（2012）清民初字第00011号
裁判日期: 2012-04-11
公开日期: 2016-11-03
案件名称
（2012）清民初字第00011号民事判决书
法院
清涧县人民法院
所属地区
清涧县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
白某某,高某某,周某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
陕西省清涧县人民法院民 事 判 决 书（2012）清民初字第00011号原告白某某，男，汉族，清涧县水保站退休干部，住西沟砭村。被告高某某，男，汉族，清涧县公安局城关派出所干警，住宽州镇赤土沟村，系原告白某某大女婿。委托代理人康宏春，陕西丰园律师事务所律师。第三人周某某，男，汉族，清涧县乐堂堡乡寨则湾村人，住清涧县水保站家属院，农民。委托代理人周某，男，榆林学院后勤集团物业办干事，系第三人周某某之子。委托代理人白彦强，男，清涧县“148”法律服务所法律工作者。原告白某某诉被告高某某、第三人周某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年11月10日立案受理后，依法组成合议庭，并于2012年4月5日公开开庭进行了审理。原告白某某、被告高某某及其代理人康宏春、第三人周某某及其代理人周某、白彦强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告白某某诉称，原告是清涧县水保站退休干部，1985年就居住在水保站公房。1995年7月份，原告女婿也就是被告高某某无窑居住，借住入他窑内。2010年元月，被告高某某与原告既未商量又不知道的情况下，将属原告个人的房产两孔石窑及两间半平房以168000余元的价格出卖于第三人周某某。2010年2月，原告知道此情后，多次向被告高某某、第三人周某某提出二人形成的买卖合同无效，但第三人周某某还是强行入住。原告认为被告高某某未经原告同意将其私有房产出卖于第三人，是一种侵权行为，第三人周某某明知该房产不属被告所有强行入住，其行为违法。为了保护原告的合法权益不受侵犯，请求依法判决被告与第三人的房屋买卖合同无效，返还原告所有的窑房，并由被告承担诉讼费。原告为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：清涧县水土保持工作站证明，用以证明原告是水保站职工，2002年购买了单位两孔窑洞，所有权人是原告。被告高某某辩称，一是原告诉状上陈述的不是事实。被告原在赤土沟有窑房，1995年被告岳母也就是原告之妻因病去世前就嘱托其工作由二女儿顶替，原告居住两孔公房私改时由大女儿也就是被告之妻购买；二是被告名下两孔窑洞公房私改时是由被告出资购买的，院子两间半平房也是被告出钱修的；三是因为被告单位集资修楼房资金不够，被告向原告借钱，被告提出并同意将水保站现居住窑房卖了，所以，被告卖窑是合情合理的请求驳回原告的诉讼请求。被告为支持其辩解理由，向本院提交以下证据：第一组惠世宏的证言，用以证明原告将其所有的水保站两孔窑处分给大女儿白某a（被告之妻）后，被告才将自己在赤土沟的住房出卖。第二组白某a的证言，用以证明原告把窑房卖给了被告后，被告于2001年出资修建了院内的平房。第三组清涧县水保站收据，用以证明争议两孔窑在公房私改时是由被告以原告名义出资购买的。第四组清涧县水保站原出纳鱼海生的证言，用以证明购买两孔窑款是由被告交纳的。第五组原告白某某的证明，用以证明2000年1月10日原告亲笔写下将诉争的两孔窑给了大女儿白某a，二女儿顶替原告之妻的工作。第六组清涧县新城派出所的询问笔录，用以证明原告把水保站的两孔窑处分给其大女儿白红维（被告之妻）。第七组白润兴的证言，用以证明原告将其名下的两孔窑给了大女儿白红维。第八组苏候梅的证言，用以证明原告将名下的两孔窑处分给被告之妻白红维后，被告将其原来住房卖了。第九组赵彩玲的证言，用以证明被告购买水保站公房时资金短缺贷过款。第十组惠学政的证言，用以证明被告购买水保站公房时资金短缺，借过钱。第十一组被告与其妻白红维的协议书，用以证明是原告之女白红维委托被告卖了水保站的窑，并商定被告单位集资楼房必须让原告居住。第三人周某某陈述，一是第三人对本案诉争房屋具有合法的所有权。2009年12月19日与被告以160000元的价格购买诉争的两孔窑和两间平房，按照国家的规定交纳了契税，办理了国有土地使用权和房屋所有权登记，所以，第三人并进行了房屋产权登记，取得了合法所有权；二是第三人在购买争议房屋时，并不认识原告而且原告没有提出异议，直到2011年8月11日才提出争议窑房是原告的。综上所述，第三人购买房屋行为合法，也进行了物权登记，对争议房屋有完全合法的所有权，请求依法保护善意第三人的合法权益。第三人为支持其主张，向本院提交以下证据：第一组窑房买卖合同及收据，用以证明2009年12月19日被告以160000元的价格将位于水保站家属院的两孔窑和两间平房出卖于第三人，以合法，善意方式取得了该房屋的所有权。第二组契税完税证，用以证明第三人购买诉争房屋后交纳了契税。