（2012）杭萧民初字第1364号

裁判日期: 2012-04-10

公开日期: 2015-12-30

案件名称

浙江××都物业管理有限公司与丘某某、倪某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市萧山区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

浙江××都物业管理有限公司,丘某某,倪某某

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

全文

杭州市萧山区人民法院民事判决书（2012）杭萧民初字第1364号原告浙江××都物业管理有限公司，组织机构代码××××，住所地杭州市××区紫荆花路××单××楼。法定代表人韩某。委托代理人姜某某、方某。被告丘某某。被告倪某某。原告浙江××都物业管理有限公司（以下简称南××物业公司）诉被告丘某某、倪某某物业服务合同纠纷一案，本院于2012年1月16日立案受理后，依法由审判员周迪明适用简易程序，于同年2月23日公开开庭进行了审理。原告南××物业公司的委托代理人方某、被告倪某某到庭参加诉讼，被告丘某某经传票传唤，无理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南××物业公司诉称：被告系杭州市萧山区新白马公寓17幢1单元302室业主。2008年6月5日，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》1份，协议约定：原告为被告提供物业管理服务，并向被告收取物业管理服务费；交纳费用周期为初次入住预交一年费用，以后每六个月预收一次（时间为每六个月第一个月上旬）；高层住宅物业服务费按每月每平方米1.8元收取（含电梯、水泵运行费，不含公共区域电梯厅空调运行费）；地下停车车库车位每月每个50元；被告空置房屋、车位（车库）的物业管理服务费由被告按政府相关规定条例向原告缴纳；原告违反协议，擅自提高收费标准或乱收费用的，业主有权要求原告清退所收违规部分费用，并按多收费用支付每天千分之二的违约金；业主违反协议，不按照约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求业主补缴并从逾期之日起按每天千分之二加收滞纳金等内容。合同生效后，原告按约履行了物业管理服务义务。被告自2009年9月1日起至2011年10月31日止的物业服务费共计5779.80元（被告所有的房屋建筑面积为176.43平方米，按每月每平方米1.8元计算，空置房按7折），及自2011年4月1日起至2011年10月31日止的车位服务费350元（按每月每个50元计算），合计6129.80元至今未付。故起诉要求被告支付原告物业管理费6129.80元及自2009年9月1日起至付清日止按日千分之二计算的违约金。被告丘某某未作答辩。被告倪某某辩称：1、关于某告起诉状称被告违约，拒交物业费一事不成立。自2009年开始，被告一直向原告提出关于17幢202室在公共平台上开垦菜地一事，并因原告工作的不到位和不作为，菜地的规模不断地扩大，特别是夏天各种瓜果蔬菜搭蓬后直接延伸到被告主卧窗台上，不仅档住视线，并且影响到正常的采光。从原告向被告催收物业费开始，被告就一再向原告表示，只要开垦菜地问题处理得当后，请及时通知被告，被告将立即缴清物业费。但是，由于某告的不作为，使该问题一直得不到解决，在屡次沟通过程中，原告不仅不解决，甚至还要求被告自己向城管去投诉，把矛盾转嫁给社会，这完全是不负责任的表现。对于被告违约拒缴物业费不成立的佐证，有2011年7月9日新白马公寓110709010号投诉处理单为证。另被告从2010年开始就准备装修住房，几次装修方案出台后，均因楼下平台种菜问题一直得不到解决而一拖再拖，让房子白白空置两年之久。被告将保留通过法律途径向原告追究由此带来的损失的权利，同时请法院驳回原告主张的滞纳金、诉讼费的请求，并责成原告履行义务，维护广大业主的利益。2、原告存在财务核算、收费混乱的问题。从原告发送给被告的2011年6月20日、9月8日和11月14日的几份催缴通某某可以看出，物业服务费、车位服务费和滞纳金的计算前后矛盾，另外，原告在没有合法依据的情况下，向被告收取储物间物业管理费。3、原告管理不到位，存在失职行为。被告自购买车位后，由于未入住，平时无法监控到该车位的日常管理情况，但偶尔几个双休日到车位停车，均发现有其他车辆停在被告购买的6-085号车位上，反而是被告的车子无处可停。