（2012）浙金民终字第156号

裁判日期: 2012-03-07

公开日期: 2015-12-30

案件名称

邵甲、邵乙与金华市××××药房有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省金华市中级人民法院

所属地区

浙江省金华市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

金华市××××药房有限公司,邵甲,邵乙

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

浙江省金华市中级人民法院民事判决书（2012）浙金民终字第156号上诉人（原审被告）金华市××××药房有限公司，住所地金华市××街××楼南××楼。法定代表人朱某某。委托代理人（特别授权）方某某。被上诉人（原审原告）邵甲。被上诉人（原审原告）邵乙。两被上诉人共同委托代理人（特别授权）汪某某。上诉人金华市××××药房有限公司（以下简称平民××药房）为与被上诉人邵甲、邵乙房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2011）金婺民初字第2404号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邵甲、邵乙共同起诉称，2010年1月30日，其以拍卖的方式受让了原业主宋某某所有的坐落在金华市××街××楼南××楼，面积为1543平方米的营业用房的所有权，并于2010年4月办理了产权变更登记手续。因原业主宋某某与平民××药房于2006年3月31日签订租赁期限为8年的《房屋租赁合同》（该合同由法定代表人朱某某代签，实际使用人为平民××药房），产权转让与其后，原业主宋某某于2011年6月11日将房产权某转让的情况，以公证送达方式通知了平民××药房的法定代表人，明确告知房屋产权已经转让给其，并要求平民××药房向其履行合同约定的相关义务。按照《房屋租赁合同》的第三条的约定：2011年5月1日至2012年4月30日的房屋租金652793元，平民××药房应当在2011年4月10日前支付。自2011年4月11日起，其多次电话及上门通甲民大药房，要求其按时支付租金，但均被无理拒绝。对于平民××药房的违约行为，其于2011年8月3日函告平民××药房，要求于2011年8月20日前支付房屋租金，若逾期仍拒绝支付的，将解除《房屋租赁合同》。但至今为止，平民××药房仍未支付房屋租金。另查明，平民××药房在租用上述房屋之后，在未经原业主及其两人同意的情况下，将房屋的三个部分转租给他人从事餐饮服务等经营活动，其行为违反了《屋租赁合同》第七条第一项的约定，亦构成违约。鉴于平民××药房拒绝支付租金及将部分房屋转租他人的行为，特别是在其于2011年8月3日向其发出催缴通乙后，平民××药房在限定的期限内，仍拒绝支付租金的违约行为，依据《房屋租赁合同》第八条第（二）项的约定，决定与平民××药房解除房屋租赁关系，遂于2011年8月22日向平民××药房发出《解除房屋租赁合同通乙》。告知：“一、解除与你们之间的《房租租赁合同》关系。二、请在2011年9月6日前腾空房屋，交还相应设备、物品。三、支付2011年5月1日至2011年9月6日的租金230710元。四、支付违约金65278.3元。五、自行解决及处理与转租户之间的关系，同时腾空房屋。”但至今平民××药房仍未将房屋交还。现诉至法院，请求：1、判令平民××药房立即腾空房屋，并将房屋完好交还于邵甲、邵乙；2、判令平民××药房支付房屋租金287943.67元（自2011年5月1日计至2011年10月8日止，请求房屋腾空期间按日租金1788.47元继续支付）；3、判令平民××药房支付违约金65279.3元；4、由平民××药房承担本案的诉讼费用。平民××药房答辩称，邵甲、邵乙的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。一、邵甲、邵乙并非本案适格的主体，房屋租赁合同系宋某某与其签订，该合同合法有效，邵甲、邵乙无权解除。房屋租赁合同系房屋所有权人宋某某与其在2006年3月签订的，合同期为8年，即2006年5月1日至2014年4月30日，本合同尚在履行期内，宋某某才是房屋租赁合同的相对人，才是房屋合法的出租人。邵甲、邵乙诉状中称因受让而成为房屋的权某人，但宋某某与邵甲、邵乙的转让行为本身就是无效行为，是邵甲、邵乙与宋某某恶意串通，在未合法通知优先购买权人的情况下，以私下协议的方式转让房屋。该行为严重侵害了第三人（优先购买权人）的利益。其转让行为当然无效。邵甲、邵乙既不是房屋的合法权某人，更不是租赁合同的出租人，邵甲、邵乙无权要求解除合同。