（2012）龙民一初字第203号
裁判日期: 2012-04-16
公开日期: 2014-10-18
案件名称
李建伟与海南康伟实业有限公司与海南惠富达实业有限公司商品房买卖合同民事一审判决书
法院
海口市龙华区人民法院
所属地区
海口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李建伟,海南康伟实业有限公司,海南惠富达实业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百三十条
全文
海口市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2012）龙民一初字第203号原告李建伟。被告海南康伟实业有限公司。法定代表人郭荣，董事长。被告海南惠富达实业有限公司。法定代表人张国富，总经理。原告李建伟与被告海南康伟实业有限公司（以下简称康伟公司）、海南惠富达实业有限公司（以下简称惠富达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李建伟到庭参加诉讼，被告海南康伟实业有限公司、海南惠富达实业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建伟诉称，2007年7月26日，原告与被告康伟公司签订一《商品房买卖合同》，约定原告购买被告康伟公司开发的海口市龙华区金贸西路XX号惠富达公寓二单元XXX房，建筑面积138.93平方米，按套内面积计算112.9平方米，3420.95元／平方米，房屋总价款386225元。原告支付了首付款116225元后，余款270000元由原告向深圳发展银行办理按揭贷款支付给被告康伟公司。被告康伟公司承诺于2008年1月31日前将符合国家和地方人民政府有关规定及合同约定的经相关部门验收合格的商品房交付给原告使用，另约定2008年12月31日前为原告办理房屋产权证。合同订立后，原告依约支付了购房款并按约定办理了银行按揭手续，全面履行了合同义务。而被告康伟公司得到原告购房款和银行按揭款后，未依约将房屋交付给原告使用及依约为原告办理产权证。被告康伟公司已构成违约，应向原告支付逾期交房违约金及逾期办证违约金。被告惠富达公司作为投资商参与该项目，应与被告康伟公司承担连带责任。为此，请求判令：1、被告康伟公司支付逾期交房违约金24330元（自2008年2月1日至2008年8月30日止）；2、被告康伟公司支付逾期办证违约金3590元（自2009年1月1日至2011年7月29日止）；3、被告康伟公司退还按房产证实际面积多收的购房款7184元；4、被告惠富达公司承担连带责任；5、本案诉讼费由两被告承担。被告康伟公司未作答辩。被告惠富达公司未作答辩。经审理查明，2007年7月26日，原告与被告康伟公司签订一《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告康伟公司开发的位于海口市金贸西路XX号惠富达公寓XXX房；建筑面积138.93平方米，套内面积112.9平方米；按套内建筑面积计算，每平方米单价3420.95元，总价款共计386225元；按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定发生差异，面积误差比绝对值在3%（含3%）的，据实结算房款；签订合同之日，原告支付首付款116225元，余款270000元申请银行按揭贷款支付；被告康伟公司应当在2008年1月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品发交付原告使用；如遭遇不可抗力且被告康伟公司在发生之日起15日内告知原告、非人为可控制因素造成的长期停水停电道路堵塞、政策调整等导致工程合理延期且被告康伟公司在发生之日起十五日内告知原告的，被告康伟公司可据实予以延期；如被告康伟公司未按合同约定的期限将该商品房交付给原告使用，逾期超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告康伟公司按日向原告支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告康伟公司按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告康伟公司应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，被告康伟公司应当出示合同规定的证明文件并签署房屋交接单及提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告康伟公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告康伟公司承担；被告康伟公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案；产权证于2008年12月31日前办理，逾期办理则被告康伟公司按原告已付房款的同期银行活期存款利息标准向原告支付违约金，但因原告责任造成产权证延迟的除外等等。上述《商品房买卖合同》签订后，原告依约向被告康伟公司支付首付款116225元。后原告又以上述《商品房买卖合同》约定的房产作为抵押，向深圳发展银行海口分行申请按揭贷款270000元。此后，深圳发展银行海口分行向同意原告发放贷款，并将贷款270000元汇入被告康伟公司银行账户。2007年10月17日及2010年1月4日，被告康伟公司分别向原告开具3张《海南省销售不动产专用发票》，确认收到原告支付的全部购房款386225元。2008年8月30日，被告康伟公司将上述《商品房买卖合同》约定的位于海口市金贸西路XX号惠富达公寓XXX房交付给原告使用。