（2012）金牛民初字第2081号
裁判日期: 2012-03-07
公开日期: 2015-11-23
案件名称
陶仲伯与罗友君房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市金牛区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2012）金牛民初字第2081号原告陶仲伯，男，汉族，1963年8月13日生，住重庆市云阳县。委托代理人王良久，四川得邦律师事务所律师。被告罗友君，男，汉族，1941年12月12日生，住成都市青羊区。原告陶仲伯与被告罗友君房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2012年1月12日和2月13日公开开庭进行了审理。原告陶仲伯及其委托代理人王良久和被告罗友君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，金牛区茶店子健康巷＊号房屋系产权人被告罗友君所有。2010年4月25日，原告与被告达成《租房协议》，约定原告租用被告上述房屋，租期从2010年4月25日至2015年4月25日，租期为5年，租金每月3000元���2011年11月，被告未与原告协商解决方案的情况下与案外人达成房屋拆迁协议，并协助对上述房屋实施了拆迁。被告既未与原告达成解除租赁合同，也未对原告进行安置。被告的行为严重损害了原告的合法权益，给原告造成巨大损失。原告请求人民法院依法解除原、被告达成的《租房协议》；判令被告承担原告的装修损失48000元，停业损失50万元，以上共计548000元；诉讼费由被告承担。被告辩称，城市拆迁是政府行为，被告作为房屋产权人不能抗拒，故原、被告之间的租赁协议因拆迁而自然解除，原告要求被告赔偿50万元的请求超出政策范围，不应得到支持。原告称多次与被告协商情况不实。2011年7月开拆迁动员大会，相关拆迁政策原告是清楚的，因原告喊出天价，并对被告进行威胁，故被告只有对其采取不予理睬。被告的房屋本来就装修过，原告未经被告同��擅自破坏原装修，且原告没有营业执照，原告主张的装修损失和停业损失依法不能成立。请求人民法院依法判决。经审理查明，位于成都市金牛区茶店子健康巷＊号＊幢＊号建筑面积70.58平方米商业用房系罗友君产权。2010年4月25日，罗友君与陶仲伯签订一份《租房协议》，协议约定，甲方将健康巷＊号铺面租赁给乙方使用，租赁期限从2010年4月25日至2015年4月25日，每月租金3000元。合同签订后，罗友君将上述房屋交与陶仲伯并收取保证金1000元，陶仲伯接收该房进行装修后经营肥肠粉卤肉面店。2011年7月11日，拆迁人成都市金牛区旧城改造中心（甲方）与被拆迁人罗友君（乙方）签订一份《城镇房屋附条件拆迁补偿安置合同》，合同约定，甲方拆除乙方所有的金牛区茶店子健康巷＊号＊幢＊号建筑面积70.58平方米商业用房，乙方自愿放弃被拆迁房屋产权和房屋安���，实行货币补偿，甲方共计支付乙方3675537元。其中甲方支付乙方非住宅终结价款2934716元；政策性补偿费用26401元，含装修补助费24703元；停产停业经济损失费，按每人2543元计算三个人三个月，合计22887元。罗友君在与陶仲伯未达成终止双方租赁合同的情况下，将上述房屋交与拆迁单位于2011年11月12日拆除。陶仲伯房屋租金交至2011年10月25日。诉讼期间，双方就原告在租赁房屋内投入的装修按照拆迁单位支付被告的装修补助费24703元标准计算没有异议。但被告对原告主张的按每月经营利润24000元计算一年零九个月作为其损失提出异议。原告提交其记账凭证和销售票据印证其经营利润，被告对此不予认可。以上事实有房屋产权证、租房协议、记账凭证、《城镇房屋附条件拆迁补偿安置合同》等证据和原、被告当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告于2010年4月25日签订的《租房协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。原告在承租被告的成都市金牛区茶店子健康巷＊号商业用房期间，该房面临拆迁，作为房屋产权人的被告和作为房屋承租人的原告应当是被拆迁补偿和安置对象。被告在与原告的租赁合同期限尚未届满的情况下单方与拆迁人就上述房屋拆迁补偿达成协议，放弃被拆迁房屋的产权和房屋安置，实行货币补偿，导致原、被告之间的租赁合同不能继续履行，被告的行为已构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。现原告要求解除双方之间的《租房协议》符合上述法律规定，本院应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。诉讼中双方对原告在租赁房屋内投入的装修费用达成一致为24703元，本院予以确认。本院认为，原告因此次拆迁导致租赁合同解除，必然会发生停产停业损失。拆迁单位对被告按三个人三个月，每人2543元计算，补偿被告合计22887元的停产停业损失费。被告也应当赔偿原告停产停业损失费，但原告主张按每月24000元计算一年零九个月的营业利润过高。本院认为停产停业的期限确定为三个月较为适宜，综合考虑原、被告之间的租赁合同期限系五年，而原告实际经营时间仅为一年半，其前期投入会有一定的成本损失这一客观事实，本院酌定原告的停产停业损失费按每月24000元计算三个月，共计72000元。据此，根据《中华人民��和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除陶仲伯与罗友君之间的租赁合同。二、罗友君应于本判决生效之日起10日内支付陶仲伯96703元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。案件受理费6490元（已由陶仲伯预付），由陶仲伯与罗友君各承担3245元。罗友君应于本判决生效之日起15日内将应付诉讼费用支付陶仲伯。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 杨 实二〇一二年三月七日书记员 冯施语 来源：百度“”