（2011）浙台民终字第789号
裁判日期: 2012-03-07
公开日期: 2015-12-29
案件名称
温岭市××物业管理有限公司与周某某物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省台州市中级人民法院
所属地区
浙江省台州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
温岭市××物业管理有限公司,周某某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
全文
浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙台民终字第789号上诉人（原审原告）：温岭市××物业管理有限公司，住所地：温岭市××街道××大厦××室。法定代表人：邢某某。委托代理人：柳某某。委托代理人：陈某某。被上诉人（原审被告）：周某某。委托代理人：汪某某。委托代理人：邵某。上诉人温岭市××物业管理有限公司（以下简称绿地××）因物业服务合同纠纷一案，不服温某市人民法院（2011）台温某某字第1158号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理认定，原告绿地××（前身为温某市宏大物业管理有限公司）系三级物业服务企业。被告周某某系温某市太平街道五龙小区20幢301室业主，房屋建筑面积为136.41平方米。2006年6月1日，原温某市宏大物业管理有限公司与被告周某某签订《五龙小区业主公某某约》一份，约定：由原告为五龙小区业主提供物业服务；原告按规定向业主收取有关物业费用，对逾期付款的，每天应支付应交纳款额千分之三的滞纳金。该契约未约定物业服务费的收费价格。2009年1月23日，原告收取被告自2008年6月1日至2009年5月30日的物业服务费1801元。后原告以被告提供的物业服务存在瑕疵为由，拒付2009年6月1日至2010年12月31日的物业服务费。该款经原告催讨未果。另查明，2009年3月17日，温某市人民政府公布温某市普通住宅小区物业服务收费参考标准的通知，高层住宅的三级物业服务收费某准价为每月每平方米1.05元（可在20%××内根据各小区具体情况确定）。本案中，被告的房产系高层建筑。原审法院审理认为，温某市宏大物业管理有限公司与被告签订的五龙小区业主公某某约自愿真实，依法应认定有效。现温某市宏大物业管理有限公司变更为绿地××，该契约对原、被告均具有约束力。由于原、被告未就物业服务费作出过明某某定，且原告实际提供的服务水准与公某某约所约定的相关职责尚有一定差距。该院结合本案实际，在规定的三级小区高层建筑物业服务费标准的基础上作相应的下浮，酌定本案的物业服务费为每月每平方米0.90元，对原告诉讼请求的合理部分予以支持。双方就服务水准约定价格存有异议，被告并未故意拖欠物业服务费，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，该院不予支持。至于诉讼时效，庭审中，被告对催讨事实无异议，现被告提出原告部分诉讼请求已超诉讼时效的辩称，不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十二条第（二）项、第一百零七条的规定，判决：一、被告周某某在本判决生效后十日内支付给原告温岭市××物业管理有限公司物业服务费2332.60元。二、驳回原告温岭市××物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告温岭市××物业管理有限公司负担15元，被告周某某负担10元。宣判后，绿地××不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认为“原、被告未就物业服务费作出过明某某定”是错误的。第一，被上诉人在领取房屋交付使用通知书时就已知晓物业费为每平米1.1元，对此，被上诉人从无异议。原审法院认为“业主在接收此通知书时没有足够的话语权，且该通知书也注明了‘暂定’字样，单凭该通知书无法证实原、被告已对服务费收费标准作出了明某某定”，该认定是错误的。开发商与购房户是平等的主体，且被上诉人已缴纳了三年的物业费，双方之间有平等的话语权。