2011年7月29日，海口市住房与城乡建设局为原告核发上述房产的《房屋所有权证》，房屋所有权证号为海口市房权证海房字第HK254XXX**号；该《房屋所有权证》记载的房屋状况为建筑面积137.82平方米、套内建筑面积110.8平方米。此后，原告要求被告康伟公司向其支付逾期交房及逾期办证的违约金以及要求被告康伟公司将多收的购房款7184元退还给其，但均未果，原告为此诉诸本院。另查，被告康伟公司系于2003年1月20日经海南省工商行政管理局核准登记注册成立的有限责任公司，其注册资本为1000万元，其出资者分别为郭荣（出资400万元，出资比例为40%）、黄伟（出资300万元，出资比例为30%）、郭毅（出资300万元，出资比例为30%）。被告惠富达公司系于2005年12月5日经海南省工商行政管理局核准登记注册成立的有限责任公司，其注册资本为1000万元，其出资者分别为张国富（出资960万元，出资比例为96%）、陈英中（出资20万元，出资比例为2%）、张国强（出资20万元，出资比例为2%）。上述事实，有《商品房买卖合同》1份、《海南省销售不动产专用发票》3张、海南省海口市琼崖公证处（2007）琼崖证字第9895号《公证书》1份、《房地产买卖抵押贷款合同》1份、《深圳发展银行个人借款借据》1张、海口市房权证海房字第HK254XXX**号《房屋所有权证》1本等证据及庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，原告与被告康伟公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，所约定的条款未违反法律、行政法规强制性规定，故该《商品房买卖合同》为有效合同，依法应受保护。上述《商品房买卖合同》签订后，原告依约向被告康伟公司付清全部购房款386225元。依据《商品房买卖合同》的约定，被告康伟公司应于2008年1月31日前将合同约定的位于海口市金贸西路XX号惠富达公寓XXX房交付原告使用，但被告康伟公司直至2008年8月30日才将上述房产交付给原告使用；被告康伟公司逾期交付房屋的行为已构成违约，应承担向原告支付违约金的责任；依据《商品房买卖合同》中“自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告康伟公司按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金”的约定，被告康伟公司应自2008年2月1日起至2008年8月30日止，按原告已支付的购房款386225元的日万分之三向原告支付逾期交房违约金，具体数额为24332（386225元×万分之三／日×210日）；因此，原告要求被告康伟公司支付逾期交房违约金24330元的诉讼请求合理，依法应予支持。被告康伟公司直至2011年7月29日才为原告办妥《房屋所有权证》，依据《商品房买卖合同》中“产权证于2008年12月31日前办理，逾期办理则被告康伟公司按原告已付房款的同期银行活期存款利息标准向原告支付违约金”的约定，被告康伟公司应自2009年1月1日起至2011年7月29日止，以原告已支付的购房款386225元作为本金，按中国人民银行公布的同期存款利息承担向原告支付逾期办证的违约金，因此，原告要求被告康伟公司向其支付逾期办证违约金的诉讼请求合理，依法应予支持。海口市住房与城乡建设局于2011年7月29日向原告核发的海口市房权证海房字第HK254XXX**号《房屋所有权证》所记载的房屋状况为建筑面积137.82平方米、套内建筑面积110.8平方米。本案中，《商品房买卖合同》约定原告购买的房屋建筑面积为138.93平方米、套内面积为112.9平方米，按套内建筑面积计算，每平方米单价3420.95元，总价款共计386225元。海口市房权证海房字第HK254XXX**号《房屋所有权证》所记载的套内面积110.8平方米比《商品房买卖合同》所约定的套内面积112.9平方米实际少了2.1平方米。因原告已按合同约定的套内面积112.9平方米向被告康伟公司付清全部购房款386225元，被告康伟公司实际多收了原告2.1平方米的购房款即7184元（386225元÷112.9平方米×2.1平方米）。依据《商品房买卖合同》中“按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定发生差异，面积误差比绝对值在3%（含3%）的，据实结算房款”的约定，被告康伟公司应将多收取的7184元购房款退还给原告。因此，原告要求被告康伟公司将多收的购房款7184元退还给其的诉讼请求合理，依法应予支持。被告康伟公司与被告惠富达公司系两个不同的法律主体，被告惠富达公司并非《商品房买卖合同》的合同的相对方，而原告又无法提供证实被告惠富达公司应对被告康伟公司的上述债务承担连带责任的相关证据，因此，原告要求被告惠富达公司对被告康伟公司的上述债务承担连带责任的诉讼请求，无事实与法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条及《中华人民共和国合同法》第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，缺席判决如下：一、限被告海南康伟实业有限公司于本判决生效后10日内支付逾期交房违约金24330元给原告李建伟；二、限被告海南康伟实业有限公司于本判决生效后10日内支付逾期办证违约金（以386225元为本金，自2009年1月1日起至2011年7月29日止，按中国人民银行公布的同期存款利息计算）给原告李建伟；三、限被告海南康伟实业有限公司于本判决生效后10日内退还多收取的购房款7184元给原告李建伟；四、驳回原告李建伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费678元，由被告海南康伟实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长 王 戡审 判 员 李燕萍人民陪审员 李 芳二〇一二年四月十六日书 记 员 蒋琼慧 关注微信公众号“”