（2012）深中法房终字第360号
裁判日期: 2012-04-12
公开日期: 2015-11-16
案件名称
邓胜与翟晓晨租赁合同纠纷民事判决书360
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）深中法房终字第360号上诉人（原审被告）翟晓晨被上诉人（原审原告）邓胜上诉人翟晓晨因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第4169号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院审理查明，位于深圳市龙岗区某街道某路5、7、9号楼房（原宝安县某镇某村长安大厦后侧边）属于邓胜与张某金共有，房屋所有权证号码为粤房字第XXXXXXX。2003年9月21日，邓胜与王某鉴签订了租赁合同，约定邓胜将其所有的位于深圳市龙岗区某镇某路5、7、9号楼房的4、5、6层（以下简称涉案房产）出租给王某鉴使用至2008年9月21日止，租金每月6000元，交租时间为每月1日，王某鉴应交纳押金6000元，王某鉴中途可以转让。合同签订后，邓胜称王某鉴以装修为由没有交纳押金6000元，王某鉴在租来的前述楼房开办了一家旅馆，2007年9月9日，邓胜通知王某鉴合同到期后不再续租，王某鉴在合同到期前将旅馆转让给了翟晓晨，同时涉案房产也由翟晓晨承租并向邓胜交租金，但邓胜与翟晓晨没有签订新的租赁合同，合同到期后，邓胜不同意与翟晓晨续约，而翟晓晨不同意搬离涉案房产，邓胜曾于2008年9月份向原审法院起诉翟晓晨的丈夫要求翟晓晨夫妇搬离涉案房产，后邓胜于2008年11月19日又撤诉。翟晓晨经与邓胜协商，邓胜同意翟晓晨继续租赁前述房屋，但双方并没有签订书面租赁合同，邓胜诉称双方口头约定租金为6000元／月，但翟晓晨自2010年3月份开始每月只交了租金4000元，约定租期至2010年11月8日止，邓胜为此提交了2010年7月1日通知翟晓晨2010年11月8日合同到期后不再续租的《通知》，翟晓晨确认看过该《通知》内容，并辩称自2007年3月份开始租金就一直口头约定是4000元／月，邓胜在2009年11月4日收取押金2000元时同意再续签租赁合同5年，但翟晓晨缺乏证据证实。翟晓晨确认未缴交2011年4至7月份期间的租金。2009年11月10日，翟晓晨为办理营业执照的需要冒充邓胜在《房屋租赁合同》上签字并将租赁合同交到深圳市房屋租赁管理办进行了备案登记，确认该合同不是双方真实意思的表示，邓胜也确认该租赁合同是翟晓晨单独去备案的，其根本不知情。原审另查，涉案房产属邓胜与张某金共同共有，张焕金没有作为原告共同起诉，原审法院通知张某金作为原告参加诉讼，但张某金书面表示放弃实体权利。邓胜以翟晓晨没有足额支付租金且欠付租金，构成违约为由诉至原审法院，请求法院判令：1、解除邓胜、翟晓晨的租赁关系；2、翟晓晨立即搬离涉案房产并交还给邓胜；3、翟晓晨支付2011年4月至7月份的租金24000元，2011年8月份以后的租金翟晓晨支付至实际搬离为止；4、诉讼费由翟晓晨承担。原审法院审理认为，邓胜、翟晓晨争议的焦点主要是租赁期限、租金标准的问题。关于租赁期限的问题。案外人王某鉴与邓胜签订租赁合同后，于合同到期前又将旅馆转让给了翟晓晨，并由翟晓晨承继租赁邓胜房屋的权利和义务，鉴于邓胜此后向翟晓晨收取租金，且没有证据证实邓胜反对王某鉴转让合同权利和义务的事实，因此，原审法院认为翟晓晨承继王某鉴与邓胜签订的租赁合同权利和义务的行为符合法律规定，原审法院予以确认。本案邓胜、翟晓晨的租赁合同于2008年9月21日到期后，邓胜、翟晓晨经协商翟晓晨继续租赁邓胜的涉案房产，但双方对租赁期限没有明确约定，且双方又没有签订书面租赁合同，根据合同法“租赁期限6个月以上的应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，邓胜、翟晓晨的租赁期限应视为是不定期租赁，邓胜有权随时解除租赁合同，且邓胜早在2010年7月1日就通知了翟晓晨租赁合同于2010年11月8日终止并要求返还房屋，证明邓胜在合理期限之前履行了通知的义务，因此，邓胜诉求解除与翟晓晨的租赁关系符合法律规定，原审法院予以支持。关于租金标准的问题。邓胜陈述书面租赁合同到期后双方口头约定租金为6000元／月，但缺乏证据证实，而翟晓晨辩称租金降低为4000元／月，且翟晓晨的答辩意见与邓胜陈述的自2010年3月份开始翟晓晨只交纳了4000元／月的租金相吻合，鉴于邓胜缺乏对翟晓晨自2010年3月份按4000元／月缴交租金表示异议的证据，因此原审法院认定邓胜、翟晓晨间就涉案房产自2010年3月份以后的租金为4000元／月的事实，翟晓晨确认并未交纳2011年4至7月份的租金，故邓胜诉求翟晓晨交纳2011年4月至7月期间的租金16000元（4000元×4个月）的主张符合事实及法律依据，原审法院予以支持，对超额部分缺乏事实依据不予支持，但租金应当扣减翟晓晨已交纳的押金2000元，翟晓晨还应向邓胜交纳2011年4月至7月期间的租金为14000元，2011年8月份以后的租金应由翟晓晨按4000元／月向邓胜交纳直至翟晓晨实际搬离涉案房产之日止。