（2011）青羊民初字第1690号
裁判日期: 2012-04-12
公开日期: 2018-06-29
案件名称
张希贤、王建宏、李红梅、蒋仲谋诉青羊区博瑞都市花园第二届业主大会业主委员会、第三人四川省嘉丽来物业管理有限责任公司业主撤销权纠纷案某民事判决书
法院
成都市青羊区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张希贤,王建宏,李红梅,蒋仲谋,青羊区博瑞都市花园第二届业主大会业主委员会,四川省嘉丽来物业管理有限责任公司
案由
业主撤销权纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十条，第七十六条第一款，第七十八条第一款
全文
成都市青羊区人民法院民 事 判 决 书（2011）青羊民初字第1690号原告张希贤，女，汉族，1943年4月10日出生，住成都市青羊区。原告王建宏，女，汉族，1970年4月11日出生，住成都市成华区。原告李红梅，女，汉族，1955年8月12日出生，住成都市青羊区。原告蒋仲谋，男，汉族，1942年2月21日出生，住成都市青羊区。四原告共同委托代理人廖晓丽，四川君合律师事务所律师。特别授权四原告共同委托代理人易光勤，四川君合律师事务所律师。一般代理被告青羊区博瑞都市花园第二届业主大会业主委员会。住所地：成都市青羊区青羊大道***号。负责人吴进军，主任。委托代理人李俊娴，四川康悦律师事务所律师。特别授权第三人四川省嘉丽来物业管理有限责任公司。住所地：成都市太升北路*****号江信大厦**楼**号。法定代表人李进，总经理。委托代理人张润生，男，汉族，1962年5月24日出生，住陕西省泾阳县。一般授权原告张希贤、王建宏、李红梅、蒋仲谋诉被告青羊区博瑞都市花园第二届业主大会业主委员会（以下简称博瑞都市花园第二届业委会）、第三人四川省嘉丽来物业管理有限责任公司（以下简称嘉丽来物业公司）业主撤销权纠纷案，我院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人廖晓丽、易光勤，被告博瑞都市花园第二届业委会负责人吴进军及委托代理人李俊娴，第三人嘉丽来物业公司的委托代理人张润生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张希贤、王建宏、李红梅、蒋仲谋诉称，原告系成都市博瑞都市花园业主。2011年1月20日被告在小区张贴《博瑞都市花园第二届业主大会关于选聘物业服务企业决议公告》，称其已经选聘第三人嘉丽来物业公司作为小区物业服务企业。而在被告于2011年1月6日至1月20日投票表决《选聘物业服务企业（嘉丽来物业公司）》期间，小区大部份业主未收到表决表，其中700余户业主自发投票表决，不同意选聘新物管公司作为小区物业服务企业，并将该意见告知被告，但被告未采纳业主意见，并于2011年1月20日作出《博瑞都市花园第二届业主大会关于选聘物业服务企业决议公告》。被告在选聘过程中，违反业主大会议事规程等规定，违背业主意愿，擅自与第三人嘉丽来物业公司签订《物业服务合同》，应为无效合同。故请求：1、依法撤销被告于2011年1月20日作出的《博瑞都市花园第二届业主大会关于选聘物业服务企业决议公告》；2、依法确认被告与第三人嘉丽来物业公司签订的《物业服务合同》无效；3、本案诉讼费由被告承担。被告博瑞都市花园第二届业委会辩称，1、被告系依法备案成立的组织；2、被告组织公开招标选聘物业服务企业的过程合法合规；其中选票均由业主本人签收或由业委会成员送达并由本小区两名业主见证公告，投票过程符合议事规程，当面投票及票箱投票的业主均出示了身份证明，“视为同意”选票也符合业主大会议事规则，请求驳回原告诉讼请求。第三人嘉丽来物业公司辩称，第三人是按照合理合法的程序投标中标；第三人几次进场均未果，请求法庭依法判决。原告为证明自己主张，提供以下证据：第一组：原告身份信息及产权证、业委会备案表、业委会组织机构代码、嘉丽来物业工商信息，证明原被告及第三人主体身份；第二组：博瑞花园管理规约、博瑞都市花园业主大会议事规则、博瑞都市花园业主委员会工作规则；证明管理规约第11条中明确规定选聘和解聘的规定及议事规则第13条关于表决票的送达规则、第14条表决形式、第19条投票权规定、第22条物业选聘方式；第三组：选聘企业方案、征求意见通知、表决票、选聘企业方案公示稿、选聘企业方案表决办法、投票统计结果、投票表决结果、选聘物业服务决议公告、服务合同书，证明业委会选聘物业过程中违反法定的双二分之一规定；第四组：博瑞都市花园罢免提议、2011年7月11日年期间罢免业委会意见表、业委会盖章及证明、罢免业委会意见表决票、2010年5月份客户意见征询表、公证书、欠费业主名单、房管局和东坡办事处、居委会指导意见及函、博瑞都市花园业委会及业主之间的关系证明，公安局对公章规定，以及影像资料，证明拖欠物管费人员229户不享有投票权及居委会及街道办事处指导意见中写明罢免意见；第五组：要求罢免被告的请示、指导意见、青羊区房管局关于责令被告限期召开临时业主大会的通知、关于同意与成都博瑞物业公司续约的通知、公示、及表决票，证明被告选聘第三人不符合法律规定；第六组：李淑兰起诉业委会民事诉状及判决书、第三人强行进入并冲击都市花园大门的影像资料、打伤部份业主的照片、部份业主反对业委会选聘第三人的书面材料及照片及成都市房管局、公安局关于规范建筑区划业主大及其业委会印章刻制的通知，证明被告选聘第三人不符合法律规定。