（2012）深罗法民三初字第122号
裁判日期: 2012-03-09
公开日期: 2017-04-05
案件名称
深圳维景京华酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市罗湖区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳维景京华酒店有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第八十五条第一款，第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款，第一百二十八条
全文
深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2012）深罗法民三初字第122号曾小海。委托代理人欧善财，广东深金牛律师事务所律师。被告深圳维景京华酒店有限公司，住所地深圳市罗湖区东门中路2088号温莎广场11楼。法定代表人孙武，董事长。委托代理人欧波、玉荣嘉，均系广东鹏泰律师事务所律师。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人欧善财、被告委托代理人玉荣嘉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2000年1月27日，原告购买被告开发的温莎广场3185号商铺房地产，房地产买卖合同附表三规定包括IDD电话直线、电话线路、插口等，建筑面积2.1平方米，房价款人民币99756元，原告交清了房款，2005年6月15日，被告为原告办理了《房地产证》，但是被告未将房地产交付原告使用。2005年5月24日，原告与被告签订《委托合同》，原告将温莎广场3185号房地产（包括IDD电话直线、电话线路、插口）建筑面积2.1平方米租给被告使用；合同约定租赁期限为2005年9月8日至2010年2月28日止，被告应在每月28日前金，将代扣税款后的租金支付原告。但是从2008年12月1日至今，被告只在2009年12月29日支付原告一个月租金人民币283.95元，抵作2008年12月商铺租金，其余租金未支付给原告，被告构成违约，应承担违约责任。2010年2月28日合同期满后，被告不返还原告的商铺，也不支付原告商铺使用费，被告构成侵权。2005年7月8日，深圳温莎广场实业有限公司变更为被告名称。综上，被告行为构成违约和侵权，为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、原告与被告签订的《委托合同》于2010年2月28日终止，被告返还原告温莎广场3185号商铺（包括IDD电话直线、电话线路、插口）；2、被告支付原告人民币14558元，其中2009年1月1日至2010年2月28日商铺租金人民币4930元[302.4元/月×2个月×（1-4.1%税率）+378元/月×12个月×（1-4.1%税率）]及租金利息人民币802元[4930元×2.41年×6.75%年利率]、2010年3月1日至2011年12月31日商铺使用费人民币8316元[378元/月×22个月]及商铺使用费利息人民币510元[8316元×0.91年×6.75%年利率]，该商铺使用费支付至被告返还商铺给原告之日止，该利息按中国人民银行规定的利率计算到清偿债务之日止；3、被告负担本案诉讼费。被告答辩称：1、在本案当中涉案的物业因深圳市地铁三号线施工造成营业受损，原来的租赁合同约定的内容发生了情势变更，请求法院按照实际情况予以考量；2、涉案的物业于2011年11月18日已经空置，被告也没有使用；3、因为地铁施工的原因有一部分物业在2011年11月18日之前已经空置，原告的物业是否也在空置的范围以内有待确定。经法庭审理查明：被告原名为深圳温莎广场实业有限公司，2005年7月8日，变更为现名称。2000年1月27日，原告与被告签订《深圳市房地产买卖合同》，原告购买了被告开发的位于深圳市罗湖区东门中路温莎广场3185号商铺，建筑面积为2.1平方米，总价款为人民币99756元。原告已取得该商铺的房地产证。2005年5月24日，原告与被告签订了《委托合同》，约定，原告委托被告将涉案商铺进行统一出租及管理，为原告收取租金；委托出租期为2005年9月8日至2010年2月28日；租金（含税）按不同时段进行调整，其中2008年3月1日至2009年2月28日按144元/月/平方米，每月租金（含税）人民币302.4元；2009年3月1日至2008年2月28日按180元/月/平方米，每月租金（含税）人民币378元；原告委托被告向承租方代收租金及代付其他各种税、费，被告负责整个商场的招租、宣传、包装、物业管理等方面的工作；被告自出租之日起，每月28日将代收的租金（扣除租赁税、费）支付给原告；原告有按规定收取租金的权利，同意被告依法统一经营管理或与第三者联营、合作、承包、转租、开设商场，原告不得因此向被告提出加收租金或其他不合理要求，原告所出租商铺的租赁税费由原告负责，被告可代扣代缴；原告在委托期限内不得单方面将商铺出租给任何第三者，亦不得提前收回自用；继承、赠与、抵押等应不影响承租方的正常使用，否则应视为违约，违约方需承担相当于三个月租金的违约金，另给承租方造成直接经济损失的，还应承担赔偿责任；本合同有效期内，原告需办理房屋所有权变更、转移，应提前三个月通知被告，原告必须保证新业主继续履行本合同，因所有权转移造成租赁关系中断，原告除应承担相当于三个月租金的违约金外，还应承担由此给被告造成的经济损失；双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告履行了义务，被告也按约定向原告支付了从2005年9月8日至2008年12月31日在扣除上述合同约定的商铺租赁税费后的租金。