第三组国有土地使用证，用以证明2011年5月31日以出让的形式取得了诉争房屋的土地使用权。第四组房屋所有权证和收费票据，用以证明2011年7月15日第三人对诉争房屋进行了所有权登记，并取得房屋所有权证。经庭审举证，被告对原告所提交的证据发表如下质证意见：对该证据有异议，只能证明公房私改时权属归原告，但不能证明该房屋以后流转的情况，且该证据对产权权属证明前后有矛盾。经庭审举证，第三人对原告所提交证据的质证意见与被告的质证意见一致，并认为房屋权属应由房屋登记机关证明。经庭审举证，原告对被告所提交的证据发表如下质证意见：对第一、二、四、九组证据无异议；对第三组有异议，公房私改时买窑是被告交的，但买窑款里有原告的钱，因为当时与被告在一起生活，钱都在一块用；对第五组有异议，当时原告在住院，是被告写好内容让原告抄写的；对第六组有异议，认为无效；对第七组有异议，证人白润兴没有写过证词；对第八份有异议，证人苏候梅不清楚原告家家事；对第十组有异议，不予认可。经庭审举证，第三人对被告所提交的证据均无异议，予以认可。经庭审举证，原告对第三人所提交的证据发表如下质证意见：对第一组有异议，房屋买卖合同无原告的签字，是无效的；对第二组有异议，与原告无关系；对第三、四组均由异议，办证不合法，不予认可。经庭审举证，被告对第三人所提交的证据均无异议，予以认可。根据庭审举证、质证，本院认为原告所提交的证据只能证明诉争窑房原始权属取得，但不能证明其后权属转移等情况，故在本案中不具有证明力，不予采信。根据庭审举证、质证，本院认为被告所提交的第一、二、四、九组证据因原告以及第三人均无异议，予以采信；第三组证据可以证明清涧县水保站进行公房私改时，购买争议窑房款是由被告出面交纳的事实，予以采信；第五组证据不予采信，因为不能证明原告已将争议窑房赠与其大女儿的事实；第六组不予采信，因不符合证据关联性特征；第七、八、十组证据的形式、来源均不符合证据规则的规定，故不予采信；第十一组证据中证明争议窑房是被告与其妻共同协商后处分的内容予以采信，因其他内容与本案无关联性，不予认定。根据庭审举证、质证，本院认为第三人所提交的证据内容真实、来源合法，且可以证明争议房屋所有权已转移并变更登记的事实，在本案中具有证明力，予以采信。本院根据当事人陈述、举证、质证以及认证，查明以下案件事实：原告白某某退休前系清涧县水保站职工，与被告高某某系翁婿关系。从1985年起原告白某某居住在水保站家属院北二斋向西第一、二孔窑房内，1995年7月份起，被告高某某及其妻白红维与原告白某某一块居住生活。2001年春，被告高某某出资在院内修建平房两间。2002年1月17日，水保站进行住房制度改革，由被告高某某出面向水保站交纳了购窑款人民币19402.40元。2003年7月份，原告白某某在其妻子去世后又再婚的情况下，与被告高某某夫妻分开居住。2009年12月19日，被告高某某单位集资修建楼房，在资金困难的情况下，被告夫妻协商将现居窑房以人民币160000元的价格出卖于第三人周某某，第三人周某某分别于2011年5月31日和2011年7月15日办理了国有土地使用证和房屋所有权证登记手续。2011年9月26日，原告白某某向本院提起诉讼，请求确认被告与第三人的房屋买卖合同无效，返还财产，并由被告承担本案的诉讼费。本院认为，本案涉及两个争议焦点问题，一是关于被告与第三人房屋买卖合同的效力；二是关于第三人是否为善意取得。首先，根据《合同法》第五十二条规定无效合同的几种情形看，被告高某某与第三人周某某签订的窑房买卖合同客观真实，是合同双方当事人真实意思的体现，且不损害国家、集体、第三人及社会公共利益，亦不违反法律、行政法规效力性强制性规定，为有效合同，故原告诉请确认合同无效的主张，依法不予支持。根据《物权法》第一百零六条规定：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：①受让人受让该不动产或者动产时是善意的；②以合理的价格转让；③转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权处分权人请求赔偿损失……”。其次，因被告夫妻在争议窑房居住多年，第三人在购买时完全有理由相信出让人也就是被告是诉争窑房的产权所有人，所以第三人已尽到审慎义务，属善意取得。且被告高某某与第三人周某某窑房买卖合同签订后，第三人支付了相应的对价，被告高某某将标的物已实际交付于第三人周某某占有使用并办理了国有土地使用权证和房屋所有权证，故原告白某某诉请返还窑房之主张依法不予支持。本院为维护市场经济秩序的有效进行，保护交易安全，建立社会诚信体系，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告白某某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告白某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判长 高祖庆审判员 苗亚东审判员 行智先二〇一二年四月十一日书记员 刘 艳 更多数据：搜索“”来源：