被告对原告所提证据质证意见如下：第一组、第二组证据的三性无异议；第三组选聘企业方案、征求意见通知三性均持异议，以被告所提交原件为准，且只是业委会初期草案，并没有进行公示，13号是影印件无法辨认，投票统计结果、投票表决结果、选聘物业服务决议公告、服务合同书三性认可；第四组证据三性有异议，与本案无关；第五组证据三性均持异议；第六组证据要求质证原件，证据三性无法确认；第七组证据李淑兰起诉业委会民事诉状及判决书与本案无关，当事人也不是本小区业主，第三人强行进入并冲击都市花园大门的影像资料、打伤部份业主的照片以第三人意见为准，部份业主反对业委会选聘第三人的书面材料及照片三性不予认可，业委会正是根据房管局备案才刻的公章。第三人的质证意见与被告一致，对第三人强行进入并冲击都市花园大门的影像资料、打伤部份业主的照片等证据三性持异议。被告为证明自己主张，提交以下证据：第一组：2010年3月21日紧急报告、11年1月6日报告，证明更换物业公司的意图；第二组：博瑞都市花园管理规约、博瑞都市花园业主大会议事规则，证明相关程序；第三组：08年12月31日青羊区东坡街道办事处公告、10年6月9日博瑞都市花园选聘物业服务企业方案、10年6月9日选聘物业方案公示及召开业主大会会议通知、10年6月22日选聘物业方案表决办法、10年6月22日社区委员会工作指导函、10年7月1日选聘物业方案表决投票统票办法、10年7月4日选聘物业方案结果、2010年7月7日选聘物业方案生效公告、2010年10月10日招标公告、2010年10月14日前期物业不参与竞标的公告函、2010年12月3日评标方案公告、2010年12月18日评分统计表、2010年12月19日评分结果公告、2010年12月19日评分结果及公示召开大会会议通知、2011年1月3日选聘物业表决办法、2011年1月4日-1月20日期间选票的送达及投票、2011年1月20日投票表决结果、2011年1月20日投票结果公告、2011年2月9日公示签订的物业合同通知、2011年2月18日博瑞都市花园物业服务合同书、2011年5月6日东坡街道办事处紧急通知，证明选聘第三人为服务企业的合法性；第四组证据：当面送票、投票业主签收记录、报箱送票公示记录、表决票，证明选聘程序的合法性；第五组：关于撤销张希贤等第二届业委会主任职务系列材料、紧急报告、撤销备案公告，证明张希贤不作为被撤销；第六组新第二届业委会备案表、备案函、及房管局文件，证明被告的主体身份；第七组：要求物管公司提供业主花名册的函、花名册公示通知，证明选聘程序合法；第八组：与博瑞物管公司签订的物业管理合同、共有收益分配方案系列材料，证明前份合同已失效，不应再收取费用；第九组：业委会会议记录、孙晓铮声明、业主物业费缴费收据，证明该业主是交了费仍然被原告列为不缴费的业主，其名单有误。原告质证意见如下：对第一组证据三性均持异议，不认可其印章合法有效；第二组证据真实性无异议，但无关联性；第三组证据中凡是加盖了印章的原告不予质证，草案公示稿违背规则，表决办法没有经过业主表决，工作指导函真实性无异议，统票办法没有经过业主投票表决，是业委会擅自起草的，统计结果不能作为计算基数，招标公告、公告、评标方案中业主代表只有三名，程序不符合规定，表决票没有经过业主投票应为无效，投票结果不能作为票选基数，其他意见均不予确认；第四组证据无原件，复议件不予质证，真实性有异议，无关联性；第五组证据三性有异议；第六组证据中备案函真实性无异议；第七组证据中业主是否有表决权，应该由房管局提交的产权证为准，被告并非提交的业主本人资料，原告提交的业主产权证都是业主本人签订，如果要召开业主大会也不是在门上张贴公示；第八组证据在被告提供的方案中依法确认了博瑞对博瑞花园进行物业管理，在2008年街办指定由博瑞物业来管理；第九组证据中会议记录和验证声明有异议，形成时间有异议，是否是2008年产生的，验证声明无法核实是否是本人签名。第三人对被告所提交证据均予以认可。第三人未提交相关证据。经庭审质证，本院认证如下：对原告所提交的第一组、第二组、第三组中的选聘物业服务决议公告、被告提交的第二组中的10年7月4日选聘物业方案结果、2010年7月7日选聘物业方案生效公告、2010年10月10日招标公告、2011年1月20日选聘第三人为物业服务企业的投票表决结果、2011年1月20日投票结果公告、2011年2月9日公示签订的物业合同通知的真实性及关联性予以认可，其余证据与本案不具关联性，本院不予确认。综合上述证据，查明以下事实：原告张希贤、王建宏、李红梅、蒋仲谋均系成都市博瑞都市花园业主。博瑞都市花园小区共有住宅户数1385户，建筑物总建筑面积183277.74平方米。