二、本案中其积极履行合同，不存在故意不支付或拖欠租金的行为。出租人宋某某与其签订租赁合同后，其每年都将租金汇给宋某某，从2006年至2010年其都按时将租金汇入宋某某在中国农业银行××账号。而2011年4月其前往中国某业银行准备以汇款方式支付租金时，却被银行告知宋某某的账号已被注销。其便及时联系宋某某，要求其提供账号，以便支付租金。宋某某于2011年5月提出在2011年5月23日之后由其派人去杭州当面现金支付给宋某某本人。其法定代表人及法律顾问亲自赶到杭州向宋某某支付租金，在多次寻找和联系宋某某却无回音时，其法定代表人又于2011年6月10日通过公某某函到宋某某的单位和住址，要求出租人宋某某提供本人的账号以支付租金。在出租人宋某某一直未提供本人的账号又未接电话的情况下，其通过邮局汇款的方式向宋某某支付了租金。纵观整个过程，其一直在积极地支付租金，并不存在拒付租金或故意拖欠的行为。三、其不存在非法转租的情况。其于2006年开始承租房屋，由于租金成本较高，为解决店里员工吃饭问题，其于2008年向宋某某支付租金时提出转租部分场地以降低经营成本，当时出租人宋某某就已经同意其可以转租部分场地，事实上2008年宋某某和其就已经对原租赁合同关于转租的条款进行了变更。因此，其不存在邵甲、邵乙所称的非法转租的情况。同时需要说明的是，其于2008年就转租了现在仍在转租的所有场地。其中包括颜某某所租赁的场地，出租人宋某某2008年便得知，从未提出异议。根据《最高人民法院审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条，出租人知道或者应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议的，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因此，无论转租是否经出租人宋某某同意，邵甲、邵乙都无权要求解除合同。原判认定，邵甲和邵乙系夫妻。2006年3月31日，原业主宋某某与平民××药房的法定代表人朱某某签订了租赁合同1份，约定由平民××药房租用上述房产用于经营，租期限为8年：从2006年5月1日至2014年4月30日止，并约定了每年的年租金。《房屋租赁合同》的第三条的约定：2011年5月1日至2012年4月30日的房屋租金652793元，平民××药房应当在2011年4月10日前支付。并约定租赁期间，如拖欠房租累计1个月以上，出租方有权终止合同，承租方应按合同当年租金的10%支付违约金等。2010年1月30日，邵甲、邵乙以拍卖的方式受让了原业主宋某某所有的坐落在金华市××街××楼南××楼、面积为1542.99平方米的营业用房的所有权，并于2010年4月办理了产权变更登记手续。在本次拍卖前，平民××药房的法定代表人朱某某已向宋某某明确表示放弃承租人的优先购买权。产权转让于邵甲、邵乙，原业主宋某某于2011年6月17日再次以公证送达方式通知了平民××药房及其法定代表人，明确告知房屋产权已经转让给邵甲、邵乙，并要求平民××药房向邵甲、邵乙履行合同约定的包括支付房租在内的相关义务。自2011年4月11日起，邵甲、邵乙通过多种方式通甲民大药房，要求其按时支付租金，但平民××药房均未予支付。2011年8月3日，邵甲、邵乙再次函告平民××药房，如平民××药房未能在2011年8月20日前支付房屋租金，则解除租赁合同。但平民××药房至今仍未支付房屋租金。原审法院认为，宋某某与平民××药房的法定代表人朱某某于2006年3月31日签订的《房屋租赁合同》合法有效，予以确认，双方均应按该协议履行各自的义务。虽在该合同履行过程中，宋某某于2010年1月30日以拍卖的形式将租赁房屋的产权转让给邵甲和邵乙系夫妻，但根据“买卖不破租赁”原则，在接到产权过户的通知后，平民××药房应转由向邵甲和邵乙履行房屋租赁合同约定的相应义务，即交付租金。但经邵甲、邵乙及原业主宋某某多次催缴后，平民××药房至今仍未向邵甲、邵乙履行支付租金的义务，已构成根本违约，平民××药房应承担相应的违约责任，邵甲、邵乙有权解除合同。平民××药房的辩称无事实与法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（二）项、第九十四条第一款第（三）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条等规定，判决：一、从2011年8月21日起解除宋某某与金华市××××药房有限公司的法定代表人朱某某于2006年3月31日签订的关于金华市婺城区八一南街241号芙蓉楼南座楼房屋的租赁合同。