此事经与原告多次反映，均表示会去看看，会加强管理，但后续仍然有其他车辆停在该车位上。另外，电梯间长期停放着电动车、自行车无人管理；小区内小河里死鱼随处可见，长时间未看到有保安人员值守现象屡有发生；经常性地有业主反映电梯又掉下去了，游泳池迟迟不开放，哪个大门又被业主堵上了等情况。为此，请法庭从作为弱势群体的业主的角度出发，追究原告的不作为、失职行为，乱收费行为。原告南××物业公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、前期物业服务管理协议1份、业主临时公约，欲证实原、被告之间存在物业服务关系的事实；2、住户基本情况登记表、房屋交付流程书、交房物品发放登记表各1份，欲证实原告自2008年9月7日起有权向被告收取物业管理服务费的事实；3、2011年6月20物业服务费用缴纳通某某（复印件）及投递单各1份、2011年9月8日物业服务费用催缴通某某（复印件）及投递单各1份、律师函（复印件）及投递单各1份，欲证实原告向被告书面催缴拖欠的物业服务费的事实；4、整改通知单、投诉处理单和回访记录单，欲证实原告对被告投诉的问题已尽物业管理义务的事实。经质证，被告倪某某对证据1、2的真实性无异议；对证据3的催缴通某某、律师函都是收到的，但是原告的收费依据不足，收费时间长的物业服务费反而比收费时间短的金额少；对证据4，认为被告自7月份投诉后，原告未曾回复过。上述证据，虽未经被告丘某某当庭质证，但经本院审查，认为证据1、2是客观、真实的，且与本案事实具有关联性，故本院予以认定；证据3中的2份催缴通某某虽然数据有误，但证据3仍能证实原告向两被告催缴物业服务费的事实，故本院确认证据3对该部分事实具有证明力；证据4虽不能证实原告在两被告投诉后进行了回访，但可以证实原告已对两被告投诉的事项作出了处理，故本院确认证据4具有证明力。被告倪某某为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、投诉处理单1份，欲证实被告没有得到原告回复的事实；2、照片19份，欲证实17幢202室业主种植了蔬菜后对被告房屋的影响、原告的不作为和被告的车位被其他车辆占用的事实。经质证，原告对证据1的真实性、合法性没有异议，但关联性有异议，认为原告已经尽了物业管理服务的义务，对楼下发送了整改通知，也电话通知了原告处理结果；对证据2中证实17幢202室业主种植了蔬菜的11份照片的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为原告已尽了义务，不能据此推断原告没有尽到管理义务；对车位被告其他车辆占用的真实性有异议，如果是事实，占用车位也是其他物业的侵权行为导致的，对可以联系到的业主，物业已经联系移除，对无法联系的，则无法强制移除。上述证据，虽未经被告丘某某当庭质证，但经本院审查，认为证据1可以证实原告没有对两被告的投诉进行回访的事实，故该证据1具有证明力；证据2虽不能证实原告不履行物业服务义务，但可以证实原告在管理服务过程中尚有改善之处，故本院确认证据2具有证明力。根据法庭调查，本院查明的事实与原告主张的事实一致。本院认为：原告与两被告之间的物业服务合同合法有效，两被告未按约支付物业服务费，应承担支付物业服务费的民事责任。原告根据两被告的投诉，已履行了向17幢202室业主发出整改通知等相关义务，虽然至今仍未能妥善处理，但被告也可通过其他途径要求相关责任人承担相应的民事责任，为此，被告以原告至今未能妥善处理17幢202室业主在公共平台上种植蔬菜问题为由，而拒付物业服务费，理由不够充分，本院不予采纳。但鉴于某告未能及时、积极的协助两被告处理投诉事项，及在管理服务过程中尚有不足之处，故本院对原告主张的滞纳金诉讼请求不予支持。另两被告所购买的6-085号车位在2011年4月1日起至2011年10月31日期间属空置，故车位服务费也应按约打折计算，本院对原告主张的不合理部分车位服务费不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、丘某某、倪某某在本判决生效后十日内支付浙江××都物业管理有限公司物业服务费5779.80元及2011年4月1日起至2011年10月31日止按每月50元的7折计算的车位服务费245元，合计6024.80元；二、驳回浙江××都物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由丘某某、倪某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）审判员　　周迪明二〇一二年四月十日书记员　　俞燕彦来源：