被告博瑞都市花园第二届业委会于2009年11月23日经成都市青羊区房管局备案后成立。2011年1月20日被告就选聘物业服务企业（嘉丽来物业公司）进行投票表决，表决结果载明：“博瑞都市花园住宅户数1385户，登记投票总建筑面积183277.74平方米，送达票总建筑面积183156.65平方米，登记投票权总户数1404户，送达票总户数1402户；已投同意票为222户，占投票建筑面积的28071.22平方米，占登记总建筑面积的15.32%，占登记总人数的15.81%；逾期未反馈意见视为同意票为1122户，占投票建筑面积的147211.04平方米，占登记总建筑面积的80.32%，占登记总人数的79.91%；合计同意票为1344户，占投票建筑面积的175282.26平方米，占登记总建筑面积的95.64%，占登记总人数的95.73%；不同意票为52户，占投票建筑面积的7053.58平方米，占登记总建筑面积的3.85%，占登记总人数的3.70%；弃权票为5户，占投票建筑面积的688.02平方米，占登记总建筑面积的0.38%，占登记总人数的0.36%；废票为1户，占投票建筑面积的132.79平方米，占登记总建筑面积的0.07%，占登记总人数的0.07%。”据此，被告于当日根据上述投票表决结果，作出《博瑞都市花园第二届业主大会关于选聘物业服务企业决议公告》，称根据《业主大会议事规则》约定，表决结果中同意户数和同意建筑面积均已过半，故选聘第三人嘉丽来物业公司为物业服务企业表决通过，于当日生效。2011年2月18日被告遂与第三人签订《博瑞都市花园物业服务合同书》，将小区物业服务事项委托给第三人。但因部份业主反对，第三人至今无法进入小区开展物业服务工作，现仍由原博瑞物业管理公司对小区服务事项进行管理。本院认为，1.本案原告诉讼主体资格。物业服务企业的选聘事关全体业主切身利益，根据《物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”之规定，四原告作为博瑞都市花园业主，认为被告作出的《博瑞都市花园第二届业主大会关于选聘物业服务企业决议公告》程序违法，侵害其合法权益，故其主体资格适格；2.对于逾期未反馈票数被视为同意票的法律效力。本案中，统计结果称“逾期未反馈意见视为同意票为1122户，占投票建筑面积的147211.04平方米，占登记总建筑面积的80.32%，占登记总人数的79.91%”，而被告正是将该部份票数作为同意票，从而得出“同意户数和同意建筑面积均已过半”的结论，并选聘第三人为物业服务企业并作出公告。本院认为，不作为的沉默一般不视为意思表示的方式，只有在法律规定或当事人双方有约定的情况下，才能视为民事法律行为的意思表示。本案中，小区1122户逾期未反馈意见，是不作为的沉默，在法律没有规定或没有约定的情况下，不能视为同意的意思表示。故被告将逾期未反馈意见的1122户视为同意的意思表示，不符合法律规定，本院不予支持；3.原告诉求应否支持。物业服务企业的选聘事关全体业主切身利益，应当严格按照法律法规的规定进行。根据前述分析，既然对于逾期未反馈票数被视为同意票的行为不具备法律效力，那么投票结果中同意票的户数及占总面积的平方数（222户，占投票建筑面积的28071.22平方米，占登记总建筑面积的15.32%，占登记总人数的15.81%）显然违反《物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：...（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；...决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部份占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部份占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”规定，故对原告请求撤销被告于2011年1月20日作出的《博瑞都市花园第二届业主大会关于选聘物业服务企业决议公告》的主张，本院予以支持；由于选聘公告程序不合法，因此被告在此基础上与第三人所签订的物业服务合同亦不合法，故对原告请求确认被告与第三人嘉丽来物业公司签订的《物业服务合同》无效的诉讼主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、第七十八条规定，判决如下：一、撤销成都市青羊区博瑞都市花园第二届业主大会业主委员会于2011年1月20日作出的《博瑞都市花园第二届业主大会关于选聘物业服务企业决议公告》。二、确认成都市青羊区博瑞都市花园第二届业主大会业主委员会与第三人四川省嘉丽来物业管理有限责任公司签订的《物业服务合同》无效；本案受理费100元，由被告成都市青羊区博瑞都市花园第二届业主大会业主委员会承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 杨 进人民陪审员 王琳琳人民陪审员 马华明二〇一二年四月十二日书 记 员 贺芯钰 来源：