（2012）三民一初字第00098号
裁判日期: 2012-04-10
公开日期: 2015-12-18
案件名称
陶先进与芜湖柏庄置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
芜湖市三山区人民法院
所属地区
芜湖市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陶先进,芜湖柏庄置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十一条，第六十二条，第一百零七条，第一百三十条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第二十七条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款；《商品房销售管理办法》：第三条第一款，第三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第七条，第七十六条
全文
安徽省芜湖市三山区人民法院民 事 判 决 书（2012）三民一初字第00098号原告：陶先进，男，1965年7月12日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。委托代理人：骆臣飞，安徽宇浩律师事务所律师。委托代理人：陈凯，安徽宇浩律师事务所律师。被告：芜湖柏庄置业有限公司，住所地安徽省芜湖市。法定代表人：施永，董事长。委托代理人：孙卓峰，该公司员工。原告陶先进诉被告芜湖柏庄置业有限公司（以下简称“柏庄公司”）商品房预售合同纠纷一案，因原告陶先进为芜湖市弋江区人民法院在职干警，经芜湖市中级人民法院指定由本院管辖，本院于2011年12月16日立案受理。依法由审判员张圣飞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陶先进及其委托代理人骆臣飞、陈凯，被告柏庄公司的委托代理人孙卓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2010年1月18日签订商品房买卖合同，原告以739183元购买了被告开发的柏庄春暖花开＊＊号楼＊-＊＊＊＊房屋。合同约定，被告应于2010年7月30日前将验收合格的房屋交付给原告，然而被告却不能按期交房。被告要求原告按照《业主入伙应缴纳的费用明细表》的内容向被告缴纳房屋契税等费用，因为合同中没有明确约定契税等费用向谁缴纳，所以原告不同意向被告缴纳，被告就没有履行交房的义务，没有将房屋钥匙交给原告，故原告才离开了交房现场。同时被告所竣工的房屋实际面积少了0.94平方米，应当按照合同约定支付差价。2010年9月，原告委托律师催告交房，但被告至今为未能交付。原告为维护自身权益，故诉至法院，请求判令被告：1、立即交付柏庄春暖花开＊＊号楼＊-＊＊＊＊室房屋；2、支付违约金100016.06元，并承担自2011年10月21日起至实际交付之日止按日万分之三计算的逾期交房违约金；3、交付产权初始登记证书；4、支付房屋面积差价5197元；5、承担本案的诉讼费用。被告辩称：原、被告于2010年1月18日签订商品房买卖合同。该合同第六条约定，被告应在2010年7月30日前将经验收合格的商品房交付给原告；第九条第1款约定，原告应在被告《交付通知书》中载明的交付日期内到被告指定的地点办理交接手续。若原告未在规定的交付日期内办理房屋交接手续的，则应按每月10元／平方米向被告支付房屋代保管费。被告按照合同约定于2010年7月30日前向原告发出了《交付通知书》，履行了应当履行的交付告知等交房义务。原告在收到被告的《交付通知书》后，于2010年7月30日到被告处准备办理收房手续，并在办理了收房手续的第一步“查验入伙资格”中签字确认。但由于原告自身原因，没有办理接下来的收房手续，致使被告的交房无法继续进行，最终导致针对原告的交房工作没有完成。原告向被告缴纳契税等费用是非强迫性的，被告为业主办理房产证是为了方便业主，且是免费办理的。至今，同期交房的业主均已按期收房并入住。被告认可原告主张的被告应继续交房、交付商品房初始登记证、支付房屋面积差价的诉请，但不承担违约金。经审理查明：2010年1月18日，原、被告签订一份商品房买卖合同（合同编号：预字200761＊＊＊），合同附有四附件（附件一：房屋平面图；附件二：装饰、设备标准；附件三：补充协议；附件四：民用建筑节能标准）。合同及补充协议约定的主要涉案内容如下：原告以人民币739183元购买被告开发建设的位于芜湖市弋江区九华南路柏庄春暖花开二期＊＊#楼＊-＊＊＊＊住宅一套，该房建筑面积133.69平方米，单价为每平方米人民币5529.08元，该幢房屋经芜湖市房地产管理局批准预售；面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；原告于2010年1月19日前付房款人民币148183元，余款人民币591000元由原告在2010年1月26日前内办理银行贷款或付款，同时提供银行贷款所需全部资料，逾期按合同第五条违约处理；被告应当在2010年7月30日前，将经验收合格的商品房交付原告使用；被告逾期交房的，原告应于逾期之日催告被告。逾期不超过90日，自合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之叁的违约金，合同继续履行；被告逾期交房的，原告应进行催告，自催告通知发出之日起90日后（不得少于三个月的合理催告期），原告有权解除合同。合同继续履行，自合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之叁的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，应当签署房屋交接单。被告还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不提供这些文件，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。并按合同第七条支付违约金；原告应在被告《交付通知书》中载明的交付日期内到被告指定地点付清所有应付款项并办理房屋交接手续；合同自双方签订之日起生效；根据国家、地方有关法律法规及相关文件的规定，原告购置房屋的契税、印花税、房屋维修基金、办理产权证的相关费用、办理银行按揭的相关费用等均由原告自行承担。签约后，原告依约向被告支付房屋价款738183元。原、被告约定剩余尾款1000元在后续交房时，在房屋面积差价中一并结算。