（2012）浙甬民二终字第59号
裁判日期: 2012-03-08
公开日期: 2015-12-30
案件名称
余姚市××街道××星村经×与朱某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱某某,余姚市××街道××星村经×
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙甬民二终字第59号上诉人（原审被告）：朱某某。委托代理人：袁某某。委托代理人：徐某某。被上诉人（原审原告）：余姚市××街道××星村经××社。法定代表人：郑某某。委托代理人：杨某某。上诉人朱某某因与被上诉人余姚市××街道××星村经××社房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省余姚市人民法院于2011年11月22日作出的（2011）甬余民初字第1475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年1月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院经审理认定：1997年9月5日，原余姚镇屯山村经济合作社（后因村镇扩并为余姚市××街道××星村经××社）作为甲方（原余姚镇屯山村民委员会代表原余姚镇屯山村经济合作社盖章）与被告朱某某作为乙方签订售房协议书一份，约定甲方将商住楼三层总面积为135平方米转让给乙方，阁楼按中心价的1／3计算，中心价为950元／平方米。付款方式：按三期划分，第一期为签合同之日，乙方应预付购房款每套6万元，第二期付款房屋结顶，草场基本完成时再付购房款5万元，第三期至工程某某完毕，三通设施基本齐全，交付使用时余款全部付清。同时约定，房屋产权证由乙方自行解决，甲方只能提供职权范围内的服务。协议签订后，被告以集资房款的名义于1997年9月9日付款6万元，以集资房款的名义于1998年1月19日付款5万元，于1998年12月22日付款15000元，合计付款125000元。房屋建造后，已由被告实际使用至今，但至今未能办理房产权证及过户手续。另查明，该涉案房产所占土地使用权人为原余姚镇屯山村经济合作社（屯山农产品综合交易市场），土地性质为商业用地。原审原告余姚市××街道××星村经××社于2011年6月2日诉至原审法院，请求依法判令：1.确认双方签订的售房协议书为无效合同，并各自返还因合同取得的财产；2.本案诉讼费用由原审被告负担。原审法院经审理认为：民事活动必须遵守法律与政策的规定，不得损害社会公共利益、扰乱社会经济秩序。建房人必须遵循国家法律、法规和政策的规定，履行完整的法律手续，方可取得所建房屋的所有权，没有履行完整法律手续的房屋，其并不享有建筑物的合法的所有权。根据原屯山村经济合作社所持有涉案房屋所占用的土地属于商业用地，用途为农产品综合交易市场的配套房屋，应当用于农产品交易，属于公益用途，对于该类建筑物，均应当按照规划的特殊用途建设和使用，而非用于房地产的开发、销售等其他用途。原屯山村经济合作社作为农村集体经济组织，并不具有房地产开发经营资格，未按照项目建设要求办理审批手续和转让房屋，原、被告间售房合同虽系双方自愿签订，是各自真实意思的表示，但实际在建造后至今并不能办理权属登记及相应的过户手续，双方的协议是违反法律规定和损害到社会公共利益，双方应当知道涉案房屋不能进行相互间的买卖而进行非法买卖，故应当认定双方的合同无效，双方对此都有过错，原告方作为房屋建设方，违法进行商品房开发与出售，应负合同无效的主要责任，但被告在本案诉讼中仅仅主张合同有效，并未就合同无效的后果特别是对与过错相应的损失赔偿问题提出自己的主张，故对于原告要求各自返还因合同取得的财产的诉讼请求，本案在此难以处理，宜另行理直。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第七条、第五十八条第（五）项之规定，作出如下判决：一、确认原余姚镇屯山村经济合作社与被告朱某某于1997年9月5日所签订的售房协议书无效；二、驳回原告余姚市××街道××星村经××社的其他诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告余姚市××街道××星村经××社负担。宣判后，原审被告朱某某不服，向本院提起上诉，称：1.本案售房协议的主体都有行为能力，购房意思表示真实，也不违反法律或社会公共利益，符合法律行为的有效要件。原审认为擅自改变房屋用途、未经相关部门质量检验、工程未经规划部门审批的说法是错误。2.根据合同法的相关某法解释，被上诉人主张的规划违反属于管理性强制性规定，而不是效力性强制性规定，没有相关法律条文规定本案的情形为无效。3.本案房屋是重要的社会财富，完全符合市场经济的要求，没有任何证据表明该房屋损害了国家利益，违背了公序良俗。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人余姚市××街道××星村经××社答辩称：原审法院判决正确，请求二审法院维持原判。双方在二审期间均未提供新的证据。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。原余姚镇屯山村经济合作社与上诉人于1997年9月5日签订一份售房协议书，约定原余姚镇屯山村经济合作社将讼争房屋转让给上诉人，但原余姚镇屯山村经济合作社在建造房屋前并未取得政府相关部门的批准，后又未补办相应的手续，讼争房屋依法不得买卖。原审法院据此判决认定该售房协议书无效，并无不当。原审判决认定事实清楚，审理程序合法，判决得当。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人朱某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞灵波审 判 员 李夫民代理审判员 莫爱萍二〇一二年三月八日代书 记员 黄 琼 来自