至于翟晓晨辩称的王某鉴向邓胜交纳的押金6000元已转让给其的答辩意见因翟晓晨缺乏王某鉴交纳押金及王某鉴转让押金给翟晓晨的证据，邓胜也不认可，翟晓晨应承担举证不能的不利后果，原审法院不予采纳。基此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第八十八条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、解除邓胜与翟晓晨的房屋租赁关系，翟晓晨应于本判决生效之日起十日内搬离邓胜所有的位于深圳市龙岗区某街道某路5、7、9号楼房的第4、5、6层；二、翟晓晨应于本判决生效之日起十日内向邓胜支付2011年4月至7月期间的租金14000元，2011年8月份以后的租金按4000元／月向邓胜支付直至翟晓晨实际搬离之日止；三、驳回邓胜的其他诉讼请求。本案受理费200元（邓胜已预交），由翟晓晨负担，翟晓晨应于本判决生效之日起十日内向原审法院缴交。上诉人翟晓晨不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决；2、判令邓胜与翟晓晨补签书面租赁合同。事实与理由：2003年9月，邓胜将其所有的位于深圳市龙岗区某镇某路5、7、9号楼房的4、5、6层出租给王某鉴，双方签订租赁合同，约定租期至2008年9月21日止，王某鉴享有转租权。王某鉴利用上述楼房开办一家旅馆，旅馆名为深圳市龙岗区某旅馆。2005年3月，王某鉴将上述楼房及其旅馆一起转租给翟晓晨，翟晓晨支付转让费8.5万元。经营期间，翟晓晨对旅馆进行装修，装修时间达70天，装修费达20多万元。同时，翟晓晨在经营期间按月支付租金给邓胜。2009年至2010年期间，为迎接深圳举办第26界世界大学生运动会，特对深惠路进行改造，翟晓晨经营的某旅馆生意受到极大影响，邓胜对此予以特别优惠和照顾，翟晓晨深表感谢。2010年3月，翟晓晨丈夫姜某勇被检查出患有晚期肺癌，治疗至今医疗费用已达40多万元，但病情没有好转，且继续恶化，情绪波动很大，现在每月医疗费达2万多元。由于翟晓晨丈夫姜智勇在深圳没有办理任何医疗等保险，上述所有医疗费都由翟晓晨一家人承担，经济状况甚为窘迫。翟晓晨及其家人共同经营某旅馆，特别是翟晓晨丈夫姜某勇，旅馆装修及日常管理都是由其负责，倾注和耗尽其所有心血。某旅馆不仅是翟晓晨一家人生计的全部来源，更是其生活的希望和精神支柱。经营期间，翟晓晨丈夫与邓胜所发生的不愉快的事情，翟晓晨一家人特别是翟晓晨丈夫姜某勇表示深深歉意，热切希望得到邓胜的谅解。综上，翟晓晨请求二审法院本着实事求是的原则，从构建和谐社会的角度出度，撤销原审判决，支持翟晓晨的上诉请求。本案二审法庭调查时，翟晓晨补充上诉事实和理由：翟晓晨与邓胜的房屋租赁纠纷案件，邓胜于2011年向深圳仲裁委员会申请仲裁，当时仲裁委员会给双方做调解工作，邓胜撤销了仲裁申请，理由是邓胜与翟晓晨有口头约定：1、邓胜同意原承租人王某鉴转租给翟晓晨；2、邓胜同意与翟晓晨签订书面租赁合同；3、邓胜同意翟晓晨对涉案房产进行装修。翟晓晨所经营的旅馆是由翟晓晨丈夫在经营，日常的管理工作均由翟晓晨丈夫在管理。在2011年时翟晓晨丈夫被查出有癌症，本案一审时由于在翟晓晨丈夫病危期间，所以本案一审没有对本案事实进行全面陈述，导致原审法院对事实不清作出错误判决。被上诉人邓胜口头辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，翟晓晨的上诉理由及补充意见均不充分，且翟晓晨补充的两点理由在一审时并未提出。翟晓晨的上诉事实和理由均无事实和法律依据，请求二审法院驳回翟晓晨的上诉。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。另查，2009年11月4日，邓胜收取翟晓晨2000元押金。涉案房产截止本案二审审理期间仍由翟晓晨在经营某旅馆。本院认为，原审认定翟晓晨与邓胜之间就涉案房产形成不定期租赁合同关系、租金为4000元／月，论理充分、认定正确，本院予以维持并不再赘述。翟晓晨未能举证证明邓胜曾同意与其签订书面租赁合同或同意将涉案房产继续出租给其，应承担举证不能的法律后果，翟晓晨以此为由主张其可继续承租涉案房产的上诉请求，本院不予支持。因邓胜与翟晓晨之间形成的是不定期租赁合同关系，邓胜作为出租人可随时解除合同，而邓胜在提起本案诉讼前已提前通知翟晓晨解除合同并给予了合理的搬迁期限，原审判决解除双方房屋租赁合同关系，判令翟晓晨搬离涉案房产并支付欠付租金，处理得当，本院予以维持。翟晓晨上诉提出的丈夫生病、生活困难等的要求继续履行租赁合同的理由，均不属法律规定的可否定邓胜合同解除权的法定理由，本院不予采纳。综上，翟晓晨的上诉请求理由均不能成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费400元由上诉人翟晓晨负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 粤 芳审 判 员 赵 霞代理审判员 张 睿二〇一二年四月十二日书 记 员 刘司元（兼） 来源：百度搜索“”