委托合同到期后，原、被告双方没有签订新的委托合同或办理收回商铺的手续。涉案商铺2009年度、2010年度、2011年度同期同地段的房屋租赁指导租金均为150元/平方米/月。2009年度房屋租赁指导租金的计算期间为2009年4月28日至2010年5月17日，2010年度房屋租赁指导租金的计算期间为2010年5月18日至2011年6月7日，2011年度房屋租赁指导租金的计算期间从2011年6月8日开始计算。被告提供《公证书》证明涉案铺位于2011年11月22日已全部空置。本院认为，原、被告双方签订的《委托合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格履行。原、被告双方签订的合同虽然名为《委托合同》，但合同内容符合租赁合同的法律特征，故本案中《委托合同》的性质为租赁合同，原、被告之间是租赁合同关系。原告确认被告已缴清涉案铺位2008年11月30日前的租金，其后被告仅在2009年12月29日支付了一个月租金，对该笔租金被告确认未约定为哪个月的租金，原告认为应属2008年12月的租金，本院予以采信。对于2009年1月1日至合同期满的2010年2月28日期间涉案铺位的租金，被告认为合同期内的租金均已支付，但未提供证据证明确已支付上述期间的租金，故被告应按合同约定向原告支付上述期间租金，合计人民币4930元[其中2009年1月1日至同年2月28日租金总额为人民币302.4元/月×2个月×（1-4.1%税率）=580元；2009年3月1日至2010年2月28日租金综合为人民币378元/月×12个月×（1-4.1%税率）=4350元]。原、被告签订的《委托合同》中约定的租赁期限至2010年2月28日为止，现合同已经到期，原、被告也没有签订新的租赁合同，因此，双方的权利义务自行终止，被告应当将承租的铺位交还给原告，但被告未提供证据证明已将涉案铺位交还原告，故被告应当支付其占用原告铺位期间的使用费，该使用费应当以涉案铺位同期同地段的房屋租赁指导租金标准为依据，从2010年3月1日起计至被告将铺位实际交还原告之日止，对于原告主张的超过该标准的房屋使用费，本院不予支持。被告以《公证书》为证据证明涉案铺位于2011年11月22日处于空置状态，故无需支付房屋使用费，但被告未能提供证据证明已将涉案铺位交还原告，亦未提供证据证明已通知原告收回铺位而原告拒绝收回，故被告无需支付房屋使用费的主张，本院不予采信。对于原告主张的利息，本院认为，因被告未支付租金及房屋使用费，被告应当向原告支付利息，利率标准为中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率；对利率的计算期间，因双方约定每月28日前缴纳当月租金，故逾期支付租金的利息应当从每期租金逾期支付的当月29日起算至该期租金实际付清之日，因双方未约定房屋使用费的支付时间，故被告应于当月支付本月的房屋使用费，逾期支付的，应于次月1日起以所拖欠房屋使用费金额为基数按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率标准向原告支付逾期履行利息。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，判决如下：一、原告曾小海与被告深圳维景京华酒店有限公司签订的《委托合同》于2010年2月28日期满终止，被告深圳维景京华酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告曾小海返还深圳市罗湖区温莎广场3185号铺位（包括IDD电话直线、电话线路、插口）；二、被告深圳维景京华酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告曾小海支付涉案铺位自2009年1月1日至2010年2月28日期间租金人民币4930元[其中2009年1月1日至2009年2月28日期间月租金为人民币302.4×（1-4.1%）=290元，2009年3月1日至2010年2月28日期间月租金为人民币378×（1-4.1%）=362.5元]，及以所拖欠每月租金为基数按中国人民银行公布的同期一年期贷款基准利率为标准逐月从欠缴当月29日起计至实际缴纳租金之日止的利息。三、被告深圳维景京华酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告曾小海按每月人民币315元标准支付涉案铺位自2010年3月1日至被告实际返还铺位之日止的商铺使用，及以所拖欠每月房屋使用费为基数按中国人民银行公布的同期一年期贷款基准利率为标准逐月从欠缴次月1日起计至实际缴纳房屋使用费之日止的利息。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币82元，由原告负担人民币8元，被告负担人民币74元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。代理审判员 林根志二〇一二年三月九日张笑然书 记 员 谢莹 来自：