相关权利义务的专项约定。就交接事项，预售合同第十二条予以专项约定，明确买受人自接受交付之日结清面积补差金额，否则出卖人有权不予交付。由此可见，本案的交付房屋及结清面积补差金额应当同时某行，任何一方在对方某行之前或履行债务不符合约定时有权拒绝其履行要求。原告在未结清面积补差金额之前要求被告交付房屋，不符合约定，法院不予支持。被告于2011年3月30日电话通知原告交房，履行了通知交房义务，但已逾期。原告在接到交房通知后应当及时验收房屋，并结清面积差异部分房价款等。由于原告未结清面积差异部分房价款等，被告按约可以履行抗辩权，不予交房。因此，被告应当承担逾期交房违约责任的起止时间为2011年1月1日起至2011年3月30日止。根据合同约定，被告应当在2011年3月31日前，取得讼争商品房的土地、房屋权属证书，交付给买受人。由于原、被告双方签订的是预售合同，而办理相关权属证书客观上需要双方另行签订商品房买卖合同，并需原告交纳办证所需的税费及提供相关身份证明等办证材料为前提条件。而本案原、被告并未另行签订商品房买卖合同，原告也未及时交纳办证所需税费等，被告客观上不能向原告交付讼争商品房的权属证书。对原告要求被告交付讼争商品房的权属证书及逾期交付违约金的诉讼请求，法院不予支持。原告主张讼争商品房严重漏水、未达交付条件，证据不足，不予认定。原告要求被告赔偿仲裁费用损失，缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华某某共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华某某共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决：一、被告衢州市森景花园××开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告毛某某、蓝某某支付2011年1月1日起至2011年3月30日止的逾期交房违约金3560元。二、驳回原告毛某某、蓝某某的其他诉讼请求。如付款义务人未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12200元，由原告毛某某、蓝某某负担12150元，被告衢州市森景花园××开发有限公司负担50元，限于判决生效之日缴纳。判决后，毛某某、蓝某某不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定“原告应当按照房产测绘公司测定的阁楼实际面积结算面积差异部分的房价款”是错误的。附件八的内容是针对合同所有未尽事项的补充约定。从内容之一看，系被上诉人提供的格式条款，且实体内容空白，因此，内容之一不存在任某某思表示或约定。而内容之二才是附件八中唯一的补充约定内容。该条款的真实意思表示是对阁楼面积的确认，其要解决的是以合同约定的阁楼面积还是以房产测绘公司测定的面积为准的问题。由于双方对阁楼面积差异部分的价格结算并没有补充约定，因此，本案应当适用合同第六条中的规定结算面积差异房价款。该条款是针对面积如何确认进行的一个补充约定，而不是结算面积差异房价款的补充约定，原审法院违反了逻辑推理的规则。二、原审法院认定“本案的交付房屋及结清面积补差金额应当同时某行”是错误的。未能按期交付房屋的原因在于被上诉人，而不是上诉人，原审法院适用合同第十二条是错误的。结算阁楼面积差异房价款的时间是在商品房交付后，而不是同时某行（退一步假设同时某行成立，在判决主文某也应当作出同时某行的判决）。三、原审法院认定“被告于2011年3月30日电话通知原告交房，履行了通知交房的义务”是错误的。应当认定被上诉人没有履行书面通知交房的义务。四、本案有关权属证书并不需要上诉人交纳税费及提供办证材料，被上诉人也从未通知上诉人，合同也未对此作出约定。五、原审法院认定“原告要求被告赔偿仲裁费用损失，缺乏依据”与事实不符。请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人一审时的诉讼请求。经审理，本院认定的案件事实与原判认定的事实基本一致。本院认为：兴衢苑3#楼主体结构已于2009年12月18日经验收合格。双方当事人于2010年1月6日签订的合同对所涉住宅、阁楼的建筑面积、套内建筑面积以及应分摊的共有建筑面积均作了详细的约定，并在合同第六条中对面积确认及面积差异处理亦作了约定，但在附件八中约定：阁楼面积按房产测绘公司测定的实际面积为准。该附件中的约定应为针对合同第六条、针对阁楼的补充说明。原审法院认为上诉人应当按照房产测绘公司测定的阁楼实际面积结算面积差异部分的房价款，并无不当。上诉人有关该附件中的约定是针对阁楼面积如何确认进行的一个补充约定而不是结算面积差异房价款的补充约定的主张，依据不足。双方当事人在合同第十二条（交接）对商品房交付时双方的权利义务作了明确约定，该约定系双方真实意思表示，双方均应遵守。原审法院认定本案的交付房屋及结清面积补差金额应当同时某行，任何一方在对方某行之前或履行债务不符合约定时有权拒绝其履行要求，并无不当。上诉人认为原审法院适用合同第十二条是错误的，结算阁楼面积差异房价款的时间是在商品房交付后，而不是同时某行，不符合双方合同约定。被上诉人于2011年3月30日电话通知了上诉人交房，双方未能交接的原因系因面积差异部分房价款的交纳等问题产生争议，虽然交房通知未采用书面形式，但并不能认为被上诉人未履行通知交房义务，但被上诉人的交房通知明显逾期，应当承担相应的逾期交房违约责任。双方当事人在合同第十六条对产权登记相关事项作了约定，其中第二款约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，土地分割转让证明。出卖人负责申请商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。第三款约定：出卖人承诺于2011年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。本案当中被上诉人尚未交付符合合同约定的权属证书，根据上述合同约定，已经构成违约，被上诉人应当自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向上诉人支付已付房价款万分之0.5的违约金。上诉人要求被上诉人赔偿仲裁费用等损失，无法律依据，原审法院未予支持，并无不当。综上，原审判决认定事实基本清楚，但部分实体处理不当，应予纠正。据此，依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持浙江省衢州市柯城区人民法院（2011）衢柯民初字第442号民事判决第二项；二、变更浙江省衢州市柯城区人民法院（2011）衢柯民初字第442号民事判决第一项为：衢州市森景花园××开发有限公司于本判决生效之日起十日内向毛某某、蓝某某支付2011年1月1日起至2011年3月30日止的逾期交房违约金3560元；向毛某某、蓝某某支付自2011年4月1日起至实际交付合同约定的商品房权属证书或登记证明之日止，按已付购房款800000元计算的日万分之零点五的违约金。如付款义务人未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12200元，由毛某某、蓝某某负担11908元，衢州市森景花园××开发有限公司负担292元；二审案件受理费12150元，由毛某某、蓝某某负担11859元，衢州市森景花园××开发有限公司负担291元。本判决为终审判决。审　判　长　　姜秀莲审　判　员　　王　勇代理审判员　　潘　婷二〇一二年四月十六日书　记　员　　姚月红微信公众号“”