在交付房屋之前，被告通过中国邮政EMS国内特快专递邮件向原告发出《住宅交付通知书》、《业主入伙手续签章汇总表》、《业主入伙应缴纳的费用明细表》等书面材料，通过大江晚报刊登交付房屋公告，通知原告定于2010年7月30日交付房屋，办理入伙手续，其中《业主入伙手续签章汇总表》写明了办理入伙手续有五步流程，即第一步查验入伙资格，第二步缴纳入伙费用（契税等相应款项），第三步物业入伙登记，第四步验房，第五步盖章。原告于2010年7月30日到被告指定地点（柏庄春暖花开小区纬六路1#商铺一层）办理房屋接收手续，但只进行了《业主入伙手续签章汇总表》中的第一步查验入伙资格栏的签字确认，未办理第二步缴纳入伙费用及后续手续，之后离开交房现场。原告因房屋交付及逾期交房违约金等问题与被告协商未果，遂诉至本院。另查明，讼争房屋在2010年7月30日已经竣工并经过相关单位验收合格并具备交付条件，且被告已向有关部门办理了备案手续，取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，被告当庭向本院提交了《芜湖市商品住宅使用说明书》和《芜湖市商品住宅质量保证书》，并得到原告的认可。讼争房屋的实际建筑面积为132.75平方米，比合同约定建筑面积少0.94平方米。上述事实，有原、被告一致陈述及以下本院认定证据予以在卷佐证。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：1、原告身份证、商品房买卖合同、《业主入伙应缴纳的费用明细表》，经质证，被告无异议，本院予以认定；2、预收款专用发票，经质证，被告提出异议，本院经审查认为，被告虽提出异议，但未提交相关证据予以反驳，且被告一直未提出过原告逾期付款的异议，并认可发票可在收款之后开具，故对该证据予以认定；3、律师函复印件（催告被告交房并承担违约责任），经质证，被告提出异议，本院经审查认为，该证据无催告人的签章，原告未提交其他证据予以佐证，也未提交证据证明被告收到过该律师函，故本院对该证据不予认定。被告为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：1、被告营业执照及组织机构代码、国内特快专递邮件详情单、大江晚报刊登的交房公告复印件、两书一表（《芜湖市商品住宅质量保证书》、《芜湖市商品住宅使用说明书》及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）复印件，经质证，原告无异议，本院经审查予以认定；2、业主集中入伙实缴费用明细表（同期交房情况）、《业主入伙手续签章汇总表》、商品房买卖合同，经质证，原告提出异议，本院经审查认为，原告虽提出异议，但未提交相关证据予以反驳，且被告提交所有证据可以相互印证，故对该组证据予以认定。本院认为：本案的争议焦点为，讼争房屋没有按约交付，被告有无违约，应否承担违约责任。原、被告签订的商品房买卖合同意思表示真实，内容不违反法律法规强制性规定，系有效有合同，对当事人具有法律约束力。原、被告应在约定交房时间接收房屋和履行交付房屋的义务。合同生效后，被告按照合同约定书面通知原告办理房屋交付手续并缴纳契税等费用，原告按照通知的要求于交房当日到被告指定交房地点办理了第一步查验入伙资格的手续，但并未办理第二步缴纳入伙费用及后续手续，之后便离开了交房现场，导致讼争房屋未能交付。双方虽然未约定契税等费用向谁缴纳，但根据法律规定，双方在合同内容没有约定，又不能达成补充协议的，应按照合同有关条款或者交易习惯确定，契税等费用可以由房地产开发企业代为收取为实践中的交易习惯，本案合同应按照有利于实现合同目的方式履行，所以被告代收契税等费用，不违反法律规定，并无不妥。且双方在合同附件三补充协议约定，购置房屋的契税、印花税、房屋维修基金由原告承担。被告通知交房时间在合同约定的交房期限内，被告已经按照规定就讼争房屋取得“两书一表”，故被告已经履行了交付房屋的告知义务，并具备了房屋交付的所有条件，被告也向其他绝大部分业主办理了交房手续。本院认为，原告应对被告违约未履行交付房屋的义务承担举证责任，但除了只有原告本人陈述之外，原告未提交证据证明被告未履行交付房屋义务或有其他违约行为导致无法交付房屋，故因由负有举证责任的原告承担不利后果。综上，被告不应对讼争房屋未交付承担违约责任，原告主张被告应承担支付逾期交房违约金之诉请，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告当庭认可原告主张的被告继续交房、交付商品房初始登记证、支付房屋面积差价之诉请，且原告相应诉请符合合同约定，并不违反法律规定，故本院对原告主张的被告继续交房、交付商品房初始登记证、支付房屋面积差价4197.63元（738183元-132.75㎡×5529.08元／㎡）之诉请予以支持。由于被告未就物业管理费等相关费用提出抗辩，故以上费用缴纳事宜不在本案中一并解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第六十二条第（五）项、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《商品房销售管理办法》第三条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七条、第七十六条之规定，判决如下：一、被告芜湖柏庄置业有限公司于本判决生效后十日内将位于芜湖市弋江区九华南路柏庄春暖花开＊＊#楼＊-＊＊＊＊住宅商品房及该商品房初始登记证交付给原告陶先进。二、被告芜湖柏庄置业有限公司于本判决生效后十日内支付给原告陶先进商品房面积差价4197.63元。三、驳回原告陶先进其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1202元，由原告陶先进负担1154元，被告芜湖柏庄置业有限公司负担48元（原告垫付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。审判员 张圣飞二〇一二年四月十日书记员 李舒鸿附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条第五项当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。4、《商品房销售管理办法》第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。第三十二条销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。6、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七条在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。 百度搜索“”