终止上述房屋新产权人邵甲和邵乙夫妻与金华市××××药房有限公司之间的租赁合同关系；二、金华市××××药房有限公司于判决生效之日起立即腾空上述房屋，并将上述房屋交付与产权人邵甲和邵乙；三、金华市××××药房有限公司于本判决生效之日起7日内支付邵甲、邵乙尚欠房屋租金287943.67元（该数额按日租金1788.47元自2011年5月1日起计至2011年10月8日止。日后仍按日租金1788.47元继续支付至实际腾空交付房屋时止）；四、金华市××××药房有限公司于判决生效之日起7日内支付邵甲、邵乙违约金65279.3元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3299元，由金华市××××药房有限公司负担（金华市××××药房有限公司在履行时加付此款给邵甲、邵乙）。宣判后，平民××药房不服，向本院提起上诉称，一审判决认定：1、邵甲和邵乙以拍卖的方式受让了原业主宋某某所有的坐落在金华市××街××楼南××楼、面积为1542．99平方米的营业用房的所有权…在本次拍卖前，平民××药房的法定代表人朱某某已向宋某某明确表示放弃承租人的优先购买权。2、产权转让邵甲和邵乙后，原业主宋某某于2011年6月17日再次以公证送达方式通知了平民××药房及其法定代表人，明确告知房屋产权已经转让给邵甲和邵乙，并要求其向邵甲和邵乙履行合同约定的包括支付房租在内的相关义务。3、自2011年4月11日起，邵甲和邵乙通过多种方式通知其按时支付租金，但其均未予支付。2011年8月3日，邵甲和邵乙再次函告其，如其未能在2011年8月20日前支付租金，则解除租赁合同，但其至今仍未支付房屋租金。对以上事实，一审法院系认定事实错误。事实上，其一直有意愿购买涉案房屋，但邵甲和邵乙以协商议价方式取得了涉案房屋的所有权，一审法字以宋某某的声明某证实承租人放弃优先权是事实认定错误。邵甲和邵乙也并未通知其交付租金等相关义务，且其已于2011年8月20日支付了租金。综上，原判认定事实错误，导致裁判错误。请求二审法院撤销原判，依法改判。邵甲、邵乙答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合同，判决正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，平民××药房向本院提供中国由政银行个人汇款申请书和网上电子银行回单各一份，拟证明其已向邵甲合计支付了682798元，自2011年5月1日至2012年4月30日的租金已经全部支付的事实。邵甲和邵乙对上述证据的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为该款不是支付房租的。本院对平民××药房于2011年12月28日向邵甲支付了682793元的事实予以确认。经审理查明，原判认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。本院认为，根据“买卖不破租赁”的原则，在原房屋所有权人宋某某将涉案房屋转让给邵甲和邵乙后，宋某某和平民××药房的原房屋租赁合同继续有效，承租人平民××药房和新受让的房屋所有权人邵甲和邵乙均应受该租赁合同的约束。2011年6月13日，原房屋所有权人宋某某已向平民××药房发出通知，告知租金支付的对象为邵甲和邵乙。邵甲和邵乙也多次通甲民大药房向其支付相应的租金。宋某某、邵甲以及邵乙向平民××药房发出的通知在平民××药房营业房的周边或室内等场所进行了张贴，正常营业的平民××药房理应知情，但平民××药房仍未向邵甲和邵乙支付租金，已构成根本违约，邵甲和邵乙作为房屋的所有权人，有权单方解除房屋租赁合同。平民××药房应承担合同解除后腾退房屋、支付未付租金等相应法律后果。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定“出租人出卖房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”因此，平民××药房主张的优先购买权问题，可以与原房屋所有权人宋某某另行解决，而不应以此为由拒绝向邵甲、邵乙支付租金。综上，原判认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。平民××药房的上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6598元，由上诉人金华市××××药房有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　金　桦审判员　　楼淑馨审判员　　黄良飞二〇一二年三月七日代书记员　　周　莉搜索“”