（2011）甬象民初字第1940号
裁判日期: 2012-04-16
公开日期: 2015-12-30
案件名称
宁波××屋物业管理经营有限公司与卢某某物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
象山县人民法院
所属地区
象山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁波××屋物业管理经营有限公司,卢某某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款
全文
浙江省象山县人民法院民 事 判 决 书（2011）甬象民初字第1940号原告：宁波××屋物业管理经营有限公司。住所地：宁波市××路××号。法定代表人：屠某某。委托代理人：郑某某。被告：卢某某。原告宁波××屋物业管理经营有限公司（以下简称美××物业公司）与被告卢某某物业服务合同纠纷一案，于2011年10月24日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后依法由审判员陈俊适用简易程序，于2011年11月9日公开开庭进行了审理。原告美××物业公司的委托代理人郑某某，被告卢某某到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案于2012年1月14日转为普通程序，并于2012年2月10日再次公开开庭进行了审理。原告美××物业公司的委托代理人郑某某到庭参加诉讼，被告卢某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告美××物业公司起诉称：2006年8月14日，原告与宁波市宁某置业有限公司（以下简称宁某公司）签订《前期物业管理合同》，约定：宁某公司某某原告对象山金港花园商住小区实施某某管理，物业服务费由业主或物业使用人按其拥有的建筑面积计算交纳。具体综合服务费：高层1.5元／平方／月、小高层1.2元／平方／月、多层0.5元／平方／月、店铺0.5元／平方／月；共用部分、共用设备设施日常维某某：多层1.5元／平方／年、高层2元／平方／年。2008年10月28日，金港花园小区房屋交付。原告按约为该小区业主提供物业管理服务。从2009年11月起至2011年2月28日止，被告尚欠原告物业服务费4604.24元（其中综合服务费4143.84元、公共维修费460.40元），原告多次催讨该款未果，现请求判令：被告卢某某立即支付物业服务费4604.24元。为印证其诉称事实，原告美××物业公司向本院提供如下证据：1．《前期物业管理服务合同》一份，拟证明原告对金港花园小区实施某某服务的依据以及相关的权利义务；2．《入住合约》复印件一份，拟证明被告卢某某系金港花园小区业主的事实；3．催缴通知书及国内挂号信函收据各一份，拟证明原告已以挂号信形式向被告寄送了书面催缴物业服务费通知书的事实。被告卢某某在庭审中口头答辩称：原告管理不到位，小区内可视电话、门禁系统从未开通过，门锁、路灯也都坏了，多次要求原告修理无果；小区内垃圾不清理；电瓶车、鞋子等被盗，探头记录也看不出来；被告的房屋因2009年台风时漏水致墙壁损坏，原告也一直未维修。如果原告能将上述问题解决好，被告会支付物业管某某。另，因开发商交房延迟了六个月，原告曾同意不收六个月物业管某某，但现原告仍将这六个月一并主张在内，被告认为该六个月的物业管某某应当予以扣除。为印证其抗辩事实，被告卢某某向本院提供如下证据：1.象山县房屋建筑工程竣工验收备案证明书复印件一份，拟证明交房延迟六个月，物业管某某应当从2009年4月27日起算的事实；2.照片十六张，拟证明原告对小区内到处堆放垃圾、很多业主将空调外机悬挂于外墙、加装防盗窗、外移阳台等现象不予管理的事实；3.2011年4月21日《今日象山》复印件一份，拟证明原告未及时清理小区内垃圾的事实；4.金港花园小区业主委员会出具的《业主拒缴物业费原由之一二》一份，拟证明业主拒交物业费的相关理由。经审理，原、被告对证据的质证意见及本院的认证意见如下：被告卢某某对原告提供的证据1、证据2质证后对真实性无异议，对证据3质证认为未收到过该催缴通知书。本院对证据1、证据2的真实性予以认定，证据3经向象山县邮政局查询确认邮件已于2011年2月18日由被告卢某某妻子代收，故本院对该证据予以确认。原告美××物业公司对被告提供的证据1质证后认为系复印件真实性无法确定；对证据2质证后认为原告陈述照片拍摄于2011年4月，而原告已于2011年2月28日退出金港花园小区，因此上述情况的存在与原告无关联，对于防盗窗、空调外机的安装问题，被告只能劝阻但无执法权；对证据3质证后对真实性无异议，报道时间原告已经退管，故与本案无关联；对证据4质证后对真实性无异议，但该份文书系金港花园小区业委会单方提出，无其他证据佐证，是否发生于原告服务期内亦无法确认。本院认为，证据1虽系复印件，但已经本院生效判决确认，应予认定；证据2因形成于原告退管金港花园小区之后，故与本案缺乏关联性，本院不作认定；证据3、证据4的真实性，原告无异议，本院依法予以认定，但证据3是关于物业公司撤离后金港花园小区管理陷入困境，小区业委会自行清理垃圾的报道，故与本案缺乏关联性，本院不予确认；对于证据4，本院认为金港花园小区业委会在本案中缺乏中立性，出具证明的相关经办人员亦未出庭作证，故本院对该证据不予认定。根据原、被告的陈述及本院对证据的认证意见，本院认定本案的基本事实如下：2006年8月14日，原告美××物业公司与宁某公司象山分公司签订《前期物业管理服务合同》一份，约定原告美××物业公司受宁某公司象山分公司某某对金港花园小区实施某某管理，物业管理服务费用由业主或物业使用人按其拥有的建筑面积计算交纳。其中综合服务费：高层1.5元／平方·月（包括电梯年检费、保险费、电费）、小高层1.2元／平方·月（包括电梯年检费、保险费、电费）、多层0.5元／平方·月、店铺0.5元／平方·月；共用部位、共用设备设施日常维某某：多层1.5元／平方某某、高层2.0元／平方某某；建筑装潢垃圾清运费：住宅1.5元／平方、非住宅2.0元／平方（一次性）。2008年10月24日，被告卢某某与原告美××物业公司签订《入住合约》，正式入住金港花园××××室，同时交纳了一年物业管某某（其中有六个月系小区开发商宁某公司代为支付）。2008年10月28日，原告美××物业公司正式进驻金港花园小区并提供物业服务。另查明，被告卢某某所有的房屋系高层，建筑面积177.66m2。金港花园小区工程于2009年4月27日经象山县建设局竣工验收备案。本院认为，原告根据其与宁某公司签订的《前期物业管理合同》为金港花园小区提供了合同约定的物业管理服务。被告卢某某作为该小区的业主，接受了原告提供的物业管理服务理应履行缴纳物业服务费的义务。故原告要求被告支付2009年11月1日起至2011年2月28日期间的物业服务费的诉请，事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告提出的监控录像、保洁、维修等方面管理不到位的问题，未能提供充分证据，且相关方面的问题应当通过业主委员会或者政府相关主管部门协调、督促整改或解除物业服务合同等途径予以解决，而不能以此为由拒付物业管某某。被告因小区开发商延迟交付房屋6个月而要求减少相应的物业服务费，本院认为被告自入住小区之日起已实际接受原告提供的物业服务，理应交纳相应的物业服务费。且开发商宁某公司已实际为被告卢某某代付了半年的物业服务费，故被告提出的该项抗辩意见不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和第一百零七条的规定，判决如下：被告卢某某于本判决生效后十日内支付原告宁波××屋物业管理经营有限公司物业服务费4604.24元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告卢某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：81×××093001，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长 陈 俊审 判 员 戴 鸣代理审判员 奚巧群二〇一二年四月十六日代书 记员 应微微 关注公众号“”