而暂定的价格并不代表一定要改变，上诉人收取的每平方1.1元物业费是按物业公司盈亏自负的包干制方式收取的，而不是按照亏损由业主承担的酬金制方式收取。第二，《用户手册》中约定物业费为每平方米1.1元。被上诉人答辩时也提到《用户手册》已交给被上诉人，且对其中内容无异议。第三，原审法院认定“后原告以被告提供的物业服务存在瑕疵为由，拒付2009年6月1日至2010年12月31日的物业服务费”，该认定说明被上诉人拒付物业费的理由是物业服务存在瑕疵问题，并不是物业费约定不明。第四，五龙小区内小高层的其他业主也都是按每平方米1.1元支付物业费，包括已付清物业费的业主。二、一审法院认为因上诉人未能提供相关证据予以反驳，故被上诉人提供的报道摘录复印件的真实性予以认定，是错误的。该证据是复印件，来源于“虎山论坛”，法院未核实发表人“天狼”的身份，且铁树脑被人弄断的情况的文字描述与照片内容不能相互印证。即使存在上述情况，也不能证明是上诉人的过错造成的。三、原审法院认定每月每平方米0.9元的物业服务费是错误的。被上诉人没有充分的证据证明服务水准存在的问题，即使铁树被人弄断并死亡的事件达到了应减少物业费的承担，原审法院最多减少一个年度中的物业费，其减少了2009年、2010年的物业费不当。认定每平方米0.9元，忽视了2009年温某市人民政府价格审批通知书规定的三级服务企业的收费某准价格1.05元以及2010年台州市建设规划局与台州市发改委规定的三级服务企业收费某准价每平方米1.1元。四、原审法院对上诉人要求被上诉人支付滞纳金的诉讼请求不予支持，是错误的。五龙小区业主公某某约中明某某定了对逾期付款的，每天应支付应缴纳款额千分之三的滞纳金。如（2011）台温某某字第1163号判决书中所认定“原、被告在公某某约中并未约定物业服务费的支某某式，应认定为在每年年底交纳当年物业费即可”，故并应从2011年1月1日开始计算滞纳金。综上，请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。周某某答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，一、根据上诉人的前身温某市宏大物业管理有限公司与被上诉人周某某于2006年6月1日签订的五龙小区公某某约第十七条的约定，温某市宏大物业管理有限公司向被上诉人计收的物业管理费并不包括房屋设备运行费和维修费，该两项费用采取按实向住户分摊的方式计收。虽然上诉人提供了一张2009年1月23日开具的收据，拟证明被上诉人周某某支付了12个月的物业费共计1801元，但该金额中包含了应按实分摊计收的电梯运行费，故该收据尚不足以证明双方当事人对物业管理费标准进行过明某某定。另外，被上诉人提供的五龙小区用户手册中对于物业管理费的标准未作明确，同时载明“给排水系统及公用设施的运行能耗费按实向住户分摊”，这与上诉人提供的五龙小区用户手册中明确物业管理费的记载明显不同。综上，上诉人认为从交房之日起物业管理费就确定为每平方米1.1元的主张，事实依据不足，原审判决认定双方当事人对物业服务费未作明某某定，并无不当。二、根据被上诉人提供的温某日报上的有关报道，五龙小区因存在停电、停水、绿化维护不力、垃圾无人清理、小偷频频光顾等问题而被多次投诉和发帖反映，尽管反映的内容是否完全客观属实在当事人之间尚存争议，但却暴露出上诉人在五龙小区物业管理上存在瑕疵，以及小区业主对物业服务质量的质疑和不满。本案中，被上诉人提供的证据可以初步证明五龙小区物业服务质量存在瑕疵，上诉人对此存有异议的，则应由上诉人举证证明其已按照合同约定和有关规定履行了相关物业服务义务。由于上诉人未能举证证明其提供的物业服务均符合合同约定和有关规定，故应由上诉人承担举证不能的不利后果。据此，原审判决酌情确定本案物业服务费标准为每月每平方米0.9元，基本得当。因双方当事人对物业服务质量和收费标准存在较大争议，被上诉人并未故意拖欠物业管理费，故上诉人要求被上诉人支付滞纳金的请求，依据不足。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人温岭市××物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 勇代理审判员 汤坚强代理审判员 张淑娅二〇一二年三月七日代书 记员 郭巧燕 来源：