（2012）威民一终字第63号
裁判日期: 2012-04-10
公开日期: 2014-12-02
案件名称
王玉生与王汝新、王显军房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省威海市中级人民法院
所属地区
山东省威海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王玉生,王汝新,王显军
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十二条第一款，第一百五十三条第一款，第一百五十八条
全文
山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）威民一终字第63号上诉人（原审原告）王玉生，男，1946年9月15日出生，汉族。委托代理人闫政，山东光威律师事务所律师。上诉人（原审被告）王汝新，男，1939年8月9日出生，汉族。委托代理人张健，山东弘誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王显军，男，1962年12月10日出生，汉族。委托代理人刘强，山东博实律师事务所律师。上诉人王玉生、王汝新因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服文登市人民法院（2011）文经民一初字第46号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，原告王玉生系被告王汝新之弟，王中信系原告王玉生和被告王汝新之父。文房产证字第××号房产所有证上载明，该房屋位于文登县文登营乡营前村，含正房3间，房屋户主为王中信，人口为2人。王中信于1986年11月去世。该房屋于1991年办理集体土地建设用地使用证时登记在被告王汝新名下。2002年2月16日，被告王汝新与被告王显军在见证人王某乙、王某甲在场的情况下签订了房屋买卖协议一份，约定被告王汝新自愿将登记在其名下集体土地建设用地范围内的房屋作价1000元转让给被告王显军。合同签订后，被告王显军当场付清购房款，被告王汝新将集体土地建设用地使用证交给被告王显军。后被告王显军办理了集体土地建设用地使用证的过户手续并对该房产进行了修建，管理使用至今。2011年2月10日，原告诉至原审法院，请求确认被告王汝新与被告王显军签订的房屋买卖合同无效。原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、土地使用权证、房屋买卖合同等在案为凭。原审法院认为，本案争议的焦点在于：一、原告王玉生诉争的房屋与被告王显军购买被告王汝新的房屋是否是同一标的物；二、被告王显军与被告王汝新签订的房屋买卖协议是否有效。针对焦点一，被告王显军提供了2002年2月16日被告王显军与被告王汝新签订的房屋买卖协议、集体土地建设用地使用证、农村村民住宅用地转让申请审批表、买卖房屋变更宅基地呈批表及证人王某甲、王某乙的证人证言，上述证据足以证实原告诉争的房屋与被告王显军购买王汝新的房屋是同一标的物。原告虽对上述证据提出异议，但未提供相反证据予以反驳。针对焦点二，被告王汝新将集体土地建设用地使用证登记在其名下的诉争房产转让给被告王显军，向其收取了购房款并交付了集体土地建设用地使用权证，被告王显军有理由相信被告王汝新对该房产有处置权，且被告王显军与被告王汝新系同村村民，其已办理了集体土地建设用地使用证的变更登记手续。农村房屋的买卖，其标的物不仅是房屋，还包含房屋的宅基地使用权，而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与集体经济组织成员资格是联系在一起的，非本经济组织成员无权取得，本案被告王显军符合购买条件。共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。作为诉争房产共有人之一的被告王汝新将该房屋卖与被告王显军，收取了购房款并交付了集体土地建设用地使用证，被告王显军有理由相信被告王汝新对该房屋有处分权，并已办理了集体土地建设用地使用证的变更登记手续，且被告王显军取得诉争房屋符合有偿取得的构成要件，属于有偿取得，被告王显军与被告王汝新之间签订的房屋买卖合同应当受到法律保护。此外，因该房屋买卖已经过数年，为维护交易安全，稳定交易秩序，根据诚实信用及公平原则，也应当认定诉争的房屋买卖合同合法有效。被告王显军的辩称理由成立，证据充分，予以采信。被告王汝新与被告王显军签订房屋买卖协议时，原告及被告王汝新均在场，且被告王汝新在房屋买卖协议上的姓名“王汝新”处按了手印，原告及被告王汝新作为身体健康智力正常的成年人，应当明确其签订协议的行为性质。现原告主张其对被告王汝新转让诉争房屋之事不知情难以让人信服。原告主张当时是将涉诉房屋出租给被告王显军，未提供证据证实，其主张不予支持。原告请求确认被告王显军与被告王汝新之间的房屋买卖协议无效的诉讼请求不应予以支持。至于王汝新转让房屋的行为是否侵害了其他共有人的利益，原告可另行主张权利。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第七条、第七十一条、第七十二条，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十九条之规定，判决：驳回原告王玉生请求确认被告王显军与被告王汝新之间的房屋买卖协议无效的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王玉生负担。上诉人王玉生、王汝新不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、诉争房屋系二上诉人之父王中信的遗产，归上诉人与其兄弟姐妹共有，上诉人王汝新转让房屋时未经过文登市文登营镇营前村村民委员会及其他共有人的同意，其与被上诉人王显军签订的房屋买卖合同无效；二、诉争房屋仍然登记在王中信名下，并未进行产权变更登记，被上诉人并未善意取得诉争房屋的所有权。综上，请求撤销原判，依法改判。被上诉人王显军答辩称，原判正确。请求依法驳回上诉，维持原判。经本院二审审理查明，上诉人王汝新在原审中提交书面材料一份，载明其于2002年正月与其他兄弟姐妹一起，同被上诉人协商诉争房屋事宜，经上诉人王汝新与其兄弟姐妹协商后，“假装”答应被上诉人转让诉争房屋。本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，诉争房屋原系王中信所有，其去世后应作为遗产归二上诉人及其他继承人共有。上诉人王汝新与被上诉人签订了房屋买卖合同且双方履行完毕，上诉人王汝新也将房屋及土地使用权证交付给了被上诉人。二上诉入主张转让房屋并未征得其他共有人同意，但在上诉人王汝新在原审中提交的书面材料中，其认可曾与被上诉人协商如何处理诉争房屋、且在其他共有人在场的情况下二上诉人与其他共有人就转让诉争房屋一事达成了一致意见，故可以认定上诉人王汝新与被上诉人签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，其转让行为征得了其他共有人的同意。被上诉人系同村村民，其买受诉争房屋并不违反法律法规的强制性规定。根据当时的市场行情，被上诉人以1000元的价格购买诉争房屋是合理的。同时，被上诉人提供了农村村民住宅用地转让申请审批表及买卖房屋变更宅基地呈批表，并由相关土地管理部门盖章，可以说明被上诉人履行了对诉争房屋的宅基地使用权进行变更登记的手续。因此，被上诉人取得诉争房屋符合善意取得的构成要件，属于善意取得。上诉人王汝新与被上诉人签订的房屋买卖合同合法有效。此外，因房屋买卖已经过数年，为维护交易安全，稳定交易秩序，根据诚实信用及公平原则，亦应认定该房屋买卖合同合法有效。综上，上诉人的上诉主张理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王玉生、王汝新负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋智慧代理审判员 刘 茜代理审判员 蒋 涛二〇一二年四月十日书 记 员 侯善斌 来源：